Đưa giao dịch vào sàn được xem là một hướng đi tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Từ đầu năm 2008, “van” tín dụng từ các ngân hàng bắt đầu siết lại đối với lĩnh vực bất động sản. Nguyên do là từ khó khăn vốn khả dụng của nhiều thành viên trong hệ thống, từ rủi ro cao khi giá bất động sản khó khăn, và từ định hướng thắt chặt tiền tệ, hạn chế tăng trưởng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước.

Thời điểm này, giá bất động sản tại nhiều địa bàn trọng điểm như Hà Nội và Tp.HCM đã giảm mạnh, nhiều dự án “treo” vì thiếu vốn. Một lần nữa vai trò tiếp vốn của các ngân hàng thương mại lại được đặt ra. Nhưng, hoạt động cho vay lĩnh vực này hiện vẫn khá hạn chế.

Không dừng hẳn, nhưng rất thận trọng

Trao đổi với VnEconomy về định hướng hoạt động cho vay nói trên, hầu hết các lãnh đạo ngân hàng đều có chung một quan điểm: không dừng hẳn việc cho vay liên quan đến kinh doanh, tiêu dùng bất động sản, nhưng sẽ rất thận trọng!

Theo bà Cao Thị Thúy Nga, Phó tổng giám đốc Ngân hàng Quân đội (MB), cho biết: “Quan điểm của MB là không dừng hẳn việc cho vay bất động sản. Việc cho vay đối với lĩnh vực này sẽ liên quan đến nhiều gói sản phẩm của MB. Các gói sản phẩm này vẫn được tiếp tục triển khai nhưng phải đảm bảo nguyên tắc: Tổng dư nợ của toàn hệ thống liên quan đến bất động sản không vượt quá giới hạn tín dụng chung đã được ban lãnh đạo ngân hàng phê duyệt.

Đối với các khách hàng cá nhân, MB sẽ không cho vay đối với các cá nhân kinh doanh bất động sản mà ưu tiên cho vay đối với các khách hàng có nhu cầu vay vốn để mua nhà để ở thực sự. Đối với các dự án, MB ưu tiên các dự án thật sự hiệu quả và nằm tại các vị trí đẹp tại Hà Nội và Tp.HCM”.

Theo định hướng chung về hoạt động tín dụng của MB, tổng giới hạn cho vay bất dộng sản của MB sẽ không vượt quá 10% dư nợ toàn hệ thống. “Chúng tôi luôn kiểm soát chặt chẽ điều kiện cho vay và đối tượng cho vay. Các khách hàng cá nhân muốn vay vốn để mua nhà ở MB phải có công việc và thu nhập ổn định, có khả năng trả nợ chắc chắn, tài sản đảm bảo có giá trị đủ lớn để đảm bảo cho mọi nghĩa vụ vay vốn tại ngân hàng. Công tác thẩm định và quản lý khoản vay của các đơn vị kinh doanh luôn được thực hiện chặt chẽ, tái thẩm định kỹ càng và chỉ cho vay đối với những khách hàng thực sự tốt và đáp ứng đầy đủ các quy định tín dụng”, bà Nga cho biết thêm.

Cùng quan điểm trên, ông Lê Đắc Sơn, Tổng giám đốc Ngân hàng Ngoài quốc doanh (VPBank), khẳng định sẽ không cho vay đối với các cá nhân kinh doanh, đầu cơ bất động sản.

“Với các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thật sự, đảm bảo được các điều kiện cấp tín dụng của ngân hàng thì chúng tôi luôn sẵn sàng. Chúng tôi cũng sẽ xem xét những dự án hiệu quả, kết nối được với các nhu cầu của thị trường; tất nhiên là phải đảm bảo các yêu cầu ngân hàng đặt ra. Hiện chúng tôi đang dành 2.000 tỷ đồng để đáp ứng cho những nhu cầu này”, ông Sơn nói.

Đi cùng với sự thận trọng trong cấp vốn, dư nợ cho vay liên quan đến bất động sản tại hầu hết các ngân hàng đều đã và đang giảm mạnh. Trong năm 2007, tại các ngân hàng cổ phần, dư nợ loại này phổ biển từ 15%, nhưng nay hầu hết đều chỉ ở “hạn mức” 10%.

