TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
“Canh bạc” nhà ở thu nhập thấp của Trung Quốc
Ước tính, khoảng 80% số căn hộ thu nhập thấp ở Trung Quốc thấp rơi vào tay các quan chức và lãnh đạo doanh nghiệp quốc doanh
Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế suy giảm và thị trường bất động sản xuống dốc, Trung Quốc đang tìm cách dựa vào các dự án bất động sản giá rẻ để hỗ trợ nền kinh tế.
Ở Bắc Kinh, một nhà máy vật liệu xây dựng có tên Beijing Star Brand Building Materials West Factory vừa bị phá hủy, nhường chỗ cho dự án nhà ở xã hội Taiheiyuan. Khi hoàn thành, dự án này sẽ có các cửa hiệu thực phẩm, nhà hàng và 2.400 căn hộ dành cho công nhân và dân cư có thu nhập thấp.
Theo tờ Business Week, dự án Taiheiyuan chỉ là một phần nhỏ trong nỗ lực lớn của Trung Quốc nhằm xây các dự án nhà có trợ cấp cho người nghèo ở khu vực đô thị của nước này. Trung Quốc dự kiến sẽ xây dựng tổng cộng 5 triệu căn hộ giá rẻ trong năm nay, và đặt mục tiêu sẽ tăng con số này lên 36 triệu căn vào năm 2015.
“Chúng tôi sẽ hành động nhanh chóng để cải thiện hệ thống phục vụ cho việc xây dựng, phân bổ và quản lý nhà ở thu nhập thấp”, Thủ tướng Trung Quốc Ôn Gia Bảo tuyên bố trong một bài phát biểu hồi đầu tháng 3.Tuy nhiên, phóng viên của tờ Business Week cho rằng, tham vọng của Bắc Kinh có thể vấp phải sự phản đối của các địa phương vì các tỉnh thành muốn dùng tiền để đầu tư vào những lĩnh vực sinh lợi nhiều hơn thay vì rót vào các dự án nhà giá rẻ.
Đối với Trung Quốc, nhà ở xã hội không chỉ đồng nghĩa với việc tạo cơ hội cho người thu nhập thấp có nhà. Các dự án này còn nhằm mục đích tăng cường nhu cầu đối với các mặt hàng thép, xi măng, đồng và nhôm trong bối cảnh giá các mặt hàng này sụt thê thảm do hoạt động xây dựng giảm tốc.
Chuyên gia kinh tế Tao Wang thuộc công ty UBS Securities ở Hồng Kông dự báo, tổng diện tích mặt sàn nhà ở xã hội của Trung Quốc năm nay sẽ tăng 30-40%. “Chính phủ Trung Quốc đang cố gắng hạ nhiệt giá bất động sản, họ không hề muốn nền kinh tế hạ cánh cứng. Nhà ở xã hội có thể giúp hỗ trợ tăng trưởng nói chung”, bà Wang nhận xét. Năm ngoái, Phó thủ tướng Trung Quốc Lý Khắc Cường đã đưa ra nhận định rằng, việc xây dựng các dự án nhà thu nhập thấp sẽ có tác dụng như một “liều thuốc giảm đau” đối với thị trường nhà ở nói chung.
Sự kết hợp giữa lãi suất thấp, thị trường chứng khoán ảm đạm và những quy định kiểm soát ngặt nghèo việc đầu tư ra nước ngoài khiến thị trường bất động sản Trung Quốc trở thành nơi đón nhận những khoản vốn khổng lồ từ người dân nước này.
Ông Nicholas Lardy, chuyên gia cao cấp thuộc Viện Kinh tế quốc tế Peterson ở Washington cho rằng, đầu tư tài sản cố định ở Trung Quốc, trong đó phần nhiều là bất động sản, đã tăng hơn 40% mỗi năm trong vòng 8 năm qua. Cũng theo ông Lardy, trong năm 2011, bất động sản đóng góp khoảng 9% GDP của Trung Quốc, cao hơn nhiều so với mức đỉnh 6% từng đạt được ở Mỹ.
“Bất động sản là một đầu tàu tăng trưởng của kinh tế Trung Quốc. Nếu muốn tạo ra bong bóng thì chỉ cần làm đúng theo những gì Trung Quốc đã làm”, ông Lardy nói.
Bắt đầu từ tháng 9 năm ngoái, thị trường nhà đất Trung Quốc bắt đầu giảm tốc. Trong quý 1 năm nay, doanh số bán nhà đã giảm 18% so với cùng kỳ năm trước. Tháng 3 vừa qua, một nửa trong số 70 đô thị hàng đầu của Trung Quốc chứng kiến giá nhà giảm. Riêng tại Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến, giá nhà đã giảm 6 tháng liên tục.
