Điểm nổi bật trong nghị định mới về cổ phần hóa là thuê đất cũng được đưa vào xác định giá trị doanh nghiệp để tránh thất thoát.

Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Nghị định 109/2007/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, thay thế Nghị định 187/2004/NĐ-CP trước đó.

Điểm được nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư và các chuyên gia kinh tế chờ đợi là việc xem xét và đưa tiền thuê đất trong giá trị quyền sử dụng đất vào tính giá trị doanh nghiệp, thay vì bỏ sót gây thất thoát và bất cập trong thời gian qua.

Trong Nghị định 187, cụ thể là Thông tư số 126/2004/TT-BTC, do Bộ Tài chính ban hành ngày 12/10/2006 về sửa đổi, bổ sung hướng dẫn thực hiện Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, nếu doanh nghiệp đang thuê thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trong Nghị định 109 mới ban hành, trường hợp thuê đất cũng được xem xét để tính vào giá trị doanh nghiệp. Điều này sẽ tạo nên những thay đổi lớn đối với nhiều trường hợp mà báo chí phản ánh trong thời gian qua, giá trị doanh nghiệp không tính đến nguồn lợi cực lớn khi được thuê đất giá rẻ trong thời hạn lâu dài, gây thất thoát vốn của Nhà nước.

Cụ thể, Nghị định 109 nêu rõ: Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất (kể cả diện tích đất Nhà nước đã giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá đất đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quy định và công bố.

Riêng với trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá chọn hình thức thuê đất được xác định theo hai cách: Thứ nhất, đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì không tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp; Thứ hai, những doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất thì tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá sát với giá thị trường tại thời điểm định giá.

Trường hợp giá đất làm căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cổ phần hoá thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày gửi đủ hồ sơ, nếu chưa nhận được văn bản của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về giá đất thì cơ quan có thẩm quyền quyết định giá trị doanh nghiệp được quyền tính giá trị quyền sử dụng đất, giá tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp theo phương án doanh nghiệp đã đề nghị nhưng không thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất, giá thuê đất tính theo giá đất được công bố.

Ngoài ra, Nghị định 109 cũng xác định đưa giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp và định giá. Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần hoá gồm giá trị lợi thế về vị trí địa lý, giá trị thương hiệu, tiềm năng phát triển.

Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần hoá do cơ quan có thẩm quyền quyết định cổ phần hoá doanh nghiệp xem xét, quyết định nhưng không thấp hơn giá trị lợi thế kinh doanh được xác định theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.