TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Doanh nghiệp địa ốc nội: Đất thừa, vốn thiếu
Khó khăn về vốn đang là nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
Theo kế hoạch, từ nay tới năm 2020, nước ta cần khoảng 1.300 triệu m2 nhà ở, tương đương khoảng 16 triệu căn. Nếu tính trung bình đơn giá nhà bán kiên cố là 1,6 triệu đồng/m2 thì cần tới 2 triệu tỷ đồng (130 tỷ USD).
Khó khăn về vốn đang là nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.
Theo ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Hoàng Quân, thị trường bất động sản không phát triển sẽ tác động tiêu cực tới kinh tế - xã hội và quá trình hội nhập, nhất là khi Việt Nam gia nhập WTO.
3 khiếm khuyết của thị trường
Ông Sơn cũng đưa ra 3 vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
Thứ nhất, thị trường hiện vẫn còn trong giai đoạn “sơ khai” với một quy mô nhỏ bé, chưa đầy đủ các thành phần của một thị trường hoàn chỉnh và lượng giao dịch chưa cao. Bên cạnh đó, nhiều loại “sản phẩm” bất động sản vẫn chưa hoàn toàn được coi là hàng hóa.
Một điểm bất cập khác nữa của thị trường bất động sản chính là sự “chênh lệch ảo” quá lớn giữa cung và cầu. Một nền kinh tế thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng lên thì nguồn cung cấp lại rơi vào trạng thái khan hiếm.
Tuy nhiên, sự thật là hiện không ít các doanh nghiệp Nhà nước và cơ quan hành chính, sự nghiệp Nhà nước đang sử dụng đất không có hiệu quả, gây lãng phí lớn. Đây chính là điểm gây khó trực tiếp cho hàng nghìn doanh nghiệp khi Việt Nam chính thức trở thành thành viên WTO. Bởi lẽ, họ càng lâu tiếp cận được với đất đai, với mặt bằng sản xuất thì những khó khăn họ phải đối mặt khi cạnh tranh với các tập đoàn, các doanh nghiệp nước ngoài càng lớn.
Ở thị trường nhà đất, tưởng như nguồn cung đang vượt xa nhu cầu khiến cho thị trường rơi vào trạng thái ảm đạm, đóng băng. Thế nhưng, thực tế là nhu cầu vẫn còn vượt xa so với nguồn cung, chỉ có điều sau một thời gian dài “sốt nóng” đã khiến giá nhà đất vọt lên quá cao, vượt xa so với khả năng thanh toán của đa số nhân dân.
Thứ hai, chính vì thị trường vẫn còn đang ở trạng thái manh nha khiến cho những yếu tố không lành mạnh có cơ hội phát triển. Điển hình nhất là việc phần lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay là phi chính quy.
Theo ước tính của các chuyên gia, loại giao dịch này đang chiếm đến 70% tổng lượng giao dịch bất động sản. Xuất phát từ thực trạng giao dịch ngầm, giao dịch phi chính quy đã tạo cơ hội cho tình trạng đầu cơ ở tất cả các khâu trên thị trường bùng phát, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM.
Hiện tượng phi chính quy không chỉ thể hiện ở thị trường nhà đất mà còn rất nổi cộm ở cấp độ dự án. Rõ rệt nhất là hiện tượng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, sai vị trí, lệch diện tích, không đúng thủ tục diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng sai mục đích, không đúng dự án, không hiệu quả chiếm tỷ trọng lớn và có khuynh hướng bao chiếm đất để kinh doanh trái phép quyền sử dụng đất nhằm trục lợi.
Sự phát triển mạnh của thị trường phi chính quy gây ra nhiều bức xúc cho cả ba phía: Về phía Nhà nước, không kiểm soát được các giao dịch thực tế, không thu được thuế nhưng phải giải quyết nhiều vấn đề phức tạp phát sinh; về phía doanh nghiệp, không tiến hành được các dự án đầu tư đúng hạn định, tốn kém về chi phí; còn về phía người dân, không hợp thức hoá được tài sản của mình, nảy sinh các tranh chấp nhiều khi không giải quyết được.
Thứ ba, sự thiếu minh bạch về thông tin thị trường khiến việc tiếp cận thông tin thực gặp nhiều trở ngại. Các cơ quan quản lý nhà nước không thực hiện tốt chức năng cung cấp thông tin về bất động sản cho các tầng lớp nhân dân, đồng thời các tổ chức môi giới cũng chưa cung ứng được đầy đủ các dịch vụ cần thiết cho những người tham gia giao dịch trên thị trường.
Gần đây, việc công bố các thông tin như quy hoạch, địa bàn đầu tư, đấu thầu quyền sử dụng đất... đã được cải thiện nhưng mới chỉ là thử nghiệm bước đầu.
Nhà đầu tư trong nước thiếu chuyên nghiệp
Còn ông Phạm Thanh Hưng, Giám đốc thẩm định giá Công ty Thế kỷ nhận định: trên thị trường bất động sản Việt Nam, có tới 90% là nhà đầu tư trong nước. Họ có lợi thế về nguồn đất nhưng bất lợi về nguồn vốn và tính chuyên nghiệp.