Tại Ngân hàng Đông Á (EAB), tính đến cuối tháng 6, dư nợ loại này chỉ ở mức 10%. Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (Sacombank), cũng đến thời điểm trên, dư nợ chỉ ở mức 3%; riêng với cho vay bất động sản tiêu dùng như mua nhà để ở, cải tạo sữa chữa nhà chiếm 16% tổng dư nợ.

Tại một số ngân hàng khác, tỷ lệ đó cũng khá thấp, như tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chỉ là 5,87% với quan điểm “quản lý chặt cho vay kinh doanh bất động sản”.

Tính chung toàn hệ thống, nếu trong tháng 4/2008, tổng dư nợ cho vay liên quan đến bất động sản chiếm gần 11%, thì hiện ước chỉ còn khoảng 9%. Theo một quan chức của Ngân hàng Nhà nước, quan điểm chung của nhà điều hành chính sách tiền tệ trong hoạt động tín dụng này là vẫn thận trọng và giám sát chặt chẽ.

Vào sàn để minh bạch hơn

Theo quy định, từ năm 2009, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở).

Đi cùng với cơ chế trên, một số nhận định cho rằng nguồn vốn của các ngân hàng sẽ đến với thị trường thuận lợi hơn, qua đó hỗ trợ “phá băng”, đưa thị trường sôi động trở lại.

Theo phân tích của ông Lê Đắc Sơn, muốn “phá băng” thị trường bất động sản hiện nay cần có sự vào cuộc của các ngân hàng, các ngân hàng không thể quay lưng trước khó khăn hiện tại. Tuy nhiên, để vào cuộc cần có những điều kiện nhất định, trong đó quan trọng nhất là tính minh bạch.

“Tôi cho rằng khi giao dịch qua sàn như quy định đó, thị trường bất động sản sẽ có tính minh bạch cao hơn. Đó là một yếu tố quyết định để các ngân hàng rót vốn. Bởi như hiện nay, sự thiếu minh bạch về dự án, về giá không chỉ gây khó khăn đối với các nhu cầu mua, đầu tư mà còn là nguyên nhân khiến các ngân hàng thận trọng”, ông Sơn nói.

Tổng giám đốc VPBank so sánh: tương tự như thị trường chứng khoán, một trong những yêu cầu đầu tiên và quan trọng nhất là tính minh bạch, tạo cơ sở cho các quyết định của nhà đầu tư. Nếu như trên thị trường niêm yết, tính minh bạch cao đi cùng với tính thanh khoản cao, thì trên thị trường tự do (OTC), tính minh bạch vẫn hạn chế và thanh khoản thấp.

Với thị trường bất động sản, sàn giao dịch không chỉ là điểm kết nối các đầu mối, mà sẽ tăng tính minh bạch các dự án, nguồn hàng và giá cả, đảm bảo hơn nguồn hàng “sạch”, nâng cao tính thanh khoản và đó là những cơ sở cần cho các quyết định rót vốn của ngân hàng thương mại.

Khi tổ chức sàn và giới thiệu hàng, trách nhiệm và uy tín của nhà tổ chức gắn liền với chất lượng của nguồn hàng, của thông tin. Giao dịch qua sàn cũng giảm thiểu những rủi ro trong thủ tục, hồ sơ và những tranh chấp pháp lý… Đây sẽ là một kênh hỗ trợ các ngân hàng thương mại trong quá trình thẩm định các nhu cầu, dự án vay vốn.

Ông Sơn nhận định, với sự tham gia của các sàn giao dịch, vốn ngân hàng vào thuận lợi hơn, thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại và phát triển bền vững hơn. Đây cũng mà một định hướng để VPBank quyết định chính thức gia nhập thị trường này không chỉ ở vai trò là một định chế tài chính hỗ trợ, mà trực tiếp bằng việc thành lập một sàn giao dịch bất động sản, theo giấy phép từ Bộ Xây dựng, dự kiến ra mắt vào ngày 20/9 tới tại Hà Nội.

Trước VPBank, một số ngân hàng thương mại khác cũng đã thành lập các sàn giao dịch bất động sản với quy mô lớn như Ngân hàng Á châu với Công ty Cổ phần Địa ốc ACB, Ngân hàng Sài Gòn Thương tín với Công ty Cổ phần Đại ốc Sacomreal với sàn giao dịch theo chuẩn mới vừa ra mắt ngày 26/7 vừa qua…