Tín dụng bất động sản: Hạ nhiệt, chọn trọng tâm

Sau khi tăng mạnh trong tháng 5 và 6, tốc độ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đã chậm lại và dự báo sẽ dần thu hẹp.

Cao điểm cuối quý 2, một tuần khách hàng nhận cả chục cuộc gọi, email từ ngân hàng, công ty tài chính tiếp thị sản phẩm cho vay mua nhà; có trường hợp khuyến mại miễn hẳn lãi suất trong 3 tháng đầu để kích cầu… Nhưng những tháng cuối năm, hoạt động cho vay này dự báo sẽ không còn “bùng nổ”.

Từ định hướng đến thực tế

Cuối quý 2, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản của hệ thống ngân hàng tăng mạnh. Nếu đến cuối tháng 4/2009 tăng trưởng tín dụng loại này giảm gần 12% so với cuối năm 2008, thì đến 30/6 đã tăng trở lại 10,48%.

Có thể giải thích diễn biến trên ở một số nguyên nhân: Nguồn vốn khả dụng của hệ thống ngân hàng thuận lợi, lãi suất cho vay và giá bất động sản sau điều chỉnh năm 2008 đã hấp dẫn, kích thích nhu cầu vay vốn. Tín dụng tiêu dùng được mở lại với cơ chế lãi suất thỏa thuận, tạo một đầu ra sinh lãi cao hơn cho các ngân hàng so với cho vay doanh nghiệp. Ngay từ đầu năm, nhiều ngân hàng đã đặt kế hoạch tăng trưởng tín dụng cao, và bất động sản vẫn là một mảng trọng tâm…

Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm, hoạt động cho vay liên quan đến lĩnh vực này dự báo sẽ chậm lại, thậm chí thu hẹp khi có định hướng cơ cấu, theo “thông điệp” từ nhà điều hành chính sách.

Ông Nguyễn Ngọc Bảo, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước), cho biết, năm nay tăng trưởng tín dụng vẫn dự kiến ở khoảng 30%. Hiện tăng trưởng tín dụng đã ở khoảng 26%, tốc độ những tháng cuối năm theo đó sẽ chậm lại.

“Định hướng của Ngân hàng Nhà nước là các ngân hàng cần rà soát lại các khoản vay, cơ cấu lại để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp sản xuất tiếp cận vốn tốt hơn. Tăng trưởng tín dụng sẽ chậm lại, sẽ tập trung cho các doanh nghiệp sản xuất, xuất khẩu, nông nghiệp nông thôn… thông qua điều chỉnh cơ cấu, giảm bớt tín dụng bất động sản, tín dụng vào chứng khoán”, ông Bảo nói.

Tuần qua, thêm một “thông điệp” khác được chú ý: Ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM, cho biết sẽ đi kiểm tra các ngân hàng có mức lãi suất huy động VND vượt quá 10%/năm; trong đó việc sử dụng nguồn vốn huy động đó cho vay lĩnh vực nào là một nội dung chính của kế hoạch kiểm tra.

Từ đầu tháng 8 đến nay, một số ngân hàng thương mại đã đẩy lãi suất huy động VND lên tới 10% - 10,3%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay tối đa đối với doanh nghiệp theo lãi suất cơ bản là 10,5%/năm. Một giả thiết đặt ra là đầu ra chính của nguồn vốn huy động lãi suất cao đó là cho vay tiêu dùng với lãi suất phổ biến từ 13% - 16%/năm. Một số ngân hàng cho biết, trong cho vay tiêu dùng, các khoản liên quan đến bất động sản chiếm tới từ 40% - 50%.

Liệu kế hoạch kiểm tra nói trên, cũng như việc kiểm tra cho vay tiêu dùng nói chung đang tiến hành, và những ứng xử sau đó có ảnh hưởng đến tăng trưởng tín dụng bất động sản thời gian tới?

Trên thực tế, ông Phạm Hữu Phương, Trưởng đại diện Ngân hàng Nhà nước tại phía Nam khẳng định, hiện chưa có văn bản nào của Ngân hàng Nhà nước hạn chế cho vay trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, nhà điều hành không khuyến khích đẩy tăng trưởng tín dụng quá cao, cũng như khuyến cáo các ngân hàng chọn lựa cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản một cách hợp lý bởi đây là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Thực tế hơn, ông Phương phân tích, việc cho vay ở lĩnh vực này thường có kỳ hạn dài (với các dự án thường có từ 3 – 5 năm; vay tiêu dùng thường 5 – 7 năm, thậm chí nhiều ngân hàng cho thời hạn trên 10 năm…), trong khi nhiều ngân hàng vẫn khó khăn trong huy động vốn trung và dài hạn.