“Những lo ngại về kinh tế Trung Quốc tập trung gần hết ở lĩnh vực bất động sản. Mối rủi ro lớn nhất trong ngắn hạn đối với tăng trưởng kinh tế nước này là hoạt động xây dựng rơi vào đình trệ”, ông Mark Williams, chuyên gia kinh tế châu Á thuộc công ty Capital Economics ở London, nhận xét.
Nhưng các dự án nhà ở xã hội có thể sẽ không hoàn thành được sứ mệnh giải cứu thị trường như mong đợi của Bắc Kinh. Chương trình nhà ở xã hội tham vọng nhất ở Trung Quốc tính tới thời điểm này nằm dưới sự chỉ huy của ông Bạc Hy Lai, nhưng ông này mới đây đã mất chức Bí thư Trùng Khánh và đang bị điều tra.
Dưới thời Bạc Hy Lai, Trùng Khánh có kế hoạch xây dựng 800.000 căn hộ chung cư với tổng chi phí 100 tỷ Nhân dân tệ, tương đương khoảng 16 tỷ USD. Nhà thầu các dự án này hầu hết đều là các công ty quốc doanh như Chongqing City Construction. Tuy nhiên, sau vụ mất chức của ông Bạc Hy Lai, Bắc Kinh đã bắt đầu rà soát lại nhiều dự án của Trùng Khánh.
Theo bà Roseale Yao, Giám đốc nghiên cứu của công ty GK Dragonomics ở Bắc Kinh, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được xây ở các khu vực xa xôi ở Trùng Khánh với hy vọng sẽ giúp địa phương này duy trì tốc độ tăng trưởng GDP cao, lên tới 16,4% trong năm ngoái. “Một dấu hỏi lớn giờ đang được đặt ra bên cạnh tất cả các dự án này”, bà Yao nói.
Vấn đề nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội cũng là một mối lo, với tổng chi phí cho tất cả các dự án như vậy trên khắp Trung Quốc được dự báo sẽ lên tới 5 nghìn tỷ Nhân dân tệ vào năm 2015. Tháng 3 vừa qua, Chính phủ nước này tuyên bố sẽ tăng vốn đầu tư của trung ương cho nhà ở thu nhập thấp thêm 23% lên mức 212 tỷ Nhân dân tệ trong năm nay. Phần lớn chi phí cho các dự án có thể vẫn phải do các chính quyền địa phương phải gánh chịu, trong khi các địa phương lại phụ thuộc nhiều vào nguồn thu từ tiền bán đất.
Trong thời gian thị trường bất động sản Trung Quốc lên như diều gặp gió, tiền vẫn chảy vào két của các địa phương đều đều. “Các địa phương Trung Quốc đã thu về 3 nghìn tỷ Nhân dân tệ từ tiền bán đất trong năm ngoái”, chuyên gia Wang của UBS ước tính. Bà Wang cho rằng, vốn phân bổ cho các dự án nhà ở xã hội nhỏ hơn nhiều so với số tiền thu về từ bán đất này, nhưng các địa phương vẫn muốn đầu tư vào các lĩnh vực khác hơn để có thể thu về tỷ suất lợi nhuận cao hơn.
Chưa kể, những lo ngại về tình trạng tham nhũng trong các dự án nhà ở xã hội của Trung Quốc đã gia tăng sau khi báo chí trong nước đưa tin về việc nhiều quan chức trục lợi từ các chương trình nhà ở này. Hãng GK Dragonomics ước tính, khoảng 80% số căn hộ thu nhập thấp ở Trung Quốc thấp rơi vào tay các quan chức và lãnh đạo doanh nghiệp quốc doanh, thay vì đến tay người thu nhập thấp.
Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng đặt ra câu hỏi về việc liệu các khu vực đô thị của Trung Quốc có thực sự đạt được mục tiêu đề ra về nhà ở xã hội. Các nhà chức trách nước này vẫn sử dụng một định nghĩa rất lỏng lẻo về nhà ở xã hội, cho phép các thành phố tính cả các khu nhà xuống cấp được cải tạo, thậm chí là nhà ở cho công nhân của các nhà máy… vào thống kê nhà ở xã hội. Bộ Nhà đất của Trung Quốc đã lên tiếng thừa nhận rằng, 30% số dự án nhà ở xã hội khởi động vào năm ngoái thực ra không phải là dự án mới.
“Các địa phương có khi chỉ cần dùng một xe ủi đất, lúc vài gầu, rồi tuyên bố đã khởi động dự án 10.000 căn hộ. Sau đó, họ báo cáo lên trung ương là đã hoàn thành mục tiêu”, ông Lardy nhận xét.
Nhưng ông Lardy cũng cho rằng, những nỗ lực để thực sự đạt mục tiêu về nhà ở xã hội của Trung Quốc có thể sẽ tăng lên khi thị trường bất động sản nước này tiếp tục giảm tốc. “Các dự án nhà ở thu nhập thấp của Trung Quốc cần tăng tốc mạnh mới đủ để bù đắp sự đi xuống của thị trường địa ốc nước này nói chung”, ông Lardy phát biểu.
