Khủng hoảng tín dụng địa ốc ở Mỹ, hiện vẫn đang gây chao đảo cho thị trường tài chính toàn cầu, liệu có cung cấp bài học gì cho thị trường địa ốc nước ta?

Năm 2004, khi sang Mỹ công tác, tôi hơi ngạc nhiên khi thấy đi đến đâu, người ta cũng bàn chuyện mua bán nhà. Nhiều người Việt sống ở những vùng gần Washington DC, Houston, Texas hay Santa Ana, California mua vài ba căn nhà, ai nấy đều “phấn khởi” vì giá nhà tăng nhanh, tính ra, họ đã lời những khoản rất lớn.

Hỏi chuyện mới biết, mua nhà những năm ấy khá dễ dàng. Người mua chỉ cần trả ngay khoảng 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua xong, cứ cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, được giá là bán lại, lấy lời.

Lúc đó, tôi có đến thăm những khu phát triển địa ốc ở Texas mà có dạo cũng quảng cáo rao bán cho người trong nước, gây xôn xao ở nước ta một thời gian. Bây giờ nhìn lại, mới thấy đấy là tiền đề của cuộc khủng hoảng tín dụng địa ốc đang gây khó khăn cho nền kinh tế của Mỹ và kéo theo sự phá sản của nhiều tổ chức tín dụng trên khắp thế giới.

Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Khi người ta mua nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà sử dụng nó như một công cụ đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường sẽ thừa nhà. Để “kích cầu”, giới tài chính Mỹ “làm liều” cho vay mua nhà ngay cả với những người có tiền sử tín dụng xấu - gọi là subprime loan mà chúng ta bây giờ hay nghe báo chí sử dụng - để tính lãi trên trời.

Khi lãi suất được liên tục nâng lên trong những năm gần đây, món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt (vì áp dụng lãi suất thả nổi). Nhiều người mất khả năng chi trả - nhà lại không bán được dễ dàng như trước vì lãi suất cao rồi, tính ra không còn lời nhanh như mấy năm trước. Sau khi tận dụng các kỹ thuật để thu thêm một khoản lãi nữa như cho vay để “tái cấu trúc” nợ, cho vay khoản vay thứ nhì trên cùng căn nhà đã thế chấp, các tổ chức tín dụng bắt đầu công bố tin xấu: nợ khó đòi tăng vọt.

Thế là sụp đổ dây chuyền. Cái tinh vi của thị trường tín dụng địa ốc này là ở chỗ: các khoản vay tín dụng xấu này được “đóng gói” thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem lên giao dịch trên thị trường chứng khoán. Vì thế, dù là chuyện cho vay mua nhà ở Mỹ nhưng ảnh hưởng thì lan đến tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc... vì họ cũng tham gia mua bán chứng khoán loại này.

Đó là chuyện của người ta. Liệu nó có liên quan gì đến những đợt sốt nhà đất ở nước ta trong thời gian gần đây? Nhiều người nói không hề vì ở nước ta mua nhà thường trả bằng tiền mặt chứ không có chuyện vay ngân hàng để mua. Có vay ngân hàng chăng nữa, thì tỷ lệ cho vay trên giá trị căn nhà rất thấp, tiền sử tín dụng của người vay được cân nhắc kỹ. Có lẽ họ nói đúng nhưng có những dấu hiệu cảnh báo rất rõ ràng, không thể không nói ra.

Khủng hoảng tín dụng địa ốc ở Mỹ có quy mô lớn, nhưng lẽ ra nó còn lớn hơn gấp nhiều lần nếu không có những sắc thuế ngăn chặn bớt lòng tham của nhà đầu cơ. Trở lại chuyến đi Mỹ hồi năm 2004, nhiều người Việt cho biết họ không tham gia vào phong trào đầu cơ nhà cửa vì họ ngại chuyện thuế. Ở Mỹ, sở hữu nhà thì phải đóng thuế bất động sản cho chính quyền địa phương - thuế suất mỗi nơi mỗi khác.

Ví dụ ở Houston, Texas, một căn nhà của một gia đình trung lưu có mức thuế hằng năm chừng 8.000 đô la. Ngoài ra, nếu bán căn nhà mua chưa đầy hai năm và có lãi thì phải đóng thuế thu nhập chừng 15%. Người mua nhà hòng kiếm lời còn phải tính đến phí hoa hồng giao dịch (ít ai mua bán trực tiếp), mua để cho thuê phải tính đến thuế kinh doanh nhà cho thuê...

Ở ta, chưa có những sắc thuế như vậy nên người có tiền cứ thoải mái đầu cơ vào nhà đất, giá lên bao nhiêu là hưởng lợi bấy nhiêu. Đây là một điểm khác biệt lớn mà nếu không có chính sách điều chỉnh sớm, cơn sốt nhà đất sẽ khó lòng hạ nhiệt.

Thứ nữa, mặc dù có thể chưa có hiện tượng nhiều người dân bình thường vay tiền mua nhà để bán lại, nên nhớ rất nhiều dự án nhà đất lớn trong thời gian vừa qua được các ngân hàng tài trợ vốn. Hiện nay, theo quan sát của giới chuyên môn, đến 80-90% người mua các căn hộ chung cư đang sốt nóng không mua để ở mà mua để dành đó sau này bán lại kiếm lời.

Cứ tạm tính chỉ một nửa các vụ giao dịch là ở dạng này, chẳng mấy chốc, nhu cầu mua nhà sẽ đạt đến đỉnh và nhanh chóng rớt xuống. Lúc đó, chủ đầu tư lấy tiền đâu trả nợ cho ngân hàng? Dòng tiền họ tính toán sẽ thu được trong thời gian tới liệu có trôi chảy như trong bản thuyết minh dự án đi vay tiền?

Chưa kể, với sự góp mặt của thị trường chứng khoán, các khoản vay này cũng được “đóng gói” biến thành cổ phiếu đang được ngay chính các tổ chức tín dụng hay các công ty khác sở hữu; liệu có gì khác với các công cụ tài chính với các tên rất kêu từng được rao bán ở thị trường tài chính quốc tế?

Sức hút của những khoản lời khổng lồ đang cuốn nguồn lực của xã hội vào cơn lốc đầu tư và đầu cơ địa ốc; chắc chắn nguồn lực dùng để xây dựng nhà giá thấp cho người có thu nhập bình thường sẽ bị chia sẻ.

Hình ảnh hàng ngàn căn hộ đắt tiền bỏ trống, không ai ở bên cạnh những khu ổ chuột mới hình thành với hàng ngàn công nhân sống chen chúc từng xảy ra ở Thái Lan, sẽ có khả năng xảy ra ở nước ta nếu chúng ta không nhận ra nguy cơ “bong bóng” của thị trường và nhanh chóng có biện pháp điều chỉnh.