Khảo sát của VnEconomy tại một số ngân hàng thương mại mới đây, cũng như số liệu Ngân hàng Nhà nước đề cập, cho thấy vốn trung và dài hạn hiện chỉ chiếm phổ biến dưới 30% tổng nguồn vốn huy động. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã giảm mạnh tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn khiến hoạt động cho vay nói trên cũng bị ảnh hưởng. Ông Phương cũng nhận định, nếu đẩy mạnh cho vay thì các ngân hàng dễ gặp rủi ro về kỳ hạn.

Ngân hàng chọn trọng tâm

Tại hội thảo đầu tuần này, số liệu từ đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, tăng trưởng tín dụng ở hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng nhưng tốc độ đã chậm lại so với sự đột biến cuối quý 2.

Cụ thể, tính đến tháng 8, dư nợ loại này ở khoảng 157.000 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm, chiếm gần 11% tổng dư nợ của toàn hệ thống đối với nền kinh tế. Trong đó, lớn nhất là cho vay mua, sửa chữa nhà chiếm 48 nghìn tỷ; xây dựng khu đô thị hay đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng đều vay mỗi lĩnh vực 20 nghìn tỷ…

Theo quan điểm của lãnh đạo một số ngân hàng thương mại, dư nợ cho vay mua nhà, đầu tư, kinh doanh bất động sản thường được chủ động giữ ở mức dưới 15% tổng dư nợ. Tất nhiên, các hạn mức và định hướng giải ngân còn tùy thuộc vào từng thời điểm và cân nhắc các yếu tố rủi ro.

Tại Ngân hàng Việt Nam Thương Tín (VietBank), dư nợ cho vay khách hàng cá nhân mua nhà, đất và cho vay doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản hiện chiếm khoảng 12% tổng dư nợ. Quan điểm mà ngân hàng này đưa ra là giữ một tốc độ tăng trưởng hợp lý, và quan trọng hơn là chất lượng tín dụng và xác định các khách hàng mục tiêu.

“Chúng tôi tạo điều kiện thủ tục, giải ngân nhanh theo yêu cầu khách hàng, thậm chí đến tận nơi để tư vấn. Nhưng đó phải là những cá nhân có nhu cầu nhà ở thực sự, có kế hoạch tài chính phù hợp; là doanh nghiệp phải là những đối tác có nhiều kinh nghiệm về đầu tư dự án bất động sản, dự án có vị trí tốt, đủ điều kiện pháp lý và bắt đầu đi vào giai đoạn khởi công xây dựng. Hoạt động cho vay bất động sản là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro nên phương châm chung của chúng tôi là an toàn - hiệu quả”, ông Cao Văn Đức, Tổng giám đốc VietBank, khẳng định quan điểm.

Tại Ngân hàng Hàng Hải (Maritime Bank), thay vì mở rộng, chiến lược trọng tâm cũng đã được xác định là tiếp cận các khách hàng có thu nhập cao và ổn định, gắn kết với những dự án hiệu quả và đã đi vào hoạt động.

Ông Nguyễn Hữu Đức, Ủy viên Hội đồng Quản trị Maritime Bank, cho biết, trong tín dụng tiêu dùng của ngân hàng này, cho vay mua nhà là hướng đi chiến lược (hiện chiếm khoảng 40% tổng dư nợ cho vay tiêu dùng). Đối tượng trọng tâm là khách hàng cá nhân có tổng mức thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng, hợp tác giải ngân theo những dự án bất động sản thực sự uy tín.

Như phân tích của ông Phạm Hữu Phương, lãnh đạo một số ngân hàng cũng nhận định rằng, nhu cầu vay ở lĩnh vực bất động sản thường tăng cao vào cuối năm, nhất là nhu cầu mua, sửa chữa nhà cá nhân, nhưng hạn mức tăng trưởng tín dụng chung đã thu hẹp (trong định hướng tăng trưởng 30% năm nay) và bài toán gọi vốn trung, dài hạn chưa dễ gỡ nên ngân hàng khó tiếp tục đẩy mạnh cho vay.