Ở Bắc Kinh, một nhà máy vật liệu xây dựng có tên Beijing Star Brand Building Materials West Factory vừa bị phá hủy, nhường chỗ cho dự án nhà ở xã hội Taiheiyuan. Khi hoàn thành, dự án này sẽ có các cửa hiệu thực phẩm, nhà hàng và 2.400 căn hộ dành cho công nhân và dân cư có thu nhập thấp.
Theo tờ Business Week, dự án Taiheiyuan chỉ là một phần nhỏ trong nỗ lực lớn của Trung Quốc nhằm xây các dự án nhà có trợ cấp cho người nghèo ở khu vực đô thị của nước này. Trung Quốc dự kiến sẽ xây dựng tổng cộng 5 triệu căn hộ giá rẻ trong năm nay, và đặt mục tiêu sẽ tăng con số này lên 36 triệu căn vào năm 2015.
“Chúng tôi sẽ hành động nhanh chóng để cải thiện hệ thống phục vụ cho việc xây dựng, phân bổ và quản lý nhà ở thu nhập thấp”, Thủ tướng Trung Quốc Ôn Gia Bảo tuyên bố trong một bài phát biểu hồi đầu tháng 3.Tuy nhiên, phóng viên của tờ Business Week cho rằng, tham vọng của Bắc Kinh có thể vấp phải sự phản đối của các địa phương vì các tỉnh thành muốn dùng tiền để đầu tư vào những lĩnh vực sinh lợi nhiều hơn thay vì rót vào các dự án nhà giá rẻ.
Đối với Trung Quốc, nhà ở xã hội không chỉ đồng nghĩa với việc tạo cơ hội cho người thu nhập thấp có nhà. Các dự án này còn nhằm mục đích tăng cường nhu cầu đối với các mặt hàng thép, xi măng, đồng và nhôm trong bối cảnh giá các mặt hàng này sụt thê thảm do hoạt động xây dựng giảm tốc.
Chuyên gia kinh tế Tao Wang thuộc công ty UBS Securities ở Hồng Kông dự báo, tổng diện tích mặt sàn nhà ở xã hội của Trung Quốc năm nay sẽ tăng 30-40%. “Chính phủ Trung Quốc đang cố gắng hạ nhiệt giá bất động sản, họ không hề muốn nền kinh tế hạ cánh cứng. Nhà ở xã hội có thể giúp hỗ trợ tăng trưởng nói chung”, bà Wang nhận xét. Năm ngoái, Phó thủ tướng Trung Quốc Lý Khắc Cường đã đưa ra nhận định rằng, việc xây dựng các dự án nhà thu nhập thấp sẽ có tác dụng như một “liều thuốc giảm đau” đối với thị trường nhà ở nói chung.
Sự kết hợp giữa lãi suất thấp, thị trường chứng khoán ảm đạm và những quy định kiểm soát ngặt nghèo việc đầu tư ra nước ngoài khiến thị trường bất động sản Trung Quốc trở thành nơi đón nhận những khoản vốn khổng lồ từ người dân nước này.
Ông Nicholas Lardy, chuyên gia cao cấp thuộc Viện Kinh tế quốc tế Peterson ở Washington cho rằng, đầu tư tài sản cố định ở Trung Quốc, trong đó phần nhiều là bất động sản, đã tăng hơn 40% mỗi năm trong vòng 8 năm qua. Cũng theo ông Lardy, trong năm 2011, bất động sản đóng góp khoảng 9% GDP của Trung Quốc, cao hơn nhiều so với mức đỉnh 6% từng đạt được ở Mỹ.
“Bất động sản là một đầu tàu tăng trưởng của kinh tế Trung Quốc. Nếu muốn tạo ra bong bóng thì chỉ cần làm đúng theo những gì Trung Quốc đã làm”, ông Lardy nói.
Bắt đầu từ tháng 9 năm ngoái, thị trường nhà đất Trung Quốc bắt đầu giảm tốc. Trong quý 1 năm nay, doanh số bán nhà đã giảm 18% so với cùng kỳ năm trước. Tháng 3 vừa qua, một nửa trong số 70 đô thị hàng đầu của Trung Quốc chứng kiến giá nhà giảm. Riêng tại Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến, giá nhà đã giảm 6 tháng liên tục.
“Những lo ngại về kinh tế Trung Quốc tập trung gần hết ở lĩnh vực bất động sản. Mối rủi ro lớn nhất trong ngắn hạn đối với tăng trưởng kinh tế nước này là hoạt động xây dựng rơi vào đình trệ”, ông Mark Williams, chuyên gia kinh tế châu Á thuộc công ty Capital Economics ở London, nhận xét.
