Bất động sản trầm lắng thì xung đột gia tăng

Ngọn nguồn của tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản hiện nay chính là do thị trường đã phát triển quá nóng trước đó, trong khi việc lỗ lãi của các chủ đầu tư dường như vẫn là một ẩn số.

Quan điểm trên được GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra tại cuộc hội thảo về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản, do VCCI và Trung tâm Trọng tài Quốc tế (VIAC) tổ chức ngày 19/11.

GS. Võ nói đại ý, ngọn nguồn phát sinh các tranh chấp hiện nay chính là do thị trường bất động sản đã phát triển quá nóng, mang lại lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn. Hơn nữa, một bộ phận chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt, một số khách hàng ham lợi, chạy theo tâm lý đám đông khi thị trường nóng nhưng lại co cụm, bất hợp tác với chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết các khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng khi thị trường trầm lắng.

Bên cạnh đó, pháp luật, các quy định về chung cư, về quản lý giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, quản lý rủi ro chưa đúng cách, chưa rõ ràng… cũng như hợp đồng, thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng mang tính áp đặt do chủ đầu tư đơn phương đưa ra, thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng.

Đáng chú ý, theo ông Võ, những bất cập của thị trường bất động sản hiện nay, trong đó bao gồm cả tranh chấp, khiếu kiện có liên quan mật thiết với 5 nghịch lý của thị trường, bao gồm giá nhà quá cao so với thu nhập, thừa cung nhà cao cấp, giá nhà hạ chỉ ở mức nhất định trong khi tồn kho nhiều... đặc biệt là lỗ lãi của các doanh nghiệp bất động sản dường như vẫn là thực - hư lẫn lộn, khó lường khi có tới 80% doanh nghiệp xây dựng, bất động sản vẫn đang báo kinh doanh có lãi.

Theo Luật sư Nguyễn Trúc Hiền, Giám đốc Công ty Luật VILAF Hồng Đức, thị trường bất động sản của Việt Nam đang trong giai đoạn trầm lắng. Đây là tiền đề cho xu hướng gia tăng các xung đột, bất đồng giữa các đối tượng tham gia thị trường. Một số dự án đang xảy ra tranh chấp gây chú ý dư luận như dự án Spark Lê Văn Lương, dự án B5 Cầu Diễn, 93 Lò Đúc, Splendora, Park City…

Một số dạng tranh chấp điển hình đươc luật sư này dẫn ra, chính tranh chấp giữa các chủ dự án phát triển nhà ở và người mua nhà trong hợp đồng ứng trước tiền mua nhà, tranh chấp thực hiện hợp đồng góp vốn, tranh chấp về giá trị góp vốn; tranh chấp về sử dụng tiền góp vốn; tranh chấp về tình trạng nhà bàn giao không đúng thoả thuận…

Ngoài ra, một dạng tranh chấp hiện nay đang có xu hướng gia tăng đó chính là tranh chấp giữa chủ đầu tư nhà chung cư và chủ sở hữu căn hộ liên quan đến phần diện tích chung và diện tích riêng, cách tính diện tích căn hộ.

Luật sư Phan Vũ Anh, nguyên Trưởng ban Đối ngoại pháp chế, Tổng công ty Vinaconex cho rằng, thông thường khi tiến hành đầu tư dự án, chủ đầu tư bao giờ cũng nghiên cứu, tìm luật sư, tính toán để có được lợi ích về mình.

Cụ thể, khi thiết lập hợp đồng mua bán nhà, bao giờ chủ đầu tư cũng soạn trước hợp đồng mẫu. Hợp đồng này có thể do chủ đầu tư đơn phương đưa ra, có thể do chủ đầu tư thuê luật sư soạn và đưa vào đó những nội dung có lợi cho chủ đầu tư hơn là khách hàng.

Khi giao dịch mua bán, có những khách hàng hiểu luật, có những khách hàng chỉ nắm sơ sơ nên không biết rằng những điều khoản trong hợp đồng có nhiều điểm chưa được hợp lý. Các yêu cầu sửa đổi hợp đồng của khách hàng đều không được chủ đầu tư chấp nhận, vì vậy dẫn đến trường hợp nhiều khách hàng “nhắm mắt ký bừa”. Hậu quả của việc “nhắm mắt ký bừa” do không hiểu luật của khách hàng xuất hiện nhiều rủi ro sau khi hợp đồng được ký.

Theo Luật sư Anh, nếu tranh cãi được giải quyết hợp lý và có thiện chí thì phát sinh tranh chấp cũng ít đi và triệt tiêu. Thực tế có những tranh chấp kéo dài không giải quyết được và phải dùng giải pháp ra tòa, đưa ra báo chí, dùng đám đông, phong tỏa trụ sở… để tạo áp lực. Các xung đột ngày càng kéo dài và khi ấy phương án duy nhất là đưa ra tòa án, trọng tài.

Tuy nhiên, GS. Đặng Hùng Võ cùng nhiều chuyên gia khác, cho rằng việc giải quyết các tranh chấp hiện nay không hề đơn giản bởi thiếu cơ sở pháp lý cho giải quyết tranh chấp, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe; hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống trong đó thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư, đặc biệt đối với các hợp đồng chủ đầu tư áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng.

“Trong hợp đồng hoặc thỏa thuận các bên thường lựa chọn tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp nhưng việc giải quyết tranh chấp qua tòa án rất phức tạp và tốn kém chi phí, thời gian cho các bên. Giải quyết tranh chấp qua trọng tài chưa được các bên quan tâm mặc dù có nhiều ưu điểm như tiết kiệm chi phí, thời gian và chất lượng”, GS. Võ nói.