Cái khó trong việc triển khai dự án hiện nay là "sàng lọc" yếu tố đầu cơ, khi thị trường nhà đất còn thiếu minh bạch.

Đó là quan điểm của ông Đinh Văn Nghị, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Vinapol, chủ đầu tư một dự án bất động sản có tổng vốn đầu tư 2.000 tỷ đồng tại Hà Nội, trong cuộc trò chuyện với VnEconomy. Theo ông Nghị, cũng vì khó "lọc" yếu tố này mà nhiều dự án đã bị cỏ mọc.

Ông có cho rằng, sau giai đoạn bùng nổ đầu năm 2008, thị trường nhà đất hiện nay đang có sự phân cực rõ rệt?

Đúng vậy. Có xu hướng là lớp người giàu có, phất lên từ việc gặt hái tiền chỗ nọ chỗ kia, đang tìm đến những khu đô thị ven đô. Ở nước ngoài, hầu hết những người giàu đều "nhảy" hết ra ngoại ô, phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng của mình. Nhà đất Hà Nội bây giờ cũng đang giống thế.

Chính vì thế chúng tôi đã tìm cách đón đầu xu hướng này. Nhưng cũng khá vất vả vì thị trường nhà đất hiện nay thông tin ảo khá nhiều. Chúng tôi xác định ngay từ đầu là cố gắng gạt phần nào yếu tố đầu cơ ra mà chỉ quan tâm tới nhà đầu tư thực.

Nhưng việc giới đầu cơ "làm xiếc" là điều phải chấp nhận trong một thị trường nhà đất còn thiếu minh bạch và thiếu nguồn cung. Vì thế không dễ gì phân biệt hai đối tượng trên để gạt ra được. Cũng phải thừa nhận là nhờ giới đầu tư mà chủ đầu tư phần nào hưởng thêm lợi nhuận?

Đúng là giới đầu cơ làm cho thị trường sôi lên rất nhanh. Giới đầu cơ đẩy giá lên cao nhiều lần, chúng tôi có thể được hưởng lợi về mặt lợi nhuận. Nhưng ngược lại, dự án của tôi sẽ bị cỏ mọc và tôi sẽ mất quyền kiểm soát khi người ở thực không có. Hiện tôi đang rất vất vả trong việc sàng lọc hai đối tượng này.

Nếu tôi cho những nhà đầu cơ "lướt sóng" thì trong vòng một buổi chiều của tháng 6, tháng 7 năm ngoái là dự án của chúng tôi đã hết bay. Tôi cũng không ngờ là hiện nay dòng tiền trôi nổi trong dân nhiều đến thế. Chúng tôi cố gắng lọc sao cho chỉ nhiều lắm có 20-30% là giới đầu cơ trong dự án, còn lại phải là người có nhu cầu thật.

Nhưng phải thừa nhận là khó có thể kiểm soát hết được mà chỉ có thể hạn chế được phần nào thôi.

Nhưng lọc như thế nào để ra được 20-30% số đầu cơ đó, thưa ông?

Tôi đều phải gặp trực tiếp người xin mua cả. Người đầu tư thật dân trong nghề nhìn biết ngay, họ thường xem xét kỹ lắm. Việc đầu tư lướt sóng và phát tán ra các trung tâm giao dịch khi dự án chưa xong khiến giá bị đội lên trên trời.

Bên cạnh đó, đến lúc chủ đầu tư kêu gọi nộp tiền theo tiến độ thì không biết tìm người cuối cùng ở đâu cả, hoặc họ tìm đủ mọi lý do để trì hoãn việc nộp tiền. Trong khi mình là công ty không thể cư xử theo kiểu "luật rừng" để  ép họ trả tiền được.

Nếu thị trường sụt thì chết rồi, nhưng nếu thị trường tốt như hiện nay, họ lại ham lợi cứ để găm hàng. Như vậy chưa biết người cuối cùng bập vào giá trên trời sẽ là bao nhiêu. Người ở thật lại là người thiệt nhất, công ty cũng chẳng được lợi nhiều từ kinh doanh hạ tầng, dự án nát hết.
 
Nếu đầu tư để ở thật thì chúng tôi rất hoan nghênh, nếu không có tiềm lực về tài chính thì chúng tôi cũng có một số lượng ngân hàng mạnh đứng phía sau sẵn sàng cho vay. Nhưng có dự án bảo vay họ cũng không vay mà tiền thì lại không chịu nộp.

Chúng tôi đang rà soát lại dự án và những người nào không đúng tiến độ khi đến hạn nộp tiền chúng tôi sẽ cắt hợp đồng.

Hiện nay người mua đang cầm trịch hay người bán, theo ông?

Thực ra là thị trường đang có dấu hiệu tốt. Cũng tuỳ thuộc vào dự án đó hấp dẫn hay không. Dự án chúng tôi có thể đóng tiền thành 5-6 đợt, đợt gần nhất vào khoảng cuối năm nay.

Ở Việt Nam, thị trường đảo chiều rất nhanh. Tôi lấy ví dụ, hồi tháng 7 năm ngoái thị trường sôi sùng sục, có người xin đặt trước 500 triệu, nhưng sau đó thấy thị trường sụt, người ta lại lung lay tâm lý nên xin rút tiền lại.

Làm dự án lớn, nếu chỉ kinh doanh phần đất thôi thì lợi nhuận không cao, còn phải xây lên để bán nữa chứ. Tết năm ngoái, có người nói tôi dại vì không biết chớp thời cơ lúc thị trường đang sốt cao độ để đẩy hết hàng đi.

Nhưng đơn nguyên của chúng tôi rất ít, chỉ có hơn 600 cái biệt thự. Dự án này là sản phẩm đầu tiên của chúng tôi mà cũng rất có thể là sản phẩm cuối cùng, nên chúng tôi rất cẩn trọng trong việc chọn lọc khách hàng. Tôi không muốn dự án của mình bị cỏ mọc.

* Dự án Orange Garden của Vinapol nằm trên địa bàn xã Vân Canh - Hoài Đức, gần khu đô thị mới Bắc An Khánh và trên mặt đường 42M Lê Trọng Tấn (Hà Nội). Dự án có tổng diện tích 49 ha, khởi công năm 2007 dự, kiến hòan thành vào năm 2012.

Hiện nay Vinapol đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, đang tổ chức thi công giai đoạn 1, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo quy hoạch đã được phê duyệt. Dự kiến đến quý 4/2009 sẽ cơ bản hoàn thành xây dựng giai đoạn 1. Từ quý 1/2010 đến quý 4/2012 công ty sẽ triển khai xây dựng, hoàn thành phần kiến trúc nhà ở, cảnh quan, công viên cây xanh, hồ điều hòa không khí và các công trình hạ tầng xã hội.

Dự án có quy mô khoảng 7.000 người, gồm 162 lô biệt thự song lập, 260 lô biệt thự đơn lập, 174 lô biệt thự đơn lập cao cấp, 25 lô biệt thự nhà vườn cao cấp. Mỗi lô có diện tích 200 đến 800m2. Ngoài ra, dự án còn có công trình tháp đôi cao 25 tầng với hơn 400 căn hộ nhà ở, văn phòng cho thuê, khu chăm sóc sức khỏe, mua sắm bể bơi, rạp chiếu phim...