Làm thế nào để hiểu đúng khái niệm "đầu cơ" bất động sản vẫn đang là một việc khó cho cả nhà nước lẫn người dân.

Xung quanh vấn đề này, VnEconomy vừa có cuộc trao đổi với ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam.

Ông nhìn nhận thế nào về thị trường bất động sản của Việt Nam hiện nay ?

Sẽ không quá khi nói rằng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn ở vào thế "khập khiễng". Nguyên nhân là bởi thị trường bất động sản nước ta mới được công nhận từ nửa cuối những năm 90. Nhưng quan trọng hơn là việc hình thành cơ chế vẫn chậm chạp một cách khó hiểu.

Chẳng hạn như việc chúng ta phải mất tới 10 năm mới xác định được bộ nào gánh vác trách nhiệm chính. Đã vậy, thị trường lại thiếu sự phối hợp giữa các ngành kinh tế. Các nước trên thế giới, lĩnh vực bất động sản bao giờ cũng đi liền với thị trường ngân hàng, bảo hiểm, trong khi điều này vẫn chưa có ở Việt Nam

Còn thị trường nhà ở không chỉ bất cập về nhà ở xã hội, mà cả nhà cho thuê. Ở các nước phát triển, nhà cho thuê là đối trọng với nhà ở xã hội, là “phương thuốc điều trị giá” nhà quá cao, bởi nhà ở giá đắt thì người dân đi thuê và ngược lại. Trong khi ấy, người dân Việt Nam không có nhiều lựa chọn, dù giá nhà ở cao bao nhiêu cũng phải tặc lưỡi mua.

Bên cạnh đó, sự thiếu hụt căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê đã đẩy giá của phân khúc nhà này lên cao chót vót, làm nản lòng rất nhiều nhà đầu tư. Đã vậy, trong khi chúng ta đang nỗ lực kêu gọi đầu tư thì lại “chột dạ” với những khái niệm kinh doanh, đầu cơ bất động sản. Từ đó dẫn đến việc cả nhà nước và người dân đều coi việc mua bán bất động sản là những hành vi đầu cơ. 

Nên hiểu đúng về "đầu cơ"

Vậy theo ông, chúng ta nên hiểu như thế nào về khái niệm đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản ?

Tôi nghĩ nên định nghĩa lại từ đầu cơ, nếu đầu cơ chỉ là mua không dùng mà bán lại thì đó là quy luật bình thường của thị trường.

Trước khi đầu cơ, nhà đầu cơ cũng là những người mua thông thường. Người bán rất cần kiểu người mua này, vì nhiều khi chưa có “người dùng” nhưng đã có rất nhiều người mua. Nhiều người vẫn cho rằng, đầu cơ là xấu, là kích giá nhà leo cao… Nhưng thị trường có quy luật cạnh tranh, thuận mua vừa bán, người mua nhà hoàn toàn có quyền chủ động khi lựa chọn mua của ai.

Những căn hộ cao cấp chỉ là của hiếm, nên giá tăng cao thì đổ tội đầu cơ. Vấn đề cần nhất là chống độc quyền chứ không phải chống đầu cơ mua đi bán lại, để phát triển tính cạnh tranh của thị trường, tăng cơ hội lựa chọn cho người mua. Do đó, nếu chúng ta hiểu sai khái niệm đầu cơ bất động sản thì rất dễ dẫn đến việc ban hành những chính sách bất lợi cho việc phát triển thị trường này trong tương lai.

Vậy có nghĩa ông cho rằng, dự thảo chính sách đánh thuế chống đầu cơ của Nhà nước là không hợp lý?

Không những không hợp lý mà theo tôi thì nó còn khó có thể thực hiện được. Làm sao có thể xác định chính xác ai mua để bán, ai mua để dùng. Nếu tôi mua nhà cho con trai để đấy chờ nó lớn cũng là đầu cơ à? Các công ty Nhà nước thường bán lại nhà giá rẻ cho nhân viên, những người này bán lại để thu lời (tăng phúc lợi xã hội) họ cũng sẽ bị coi là đầu cơ?