Phần lớn không có hoặc có rất ít hoạt động marketing chuyên nghiệp; không giữ đúng cam kết; không đúng tiến độ thi công, không đạt chất lượng. Các căn hộ thường được chủ đầu tư rao bán cho người quen với giá và hình thức thanh toán ưu đãi, với một tỷ lệ nhất định trước khi bán ra thị trường gây hiện tượng “đầu cơ”.
Theo Tổng cục Thống kê, hiện có khoảng 1700 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vốn kinh doanh bình quân của các doanh nghiệp này đạt khoảng 80 tỷ đồng, nhiều doanh nghiệp có mức vốn tự có thấp. Cung về vốn cho bất động sản ở Việt Nam dựa vào nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, từ các định chế tài chính- tín dụng, nguồn vốn từ các công ty đầu tư, kinh doanh bất động sản, vốn huy động từ các hộ dân, nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Trong đó, nguồn ngân sách chủ yếu dành cho các đối tượng chính sách, từ năm 2003-2005, trung bình chi 150-200 tỷ/năm. Từ năm 2006-2007: thông qua quỹ phát triển nhà ở, tuy nhiên nguồn vốn này rất hạn hẹp, chỉ khoảng 100-200 tỷ đồng. Nguồn vốn từ các định chế tài chính trong năm 2008 thì rất hạn chế do các ngân hàng siết chặt tín dụng bất động sản.
Hiện ở Việt Nam, quá trình chứng khoán hóa để tái tạo lại tính thanh khoản cho hệ thống tài chính chưa có. Quá trình phân bổ rủi ro rất hẹp, chỉ trong phạm vi số ít đối tượng tham gia giao dịch, vì thế tính thanh khoản chỉ bảo đảm được khi giá bất động sản tăng. Ngược lại, khi giảm thì hoàn toàn không có tính thanh khoản cao, do đó cũng không có mức cân bằng giá mới.
Nhưng nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản tiếp tục tăng đồng thời với thị trường bất động sản trong nước đang đóng băng ở mọi phân khúc. Điều đó cho thấy tiềm năng thị trường bất động sản Việt Nam là rất lớn nhưng ít có doanh nghiệp trong nước đủ tiềm lực để khai thác.
Nhằm nâng cao sức cạnh tranh cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng như quản lý hiệu quả nguồn vốn cho bất động sản, theo ông Hưng, cần tổng hợp 3 tính chất: đa dạng sự lựa chọn tài chính cho người sử dụng, quản trị rủi ro tốt hơn và tính thanh khoản cao hơn.
Ông Sơn thì cho rằng: khiếm khuyết rất lớn đang tồn tại trên thị trường bất động sản chính là hiện tượng giao dịch ngầm, giao dịch phi chính quy nên bằng mọi cách phải xóa bỏ được hiện tượng này.
Theo ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Hoàng Quân, thị trường bất động sản không phát triển sẽ tác động tiêu cực tới kinh tế - xã hội và quá trình hội nhập, nhất là khi Việt Nam gia nhập WTO.
3 khiếm khuyết của thị trường
Ông Sơn cũng đưa ra 3 vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
Thứ nhất, thị trường hiện vẫn còn trong giai đoạn “sơ khai” với một quy mô nhỏ bé, chưa đầy đủ các thành phần của một thị trường hoàn chỉnh và lượng giao dịch chưa cao. Bên cạnh đó, nhiều loại “sản phẩm” bất động sản vẫn chưa hoàn toàn được coi là hàng hóa.
Một điểm bất cập khác nữa của thị trường bất động sản chính là sự “chênh lệch ảo” quá lớn giữa cung và cầu. Một nền kinh tế thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng lên thì nguồn cung cấp lại rơi vào trạng thái khan hiếm.
Tuy nhiên, sự thật là hiện không ít các doanh nghiệp Nhà nước và cơ quan hành chính, sự nghiệp Nhà nước đang sử dụng đất không có hiệu quả, gây lãng phí lớn. Đây chính là điểm gây khó trực tiếp cho hàng nghìn doanh nghiệp khi Việt Nam chính thức trở thành thành viên WTO. Bởi lẽ, họ càng lâu tiếp cận được với đất đai, với mặt bằng sản xuất thì những khó khăn họ phải đối mặt khi cạnh tranh với các tập đoàn, các doanh nghiệp nước ngoài càng lớn.
Ở thị trường nhà đất, tưởng như nguồn cung đang vượt xa nhu cầu khiến cho thị trường rơi vào trạng thái ảm đạm, đóng băng. Thế nhưng, thực tế là nhu cầu vẫn còn vượt xa so với nguồn cung, chỉ có điều sau một thời gian dài “sốt nóng” đã khiến giá nhà đất vọt lên quá cao, vượt xa so với khả năng thanh toán của đa số nhân dân.
Thứ hai, chính vì thị trường vẫn còn đang ở trạng thái manh nha khiến cho những yếu tố không lành mạnh có cơ hội phát triển. Điển hình nhất là việc phần lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay là phi chính quy.
