Vì sao những dự án lớn nhất Việt Nam thường lựa chọn phương pháp thi công nhanh fast-track?

THẾ KHÓ CỦA NGÀNH XÂY DỰNG VIỆT 

Xây dựng là một trong những ngành có tính nhạy cảm với chu kỳ của nền kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, theo dự báo của Mordor Intelligence, khối xây dựng sẽ tăng trưởng 8,7% trong 2022-2026, cao hơn mức trung bình 7,2% trong 10 năm qua (2010-2020).

Thực tế, chu kỳ mới đến nay vẫn chưa thể mở ra do loạt tác động xấu từ thị trường bất động sản. Ngoài ra, ngành này cũng gặp thách thức lớn bởi cuộc xung đột Nga - Ukraine khiến giá nhiên/ vật liệu tăng cao.

Lúc này, tối ưu phương thức triển khai dự án là yếu tố được nhắc đến nhiều. Nếu thi công theo mô hình truyền thống, công việc sẽ diễn ra tuần tự, dễ bị kéo dài, đội vốn, gây bất lợi cho nhà thầu trong bối cảnh lạm phát và lãi vay tăng cao hiện nay. Một giải pháp thi công an toàn hơn: Fast-track sẽ giúp nhà thầu giảm rủi ro, tạo doanh thu bền vững.

FAST-TRACK: GIẢI PHÁP THI CÔNG NHANH, HIỆU QUẢ LỚN CHO CẢ CHỦ ĐẦU TƯ LẪN NHÀ THẦU 

Trong mô hình fast-track (*), nhiều công việc: thiết kế, xin phép, thi công, mua sắm thiết bị, nghiệm thu,… được thực hiện song song giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án.

(*Thiết kế có 3 loại: thiết kế ý tưởng ban đầu - thiết kế kỹ thuật - thiết kế thi công, tại fast-track nhà thầu sẽ thực hiện song song các công đoạn sau khi thiết kế kỹ thuật được duyệt giấy phép xây dựng).

Xét ví dụ ở một tòa tháp văn phòng tiêu chuẩn, cao 40 tầng, rộng 93.000m2. Nếu xử lý theo cách thông thường, sau khi dự án được cấp phép xây dựng, các bản vẽ kiến trúc và kỹ thuật chi tiết cần khoảng 6 tháng để hoàn thành. Sau đó, công tác đấu thầu diễn ra, thường kéo dài một vài tháng. Cuối cùng, việc xây dựng bắt đầu và mất khoảng 24 tháng cho một công việc quy mô như vậy.

Theo quy trình của fast-track, ngay khi việc thiết kế bắt đầu, hợp đồng thiết kế sẽ được trao vào lúc bản vẽ chỉ có cơ sở thông tin duy nhất cần thiết cho giai đoạn này là tổng tải trọng và khung cơ bản của tòa nhà (thiết kế ý tưởng).

Tiếp đó, các cuộc đua thiết kế diễn ra và hợp đồng thi công được trao gần như ngay sau khi các bản vẽ kỹ thuật được sẵn sàng (thiết kế kỹ thuật) và giấy phép xây dựng được thông qua. Khi các kỹ sư “bắt kịp tốc độ của máy ủi”, thiết kế kỹ thuật phát hành đến đâu, Nhà thầu bắt tay ngay vào việc xuất bản thiết kế thi công cùng CĐT. Thi công kết cấu sẽ khởi động trước, việc hoàn thiện chi tiết bắt đầu ngay ở các vị trí vừa hoàn thành kết cấu.

Kết quả, tòa nhà hoàn thành sớm hơn 6 tháng. Nếu giá cho thuê đạt mức 2.000.000 USD/ năm, doanh thu 1.000.000 USD - chủ đầu tư có thể cầm chắc trong tay.

Tại Việt Nam, có nhiều công trình được triển khai theo mô hình fast-track. Nổi bật là dự án VinFast (Hải Phòng), nhà máy thép Hòa Phát - Dung Quất hoặc nhà máy Lego (Bình Dương) với tổng vốn đầu tư lên tới 1.000.000.000 USD, là dự án FDI lớn nhất 2022. Phía các công trình dân dụng, tiêu biểu là những tòa tháp của chủ đầu tư Vinhomes: Vinhomes Central Park, Landmark 81, Vinhomes Smart City,…

Mặc dù khá phổ biến, nhưng fast-track là kỹ thuật khó khi nhà thầu buộc phải khởi công vào lúc chưa có bản vẽ đầy đủ cũng như thiết kế quy trình để làm song song nhiều đầu việc cùng lúc. Nếu giao dự án vào tay những nhà thầu thiếu năng lực, có thể công trình sẽ chậm tiến độ và tăng chi phí thiết kế lẫn xây dựng.

Đó là lý do tại sao những nhà thầu đã từng tham gia ít nhất vào một dự án fast-track thành công là cơ sở quan trọng để chủ đầu tư cân nhắc có nên hợp tác với họ hay không.

Ngoài kinh nghiệm, nhà thầu phải cực kỳ linh hoạt và có hệ thống quản lý tốt để sẵn sàng thay đổi theo nhu cầu khách hàng cũng như đáp ứng thêm Khối lượng công việc. Họ cũng phải có khả năng phối hợp tuyệt vời, có thể thương lượng với chủ đầu tư, khách hàng, đơn vị vận hành và thiết kế… mọi lúc, mọi nơi.

Với chủ đầu tư, để thực hiện dự án fast-track, họ buộc phải có dòng tiền mạnh. Trong ví dụ Lego, nhà máy mới chính thức khởi công vào tháng 11 năm nay nhưng dự kiến chỉ sau hơn 1 năm, sẽ đi vào hoạt động. Với diện tích tới 44 ha, mức độ hiện đại hàng đầu thế giới cùng nguồn vốn khổng lồ, thật khó hình dung áp lực khủng khiếp ở công trường sẽ như thế nào?

Thông thường, các chủ đầu tư sẽ cố định khung giá tiêu chuẩn để đảm bảo được chất lượng và an toàn công trình, chấp nhận mức thưởng cho Nhà thầu khi tiến độ vượt Hợp đồng.

Với nhà thầu, việc bắt tay cùng các chủ đầu tư uy tín, nguồn lực mạnh, có kế hoạch đầu tư - sản xuất rõ ràng, giúp họ giảm tối đa rủi ro nợ xấu, nhất là trong bối cảnh nhiều dự án BĐS đang gặp khó khăn hoặc ngưng trệ vì thiếu vốn.

Trong tương lai, cùng với sự cải tiến của các vật liệu, máy móc xây dựng, thời gian thi công chắc chắn sẽ bị nén nhanh hơn nữa. Tuy nhiên, những nhà thầu có năng lực thi công theo dạng fast-track sẽ tiếp tục dẫn đầu xu thế, chiếm được những dự án quan trọng bởi họ thực sự nắm giữ “bí kíp” thi công đem lại nhiều lợi ích.