Rất nhiều dự án quan trọng của thành phố Hà Nội “sống” được nhờ tiền bán đất. Qua “vùng đất vàng” trên đường Phạm Hùng mới thấy nếu biết cách làm, Nhà nước không những không lỗ mà có thể lãi nếu biết cách. Sắp tới, Hà Nội sẽ có tổng cộng gần 70 khu đô thị mới.

>>Vùng đất “vàng” của Hà Nội

Tại sao lâu nay chúng ta không qui hoạch để “đẻ” ra nhiều “phố vàng”? Làm gì để có thêm nhiều “vùng đất vàng”? Báo giới đã có cuộc trao đổi với Kiến trúc sư Phùng Anh Tiến, khoa quản lý đô thị Trường Đại học Kiến trúc.

Ông Tiến nói:

- Không phải đi đâu xa, ngay tại Trung Quốc, người ta đã áp dụng từ lâu cách xây dựng mà nhà nước không phải chịu gánh nặng quá lớn từ tiền đền bù, giải tỏa. Không phải người dân cứ có tiền là xây. Khi có qui hoạch, nhà nước sẽ mở đường, tất cả cùng xây dựng theo qui hoạch.

Như vậy, cái lợi thứ nhất là nhà cửa không lôm nhôm, thứ hai là làm đường xong, xây dựng hạ tầng xong, đất hai bên đường nhà nước bán được với giá cao gấp trăm lần trước đó. Nên không ít công trình trừ chi phí xây dựng, làm đường, nhà nước còn có lãi để tiếp tục đầu tư.

Ở Việt Nam, nếu tính chi li thì có lẽ mới có con đường Phạm Hùng theo được cách làm trên, tuy nhiên, không biết là có chủ định hay... ngẫu nhiên.

Cách làm chưa “lãi” là biểu hiện của một phong cách qui hoạch chưa chuẩn. Ông nhận xét gì khi có người bảo Việt Nam chưa có đường phố nào thật sự đẹp, không lôm nhôm?

Nói về định nghĩa rất phức tạp nhưng phương Tây họ có hai thuật ngữ chỉ hai kiểu thành phố, thứ nhất là Metropolitain và Mega City. Mega City là kiểu phát triển đô thị chủ động, hài hòa, yếu tố cân bằng rõ, có thể phát triển bền vững.

Hà Nội đang được xây dựng theo kiểu Metropolitain, tức là phát triển tự phát, cứ mở rộng, đông người lại lấn tiếp. Như thế qui hoạch rất khó, liên tục phải điều chỉnh.

Hà Nội phát triển theo kiểu đó nên nay có ý kiến đòi sáp nhập cả tỉnh Hà Đông vào mới đủ. Nếu chúng ta có qui hoạch vùng tốt thì không xảy ra điều đó, hay ít nhất đô thị sẽ hài hòa hơn. Bởi bây giờ Hà Nội có 6 triệu dân thì sáp nhập một tỉnh Hà Đông, sau này tăng lên 10-12 triệu dân thì phải sáp nhập thêm mấy tỉnh nữa mới đủ? Các tỉnh khác cũng khá đông dân rồi.

Từ con đường Phạm Hùng mới thấy cách làm đường, xây dựng cơ sở hạ tầng của ta thời gian qua tốn kém quá. Nó xuất phát từ qui hoạch kém, sai “đường lối” hay sao, thưa ông?

Có một điều đáng buồn ở ta là qui hoạch cứ bị giấu giấu giếm giếm. Nhiều quyết định của cấp thành phố, thậm chí của Chính phủ, cũng chỉ nói chuẩn bị làm, còn cụ thể thế nào, cách làm ra sao thì không nói.

Đến khi làm dân mới biết, dáng dấp thì xây xong mọi người mới thấy nên dù thế nào thì sự cũng đã rồi. Thiết kế đô thị chưa xong đã để dân tự phát xây dựng công trình. Xây xong thì không phá được nữa. Thông lệ ở Việt Nam là: cứ qui hoạch, rồi nhà đầu tư vào, họ đòi phải thế này thế khác thì ta lại sửa theo ý họ.

Mật độ xây dựng hẹp đã “băm nát” các khu đô thị mới ở Việt Nam. Trên đường Phạm Hùng, điều lo ngại “vùng đất vàng” sẽ nhanh chóng mất tính hấp dẫn có thể sẽ thành hiện thực khi Hà Nội đã cắt lượng đất ban đầu định cho xây khách sạn là 6ha xuống 4ha, rồi đồng ý cho nhà đầu tư thay đổi mật độ xây dựng?