Nhưng các dự án nhà ở xã hội có thể sẽ không hoàn thành được sứ mệnh giải cứu thị trường như mong đợi của Bắc Kinh. Chương trình nhà ở xã hội tham vọng nhất ở Trung Quốc tính tới thời điểm này nằm dưới sự chỉ huy của ông Bạc Hy Lai, nhưng ông này mới đây đã mất chức Bí thư Trùng Khánh và đang bị điều tra.
Dưới thời Bạc Hy Lai, Trùng Khánh có kế hoạch xây dựng 800.000 căn hộ chung cư với tổng chi phí 100 tỷ Nhân dân tệ, tương đương khoảng 16 tỷ USD. Nhà thầu các dự án này hầu hết đều là các công ty quốc doanh như Chongqing City Construction. Tuy nhiên, sau vụ mất chức của ông Bạc Hy Lai, Bắc Kinh đã bắt đầu rà soát lại nhiều dự án của Trùng Khánh.
Theo bà Roseale Yao, Giám đốc nghiên cứu của công ty GK Dragonomics ở Bắc Kinh, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được xây ở các khu vực xa xôi ở Trùng Khánh với hy vọng sẽ giúp địa phương này duy trì tốc độ tăng trưởng GDP cao, lên tới 16,4% trong năm ngoái. “Một dấu hỏi lớn giờ đang được đặt ra bên cạnh tất cả các dự án này”, bà Yao nói.
Vấn đề nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội cũng là một mối lo, với tổng chi phí cho tất cả các dự án như vậy trên khắp Trung Quốc được dự báo sẽ lên tới 5 nghìn tỷ Nhân dân tệ vào năm 2015. Tháng 3 vừa qua, Chính phủ nước này tuyên bố sẽ tăng vốn đầu tư của trung ương cho nhà ở thu nhập thấp thêm 23% lên mức 212 tỷ Nhân dân tệ trong năm nay. Phần lớn chi phí cho các dự án có thể vẫn phải do các chính quyền địa phương phải gánh chịu, trong khi các địa phương lại phụ thuộc nhiều vào nguồn thu từ tiền bán đất.
Trong thời gian thị trường bất động sản Trung Quốc lên như diều gặp gió, tiền vẫn chảy vào két của các địa phương đều đều. “Các địa phương Trung Quốc đã thu về 3 nghìn tỷ Nhân dân tệ từ tiền bán đất trong năm ngoái”, chuyên gia Wang của UBS ước tính. Bà Wang cho rằng, vốn phân bổ cho các dự án nhà ở xã hội nhỏ hơn nhiều so với số tiền thu về từ bán đất này, nhưng các địa phương vẫn muốn đầu tư vào các lĩnh vực khác hơn để có thể thu về tỷ suất lợi nhuận cao hơn.
Chưa kể, những lo ngại về tình trạng tham nhũng trong các dự án nhà ở xã hội của Trung Quốc đã gia tăng sau khi báo chí trong nước đưa tin về việc nhiều quan chức trục lợi từ các chương trình nhà ở này. Hãng GK Dragonomics ước tính, khoảng 80% số căn hộ thu nhập thấp ở Trung Quốc thấp rơi vào tay các quan chức và lãnh đạo doanh nghiệp quốc doanh, thay vì đến tay người thu nhập thấp.
Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng đặt ra câu hỏi về việc liệu các khu vực đô thị của Trung Quốc có thực sự đạt được mục tiêu đề ra về nhà ở xã hội. Các nhà chức trách nước này vẫn sử dụng một định nghĩa rất lỏng lẻo về nhà ở xã hội, cho phép các thành phố tính cả các khu nhà xuống cấp được cải tạo, thậm chí là nhà ở cho công nhân của các nhà máy… vào thống kê nhà ở xã hội. Bộ Nhà đất của Trung Quốc đã lên tiếng thừa nhận rằng, 30% số dự án nhà ở xã hội khởi động vào năm ngoái thực ra không phải là dự án mới.
“Các địa phương có khi chỉ cần dùng một xe ủi đất, lúc vài gầu, rồi tuyên bố đã khởi động dự án 10.000 căn hộ. Sau đó, họ báo cáo lên trung ương là đã hoàn thành mục tiêu”, ông Lardy nhận xét.
Nhưng ông Lardy cũng cho rằng, những nỗ lực để thực sự đạt mục tiêu về nhà ở xã hội của Trung Quốc có thể sẽ tăng lên khi thị trường bất động sản nước này tiếp tục giảm tốc. “Các dự án nhà ở thu nhập thấp của Trung Quốc cần tăng tốc mạnh mới đủ để bù đắp sự đi xuống của thị trường địa ốc nước này nói chung”, ông Lardy phát biểu.