Tại sao người mua để bán và người mua để dùng lại bị phân biệt đối xử? Rõ ràng theo quy luật thị trường, khách hàng có hai loại: mua để dùng và mua để bán, nếu đánh thuế vào người mua để bán là trái với quy luật thị trường.

Tôi không ủng hộ, bởi đầu cơ hay chính xác hơn là kinh doanh bất động sản là quy luật vận hành thị trường, đang và sẽ luôn diễn ra.

Thị trường bất động sản ở nước ta còn mới mẻ, nên chịu khó học hỏi kinh nghiệm một cách bài bản của các nước đi trước, đặc biệt là Trung Quốc. Họ có rất nhiều tương đồng về đất đai, bao cấp…, dẫu vậy phải tránh dẫm lại cái sai của họ. Thuế bất động sản ở nước ta còn nhiều bất ổn nên càng phải học hỏi nhiều, không thể thực hiện một cách tự phát được.

Lấy ví dụ từ Trung Quốc, họ quan niệm kinh doanh phải có lãi, nên một dự án nhà ở tỷ lệ lợi nhuận dưới 25% sẽ đánh thuế nhẹ. Nhưng trên 25% lãi sẽ đánh thuế luỹ tiến. Đánh nhiều thuế mới trợ cấp được cho người nghèo. 

Cần chính sách phát triển tập đoàn mạnh 

Có một đặc điểm của bất động sản Việt Nam hiện nay là các nhà đầu tư vẫn chưa mặn mà nhiều với thị trường nhà giá rẻ. Vậy theo ông, Nhà nước cần làm gì để tăng được sức hút với “mảnh đất trống” này ?

Lý do đơn giản là thị trường nhà ở giá rẻ cho lợi nhuận không nhiều, đối tượng người mua lại chủ yếu là người lao động thu nhập thấp. Nhà nước cần đẩy mạnh việc cho vay thế chấp để họ đủ tiền mua nhà. Theo tôi, các ngân hàng không nên quá rụt rè trong giao dịch với thị trường bất động sản, nhưng cũng cần thận trọng, tránh vấp phải những sai lầm kiểu vụ Minh Phụng trước kia.

Để tăng được sức hút với nhà đầu tư, chính quyền phải ra tay can thiệp, ví dụ như anh đầu tư nhà giá cao phải có mức thuế khác, đất khác. Với những nhà đầu tư giá rẻ, chính quyền nên giúp làm hộ đường sá, cầu cống...

Phát triển đô thị hiện đại cần những tập đoàn bất động sản lớn, nhưng bất động sản nước ta lại đang bị “chiếm giữ” bởi phần đông các nhà kinh doanh nhỏ lẻ. Việc Bộ Xây dựng vừa quy định vốn tối thiểu của doanh nghiệp bất động sản là 6 tỷ đã nhận được phản đối từ các doanh nghiệp. Lý do là bởi hiện nay, các doanh nghiệp đa phần chỉ kinh doanh theo phương thức “tay không bắt giặc”, chỉ muốn bỏ ít tiền bôi trơn để được cấp đất rồi vẽ thành dự án hấp dẫn, “bán lúa non” các nền nhà lấy tiền đặt cọc mà giải phóng mặt bằng, tiếp tục lấy “mỡ nó rán nó”.

Với những nhà đầu tư cò con này, nước ta không thể nào có được các đô thị hiện đại.

Chính phủ cần có chính sách phát triển các tập đoàn kinh doanh bất động sản mạnh. Tôi nghĩ từ nay đến năm 2010, nước ta ít nhất phải có được khoảng 10 tập đoàn bất động sản lớn mới mong có được những khu đô thị hiện đại như Phú Mỹ Hưng…