“Giá bất động sản cao là do yếu tố phi kinh tế”

Sự phập phù của giá nhà đất thời gian qua khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại về một đợt đóng băng mới của thị trường bất động sản

.

Lý giải về sự không ổn định của thị trường này, TS. Phạm Sỹ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng cho rằng, quy hoạch và quản lý nhà nước yếu kém đã đẩy giá bất động sản lên cao. Cơ quan chức năng tiếp tục “thêm dầu vào lửa” bằng cách đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá trúng ngày một cao hơn.

Thưa ông, trong khi thu nhập trung bình của người Việt Nam còn rất thấp, tại sao giá bất động sản của nước ta lại được xếp hạng cao nhất thế giới?

Giá bất động sản của Việt Nam cao một cách vô lý là do những yếu tố phi kinh tế trong quan hệ cung - cầu thị trường. Một số nhà kinh doanh bất động sản than thở rằng, họ có tiềm lực để đầu tư, nhưng xin cấp đất rất khó. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư không đủ tiềm lực vẫn được cấp những diện tích đất lớn. Thêm vào đó, đô thị của chúng ta không phát triển tập trung thành khu vực lớn, mà bị chia nhỏ.

Những yếu tố phi kinh tế ảnh hưởng thế nào đến sự phát triển của thị trường bất động sản?

Những yếu tố này khiến thị trường bị khuyết tật, có cầu nhưng không có cung hoặc cung rất ít. Chúng ta không thiếu đất, tỷ lệ đô thị hoá không cao, đáng lẽ giá bất động sản phải thấp. Nhưng do cách quản lý không thích hợp, nên quan hệ cung - cầu thị trường không được thể hiện đúng.

Ngoài quan hệ cung - cầu, giá cả bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố nào?

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản. Ở đây, tôi chỉ nói đến giá thành của bất động sản phụ thuộc vào 2 yếu tố là giá đất và giá xây dựng. Hiện nay, giá xây dựng của ta thì không đắt lắm, nhưng giá đất lại rất cao. Giá đất đang quyết định giá bất động sản.

Giá thị trường bất động sản hình thành bởi quan hệ cung - cầu chung, trong khi từng miếng đất có giá trị riêng. Thế nhưng, các nhà đầu cơ đã lấy giá cao nhất của Hà Nội ở Hàng Ngang, Hàng Đào làm giá tham chiếu cho thị trường. Trong khi đó, chúng ta lại “đổ thêm dầu vào lửa” bằng cách tổ chức các phiên đấu giá đất với ý tưởng: đấu giá càng cao thì chúng ta càng lợi cho Nhà nước, cho xã hội.

Nhưng việc đấu giá quyền sử dụng đất đang mang về cho ngân sách một nguồn thu đáng kể?

Đó là ta chưa tính đến cái hại mà nó mang lại. Hiện nay, Nhà nước cũng cần đất để phát triển hạ tầng, đô thị, chứ không chỉ có dân cần đất. Nhà nước bán đất với giá cao cũng đồng nghĩa khi đền bù cho người dân, Nhà nước phải trả với giá tương đương. Với thực trạng Nhà nước còn rất ít đất để bán, trong khi diện tích phải mua (đền bù, giải toả) lớn, dẫn đến bị lỗ.

Vậy phải giải quyết vấn đề này thế nào, thưa ông?

Cách giải quyết tốt nhất trong trường hợp này là Nhà nước cho đấu thầu dự án.

Theo ông, phải làm gì để có một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh?

Điều quan trọng nhất là cân đối cung - cầu. Hiện nay, một bộ phận lớn người dân có thu nhập trung bình và thấp không có cơ hội tiếp cận thị trường bất động sản. Ai may mắn tiếp cận còn phải trả giá phụ thêm. Nhiều công ty bán căn hộ cho người quen, sau đó những người này bán ra ngoài, mỗi căn hộ cộng thêm tối thiểu 100 triệu đồng.

Ngoài ra, để thị trường bất động sản có thể phát triển, còn cần một thị trường tiền tệ đi kèm. Các nhà đầu tư phải đi vay để kinh doanh, người bán phải vay và người mua cũng phải vay, cho nên thị trường tài chính - tiền tệ giúp cho cả bên mua lẫn bên bán.

Nếu thị trường tiền tệ kém phát triển, thì thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường nhà ở rất khó phát triển, bất kể ở nước giàu hay nước nghèo.