Nhiều hợp đồng vay ở đỉnh sốt, lãi suất điều chỉnh cao, giá bất động sản giảm mạnh… có thể tạo một làn sóng lo ngại vào cuối năm.

Rủi ro trên thị trường bất động sản và hoạt động cho vay liên quan của các ngân hàng thương mại là một nội dung được nhấn mạnh trong bản báo cáo mới của nhóm nghiên cứu trường Đại học Harvard và Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Đây là bản thảo luận chính sách số 3, được xây dựng và hoàn thành trong tháng 9 vừa qua, theo yêu cầu của Chính phủ Việt Nam.

Quy mô cho vay chưa từng thấy

Trong một nội dung chính của bản báo cáo, rủi ro trên thị trường bất động sản và hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại được đề cập đến với những dữ liệu và phân tích đáng chú ý.

Trên cơ sở tập hợp các nguồn dữ liệu và xét mức độ gia tăng dư nợ hàng tháng, báo cáo trên cho thấy các ngân hàng Việt Nam đã mạnh tay cho vay ở một quy mô chưa từng thấy trong năm 2007 và quý 1/2008, đặc biệt là sự đột biến từ quý 4/2007 đến quý 1/2008; trong đó tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn.

Đỉnh điểm của sự bùng nổ tín dụng là tháng 12/2007, khi đó đã có 41.000 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ USD) được bơm vào nền kinh tế từ các ngân hàng ở Tp.HCM. Mặc dù một phần lượng tín dụng này có liên quan đến hoạt động sản xuất phục vụ Tết và sự gia tăng nhập khẩu ôtô và thép, nhưng sự gia tăng đột biến chưa từng có này, theo nhóm nghiên cứu, có trực tiếp liên quan đến đầu cơ bất động sản, và phần lớn xuất phát từ các ngân hàng cổ phần.

Việc tham gia vào bất động sản, gồm vốn vay cho cả chủ dự án lẫn người mua, đã đạt tỷ lệ cao đáng lo ngại tại nhiều ngân hàng.

Báo cáo dẫn nguồn Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 8/2008, 2 trong số 41 ngân hàng đã cho vay liên quan đến bất động sản chiếm hơn 50% tổng dư nợ; 9 ngân hàng có tỷ lệ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ hơn 30%; và 9 ngân hàng khác là hơn 20%.

“Mặc dù vẫn chưa thể khẳng định, nhưng có khả năng những con số này chưa phản ánh đúng quy mô của vấn đề dựa vào việc một số ngân hàng có xu hướng phân loại không đúng các khoản cho vay liên quan đến bất động sản nhằm che bớt mức độ rủi ro quá lớn của mình ở thị trường này”, nhóm tác giả bản báo cáo đặt vấn đề.

Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá bất động sản được xem là một lý do tại sao các ngân hàng “quá sốt sắng” cho vay bất động sản khi có trong tay quá nhiều tiền thanh khoản. Điểm đáng chú ý là giá bất động sản đạt đỉnh điểm vào tháng 1/2008, chỉ một tháng sau đỉnh điểm giải ngân nợ vay. Điều này gián tiếp cho thấy khả năng rất nhiều nhà đầu cơ đã vay tiền để mua bất động sản đúng vào lúc thị trường lên cơn sốt cao độ.

Đó cũng là một trong những điểm khởi đầu để nhóm nghiên cứu trường Đại học Harvard và Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đưa ra dự báo lo ngại cho những tháng cuối năm này. Và ngoài vay tiền mua ở thời điểm giá cao, giá bất động sản giảm, thì việc điều chỉnh lãi suất cho vay cũng là một ngòi dẫn của một “làn sóng” không mong đợi có thể xẩy ra...

Nguy cơ đã rõ

Từ tháng 4/2008, ngay sau mùa giải ngân với quy mô chưa từng có nói trên, lãi suất trên thị trường ngân hàng bắt đầu bước vào những đợt leo thang. Diễn biến này lại ngược với tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Theo phân tích của bản báo cáo, bản chất lãi suất không cố định của hầu như tất cả các hợp đồng vay liên quan đến bất động sản khiến bên đi vay  chịu tác động mạnh của việc tính thanh khoản bị thắt chặt.

