“Bất động” thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản giảm nhiệt từ đầu năm 2008, và vẫn theo đà “trượt dốc” đến tận nay.

Ở thời điểm này, chưa có dự đoán nào là thị trường sẽ hồi phục trong nay mai, một khi nền kinh tế chung vẫn tiếp diễn khó khăn.

Cầu giảm rất mạnh

Chỉ trong một thời gian đảo chiều, trên thị trường đã hình thành những nhân tố mới cả trong hoạt động mua và bán. Sự xuất hiện và thay đổi về nhu cầu đòi hỏi người tham gia thị trường cần có sự điều chỉnh để thích nghi và tồn tại.

Theo công bố về kết quả khảo sát thị trường định kì của công ty bất động sản CBRE Việt Nam vào ngày 31/7, tính đến thời điểm tháng 7/2008, giá căn hộ tại thị trường Tp.HCM đã giảm rất nhiều so với cùng kì năm trước.

Trong 3 năm từ 2005 đến 2008, giao dịch căn hộ chung cư diễn ra rất sôi động. Số lượng căn hộ giao dịch trên thị trường có hình dáng mũi tên đi lên với tốc  độ nhanh, song lại có dấu hiệu sụt giảm mạnh kể từ đầu năm 2008.

Nếu như năm 2005 chỉ có khoảng 6.336 căn hộ được bán thì đến năm 2006 số lượng căn hộ bán ra đã lên đến 9.415 căn, 2007 là 12.849 căn, nhưng 6 tháng đầu năm 2008 chỉ đạt 2.350 căn hộ, bằng 30% số lượng căn hộ được chào hàng của 12 dự án (7.836 căn).

Trong 6 tháng qua, dù tình hình thị trường có khó khăn nhưng một số nhà đầu tư cũng vẫn tiếp tục bắt tay vào thực hiện các dự án mới. Các công ty chuyển hướng đầu tư vào các dự án căn hộ có mức giá bán khoảng trên dưới 1.000 USD/m2. Giá mỗi căn hộ khoảng từ 600 triệu -1,5 tỷ đồng có diện tích được mọi người lựa chọn nhiều là từ khoảng 50-70m2.

Sự thay đổi của nhà đầu tư để hướng đến những người có nhu cầu mua nhà để ở. Đối tượng này lại không có khả năng tiếp cận với những căn hộ có giá trên 2.000 USD/m2 và có diện tích lớn trên 100 m2/căn.

Nhắm vào nhu cầu thật trong thời gian qua, một số dự án tiêu biểu đã khởi công như dự án E Home gồm 312 căn hộ (rộng từ 40-70m2/căn) của Công ty Nam Long ADC tại phường Phước Long B (quận 9), có giá bán dưới 1.000 USD/m2 dự kiến hoàn thành cuối năm 2009.

Dự án Phú Lợi 1 nằm trên đường Nguyễn Văn Linh (quận 8) với 330 căn hộ, giá bán là 12 triệu đồng/m2. Dự án khu căn hộ An Viên tại Tân Thuận Đông (quận 7) của Công ty Nam Long đầu tư với 1.500 căn hộ và 612 căn nhà phố, giá bán từ 1.000-1.200 USD/m2 đến quý 3/2009 sẽ hoàn công.

Trái hẳn tình hình trước đây, khi đến 80% giao dịch và người tham gia giao dịch trên thị trường là giới đầu cơ thì nay là có nhu cầu thật. Với biến động về thị trường những nhà đầu cơ gần như đã “bỏ của chạy lấy người” khi ngày đáo hạn ngân hàng cận kề, thị trường lại sụt giảm. Giới đầu cơ chấp nhận bán tháo để thanh toán nợ vay dẫn đến tình trạng giá nhà giảm nhanh.

Tiếp đó hiện tại, lãi suất ngân hàng tăng mạnh, giá nhà giảm mạnh, hoạt động giao dịch bất động sản chựng lại, thời gian qua cung cầu luôn lệch pha mặc dù giá đã giảm rất mạnh so với trước không ai dám đi vay tiền để mua nhà kiếm lời, trừ những người có tiền sẵn. Người mua nhà đang có tâm lí đợi!

Cơ hội cho người mua để ở

Thời điểm này, nhu cầu về mua nhà để cho thuê cũng đã chững hẳn, vì lạm phát cao trong khi người mua nhà cho thuê phải bỏ ra một khoản tiền khá lớn nhưng lợi nhuận thu về không nhiều, khoảng từ 3%-8%/năm.

Thực tế, người mua nhà cũng đang thay đổi về quá trình đi mua nhà. Mọi người cân nhắc hơn không còn vồ vập như trước. Vì vậy những dự án ít nhất là phải xong phần móng mới thu hút được sự chú ý của người mua nhà. Người mua nhà không đòi hỏi nhất thiết là chọn những dự án ngay và cạnh khu trung tâm bởi lẽ giá cả cũng bị chi phối về khoảng cách địa lí.

Song thực tế, đất trống tại khu trung tâm và các vùng lân cận đều không còn. Người mua nhà chấp nhận những dự án nhà ở xa hơn, chỉ yêu cầu về vị trí và thuận tiện đi lại. Người mua nhà còn quan tâm đến phí dịch vụ quản lí, chất lượng xây dựng, các tiện ích của dự án và của căn hộ, vấn đề quản lí, an ninh tại nơi ở cùng với một số dịch vụ tiện ích đi kèm như sân chơi, nhà trẻ, điện thoại, Internet, phòng khám bệnh...

Mặc dù hiện tại, giá căn hộ đã giảm mạnh nhưng Công ty CBRE cũng dự báo giá căn hộ sẽ nhanh chóng phục hồi một khi thị trường có dấu hiệu phục hồi. Thời điểm này là cơ hội cho những ai nhu cầu mua nhà ở thật, không chỉ có rất nhiều sự lựa chọn và còn có giá tốt hơn rất nhiều so với trước đây.

Sang năm mới sẽ có khoảng 10.000 căn hộ tung ra, năm tiếp theo là 18.000 căn; rồi 2 năm tiếp theo, mỗi năm lượng căn hộ sẽ nhiều hơn năm trước khoảng 2.000 căn. Đến 2012, ước tính có đến 22.500 căn hộ đưa vào thị trường.