Theo ước tính của các chuyên gia, loại giao dịch này đang chiếm đến 70% tổng lượng giao dịch bất động sản. Xuất phát từ thực trạng giao dịch ngầm, giao dịch phi chính quy đã tạo cơ hội cho tình trạng đầu cơ ở tất cả các khâu trên thị trường bùng phát, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM.
Hiện tượng phi chính quy không chỉ thể hiện ở thị trường nhà đất mà còn rất nổi cộm ở cấp độ dự án. Rõ rệt nhất là hiện tượng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, sai vị trí, lệch diện tích, không đúng thủ tục diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng sai mục đích, không đúng dự án, không hiệu quả chiếm tỷ trọng lớn và có khuynh hướng bao chiếm đất để kinh doanh trái phép quyền sử dụng đất nhằm trục lợi.
Sự phát triển mạnh của thị trường phi chính quy gây ra nhiều bức xúc cho cả ba phía: Về phía Nhà nước, không kiểm soát được các giao dịch thực tế, không thu được thuế nhưng phải giải quyết nhiều vấn đề phức tạp phát sinh; về phía doanh nghiệp, không tiến hành được các dự án đầu tư đúng hạn định, tốn kém về chi phí; còn về phía người dân, không hợp thức hoá được tài sản của mình, nảy sinh các tranh chấp nhiều khi không giải quyết được.
Thứ ba, sự thiếu minh bạch về thông tin thị trường khiến việc tiếp cận thông tin thực gặp nhiều trở ngại. Các cơ quan quản lý nhà nước không thực hiện tốt chức năng cung cấp thông tin về bất động sản cho các tầng lớp nhân dân, đồng thời các tổ chức môi giới cũng chưa cung ứng được đầy đủ các dịch vụ cần thiết cho những người tham gia giao dịch trên thị trường.
Gần đây, việc công bố các thông tin như quy hoạch, địa bàn đầu tư, đấu thầu quyền sử dụng đất... đã được cải thiện nhưng mới chỉ là thử nghiệm bước đầu.
Nhà đầu tư trong nước thiếu chuyên nghiệp
Còn ông Phạm Thanh Hưng, Giám đốc thẩm định giá Công ty Thế kỷ nhận định: trên thị trường bất động sản Việt Nam, có tới 90% là nhà đầu tư trong nước. Họ có lợi thế về nguồn đất nhưng bất lợi về nguồn vốn và tính chuyên nghiệp.
Phần lớn không có hoặc có rất ít hoạt động marketing chuyên nghiệp; không giữ đúng cam kết; không đúng tiến độ thi công, không đạt chất lượng. Các căn hộ thường được chủ đầu tư rao bán cho người quen với giá và hình thức thanh toán ưu đãi, với một tỷ lệ nhất định trước khi bán ra thị trường gây hiện tượng “đầu cơ”.
Theo Tổng cục Thống kê, hiện có khoảng 1700 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vốn kinh doanh bình quân của các doanh nghiệp này đạt khoảng 80 tỷ đồng, nhiều doanh nghiệp có mức vốn tự có thấp. Cung về vốn cho bất động sản ở Việt Nam dựa vào nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, từ các định chế tài chính- tín dụng, nguồn vốn từ các công ty đầu tư, kinh doanh bất động sản, vốn huy động từ các hộ dân, nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Trong đó, nguồn ngân sách chủ yếu dành cho các đối tượng chính sách, từ năm 2003-2005, trung bình chi 150-200 tỷ/năm. Từ năm 2006-2007: thông qua quỹ phát triển nhà ở, tuy nhiên nguồn vốn này rất hạn hẹp, chỉ khoảng 100-200 tỷ đồng. Nguồn vốn từ các định chế tài chính trong năm 2008 thì rất hạn chế do các ngân hàng siết chặt tín dụng bất động sản.
Hiện ở Việt Nam, quá trình chứng khoán hóa để tái tạo lại tính thanh khoản cho hệ thống tài chính chưa có. Quá trình phân bổ rủi ro rất hẹp, chỉ trong phạm vi số ít đối tượng tham gia giao dịch, vì thế tính thanh khoản chỉ bảo đảm được khi giá bất động sản tăng. Ngược lại, khi giảm thì hoàn toàn không có tính thanh khoản cao, do đó cũng không có mức cân bằng giá mới.
Nhưng nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản tiếp tục tăng đồng thời với thị trường bất động sản trong nước đang đóng băng ở mọi phân khúc. Điều đó cho thấy tiềm năng thị trường bất động sản Việt Nam là rất lớn nhưng ít có doanh nghiệp trong nước đủ tiềm lực để khai thác.
Nhằm nâng cao sức cạnh tranh cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng như quản lý hiệu quả nguồn vốn cho bất động sản, theo ông Hưng, cần tổng hợp 3 tính chất: đa dạng sự lựa chọn tài chính cho người sử dụng, quản trị rủi ro tốt hơn và tính thanh khoản cao hơn.
Ông Sơn thì cho rằng: khiếm khuyết rất lớn đang tồn tại trên thị trường bất động sản chính là hiện tượng giao dịch ngầm, giao dịch phi chính quy nên bằng mọi cách phải xóa bỏ được hiện tượng này.