Các hợp đồng vay liên quan đến bất động sản thường định rõ sau giai đoạn 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm (với 1 năm là phổ biến nhất) lãi suất sẽ được điều chỉnh ngang bằng với lãi suất tiền gửi lúc đó cộng với một khoản chênh lệch  từ 3,7% - 4,3%/năm.

Trong số 180.000 tỷ đồng (11 tỷ USD) mức tăng tín dụng ròng mà các ngân hàng ở Tp.HCM đã thực hiện trong 12 tháng qua (theo thời điểm báo cáo trên được xây dựng), có 70,3% là cho vay trong vài tháng từ 11/2007 - 3/2008. Như vậy, bắt đầu từ tháng 11/2008, một khối lượng lớn vốn vay sẽ đến hạn điều chỉnh lãi suất. Việc điều chỉnh này cũng có nghĩa là người đi vay sẽ phải chịu lãi suất 20% - 21%/năm, hay 8 - 9 điểm phần trăm cao hơn lãi suất vay ban đầu.

“Chính vì vậy, thời điểm cuối năm nay có thể sẽ xảy ra một làn sóng không trả được lãi và nợ gốc do giá bất động sản suy giảm và do việc điều chỉnh chi phí vay nợ”, nhóm tác giả đưa ra dự báo.

Trong những phân tích trên, có một chi tiết có thể giảm bớt phần nào gánh nặng đó, đến theo sự điều chỉnh chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước (diễn ra sau khi bản báo cáo hoàn thành): lãi suất cơ bản đã được giảm xuống 13%, đồng nghĩa với sự điều chỉnh nói trên tối đa ở mức 19,5%/năm; trên thực tế các ngân hàng đang giảm lãi suất cho vay về quanh mức 18%/năm và dự báo có thể tiếp tục giảm xuống thời gian tới.

Sẽ phải mất nhiều năm để tháo gỡ

Nếu trên thị trường chứng khoán, các ngân hàng có thể tự động và chủ động trong việc bán ra các chứng khoán cầm cố vay vốn. Nhưng ở lĩnh vực bất động sản, trước sự xuống cấp chất lượng vốn vay, những phân tích từ bản báo cáo cho thấy hoạt động giải chấp sẽ rất khó khăn.

Theo quy trình phá sản hiện nay, chủ nợ chỉ có thể bắt đầu thưa kiện sau 270 ngày tính từ lúc khoản vay quá hạn lần đầu tiên. Và một khi xẩy ra tranh tụng, thường phải mất một năm rưỡi để đấu giá tài sản thế chấp ở một trung tâm đấu giá theo chỉ định của tòa. Chủ nợ không có quyền kiểm soát đáng kể trong toàn bộ quá trình này. Kết quả là ngân hàng chỉ có thể chọn cách dàn xếp không qua tòa để hy vọng thu hồi vốn cho vay của mình.

Giá bất động sản ở các khu đô thị mới tại Tp.HCM đã giảm 40% - 50% so với mức đỉnh (tại thời điểm xây dựng báo cáo). Kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng Việt Nam thường áp dụng là đánh giá bất động sản thế chấp ở mức 70% giá trị thị trường, sau đó cho vay tối đa 70% trên giá trị đánh giá.

Các tác giả của bản báo cáo cho rằng ngay cả với nguyên tắc 70x70 có vẻ cẩn trọng đó, nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của bất động sản. Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy người” khỏi các khoản vay “hoàn toàn đổi chiều”. Nhưng ngân hàng cũng không có quyền hạn pháp lý để thanh lý số bất động sản họ nắm trong tay.

Do đó, dự báo được các tác giả bản báo cáo đưa ra là các ngân hàng sẽ phải mất nhiều năm để tháo gỡ những nghĩa vụ nợ đã tích tụ trong giai đoạn bùng nổ tín dụng 2007 - 2008.

* Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ ngày 1/11 vừa qua, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến cho biết, tính đến hết tháng 9/2008, dư nợ cho vay bất động sản của các tổ chức tín dụng là 115.000 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ và ở dưới mức 10% là tương đối an toàn, thấp hơn so với năm 2007 (11%). Hiện Tp.HCM có số dư nợ cho vay bất động sản chiếm 50% cả nước và Hà Nội chiếm 15%. Trong dư nợ cho vay bất động sản, nợ xấu mới chỉ chiếm có 2,5%.