Không nên điều chỉnh qui hoạch theo từng dự án. Thường khi ta duyệt các khu đô thị mới thì khá thoáng, nhưng khi đo lại thì mật độ đều không đúng như ban đầu. Cái đó do nhà quản lý dễ dãi, thành ra xã hội bị thiệt.

Mảnh đất X2 bị cắt từ 6 xuống 4ha thì mật độ xây dựng khách sạn 5 sao chắc chắn chật hơn, nhà có thể sẽ cao hơn, và 2ha bị cắt kia sẽ được cắt cho nhà đầu tư khác xây dựng tiếp. Như thế cảnh quan chung sẽ không đảm bảo, sẽ khó có sự khác biệt giữa đường Phạm Hùng và các phố mới khác.

Tại các nước, họ qui hoạch chức năng từng khu đô thị rất rõ: trung tâm tài chính, trung tâm chính trị, trung tâm giải trí...; còn Việt Nam cứ tiện thì cho vào? Xu hướng hiện đại là phải chuyên biệt hóa các khu đô thị để hấp dẫn đầu tư?

Đúng vậy. Cần có qui hoạch vùng tốt, chứ hiện tại xây mà chưa biết khu công nghiệp ở đâu, khu dân cư bao quanh thế nào thì không thể chuyên biệt được, một thời gian sau lại lẫn lộn, lại di chuyển.

Khu Trung tâm Hội nghị Quốc gia, theo thiết kế ban đầu, sẽ được xây dựng thêm một công viên để tạo cảnh quan và một khoảng xanh nữa cho Hà Nội vốn đang thiếu diện tích xanh. Nhưng nếu không đảm bảo được mật độ xây dựng thì rất khó làm được việc này.

Nhất là khi đất nơi này giờ quá có giá, sẽ rất khó giữ được mục tiêu ban đầu là biến nơi đây thành lá phổi của thành phố.

Trước mắt, với con đường Phạm Hùng được giới đầu tư giành giật, ta nên tận dụng yếu tố tâm lý này, nhưng nên hướng tới việc làm sao để có thêm nhiều con đường Phạm Hùng khác nữa?

Trước đây, theo qui hoạch ban đầu, trên đường Phạm Hùng có Trung tâm Hội nghị Quốc gia, cạnh đó là khu đại học và trung học chuyên nghiệp...

Nhưng bây giờ khu dành cho các trường đại học đã bị cắt, các trường dự trù kinh phí xong cũng đã được thông báo phải chuyển đi chỗ khác. Nhưng khu dành cho 64 tỉnh thành xây dựng các công trình đại diện, đáng ra được xây trên Xuân Đỉnh (Từ Liêm, Hà Nội) thì nay được dành đất ngay đối diện Trung tâm Hội nghị Quốc gia.

Việc thành phố cho xây dựng khách sạn 5 sao ở khu vực đường Phạm Hùng chúng tôi không phản đối, tuy nhiên nên giữ làm sao cho đúng với qui hoạch ban đầu. Các chuyên gia tư vấn Nhật Bản có nói ta nên mở rộng đô thị về phía nam, hướng về phía Hòa Lạc, hơn là phát triển sang phía bờ bắc sông Hồng vì đó là vùng đất thấp.

Ta có thể có cách làm riêng, nhưng với thuận lợi về giao thông mà khu nam thành phố có, ta nên tính đến việc làm thêm các con đường vành đai để tạo thêm những “vùng đất vàng” giống như đường Phạm Hùng. Thật ra với một thành phố đang phát triển như Hà Nội, việc tạo “vùng đất vàng” không khó, cả ở phía nam và bắc thành phố đều có thể làm được. Nếu qui hoạch, mở đường, kiến tạo những công trình công cộng hấp dẫn được người ta về mặt giao thông, hấp dẫn được về cảnh quan, tự khắc đất nơi đó sẽ có giá.

Song, cứ làm đường, xây mấy cái nhà mà không xóa nổi cảm giác quá xa, hạ tầng kém thì không thể tạo “vùng đất vàng” được. Nên có thể nói tạo những “vùng đất vàng” giống, thậm chí hấp dẫn hơn đường Phạm Hùng, hiện không khó, nhưng đòi hỏi những người làm qui hoạch phải giỏi, biết hoạch định chiến lược và có tầm nhìn.

Tiếc rằng bản thân việc này lại không đơn giản.