TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Keangnam trả quyền điều hành chung cư: Một góc nhìn khác
Mức trần phí quản lý nhà chung cư 4.000 đồng/m2 được xác định trên cơ sở nào?
Sự kiện Công ty TNHH Một thành viên Keangnam-Vina xin trả lại tòa nhà chung cư cao cấp Keangnam cho UBND thành phố Hà Nội quản lý có thể xem là nút thắt đáng chú ý trên bước đường hoàn thiện các chính sách về quản lý chung cư.
Phản ứng nhanh
Như VnEconomy đã thông tin, lý do khiến Keangnam-Vina xin không tiếp tục điều hành tòa nhà chung cư là khá rõ ràng: mức thu phí 18.800 đồng/m2/tháng như đề xuất của họ đã không được chấp thuận, thay vào đó UBND thành phố Hà Nội đã yêu cầu chỉ thu với mức phí 4.000 đồng/m2/tháng và như vậy là không đủ.
Câu hỏi đặt ra ở đây, là vì sao có con số 4.000 đồng? Ngày 29/9/2011, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 4520, quy định mức phí trần với dịch vụ chung cư. Theo đó, mức phí dịch vụ thấp nhất là 2.400 đồng/m2/tháng với chung cư không có thang máy và cao nhất là 4.000 đồng/m2/tháng.
Quyết định này được ban hành chỉ chưa đầy hai tuần sau khi cư dân chung cư cao cấp nhóm họp và thống nhất kiến nghị lên thành phố về việc đưa ra mức giá trần đối với phí dịch vụ, quản lý chung cư.
Cụ thể, một cuộc họp đã diễn ra chiều 18/9/2011 với sự tham gia của nhiều đại diện chung cư lớn tại Hà Nội như Golden Lake, 93 Lò Đúc, 88 Láng Hạ, Sky City và Keangnam Landmark Towers. Tại cuộc họp này, ý kiến của các ban đại diện các chung cư trên là cần có một quy định chung và đề nghị UBND thành phố Hà Nội sớm ban hành mức giá trần đối với phí quản lý nhà chung cư và có cơ chế xử phạt những đơn vị thu vượt mức giá trần.
Hiếm khi có một kiến nghị nào của người dân mà Hà Nội phản ứng nhanh đến thế. Khi đó, thành phố đã “được tiếng” với người dân vì đã giải quyết nhanh chóng một vấn đề bức xúc.
Nhưng, chưa đầy ba tháng sau, cũng chính UBND thành phố Hà Nội đã có một văn bản khác, khiến sự hồ hởi của dân chung cư nhanh chóng lắng xuống. Đó là quyết định số 47/2011/QĐ-UBND ban hành ngày 22/12/2011 về phí trông giữ xe đạp, xe máy, ôtô trên địa bàn.
Theo quyết định này, mức thu phí bên trong các tòa nhà chung cư, trung tâm thương mại được đầu tư tầng trông giữ xe hiện đại (trang bị hệ thống điều hòa; hệ thống giám sát, trông giữ xe thông minh: camera theo dõi, kiểm tra phương tiện, người gửi; quản lý điểm đỗ; ra vào quẹt thẻ theo dõi giờ vào, giờ ra và tính tiền, in hóa đơn tự động; bảo hiểm xe gửi) thì mức tối đa là 3.000.000 đồng/xe/tháng.
Chưa kịp mừng vì phí chung cư bị hạn chế ở mức thấp, người dân chung cư cao cấp phải chấp nhận phí ôtô ở mức rất cao. Có điều gì “liên hệ” giữa hai quyết định nói trên của Hà Nội, có lẽ chỉ người trong cuộc mới biết. Chỉ có điều, khi người dân đòi hỏi rằng phí phải do thành phố quy định (Quyết định 4520) thì cũng không thể phản ứng lại một văn bản khác (Quyết định 47) cũng bởi vì “do thành phố quy định”!
Dù có áp mức phí chung cư tối đa (4.000 đồng/m2/tháng) thì với mức phí ôtô tối đa (3.000.000 đồng/xe/tháng), phần đông cư dân chung cư cao cấp vẫn sẽ thấy mình bị thiệt khi tổng lượng tiền phải đóng tăng vọt.
Cũng đừng quên rằng ngay trong Quyết định 4520, quy định về mức phí tối đa 4.000 đồng/tháng cũng chỉ được xác định là sẽ “được áp dụng tạm thời trong vòng một năm”. Hết một năm, mức phí mới sẽ thế nào thì chỉ có UBND thành phố Hà Nội biết.
Thế nào là hợp lý?
Lập luận của Keangnam Vina là rất rõ ràng: mức phí 4.000 đồng thì phải chịu lỗ, thậm chí mức phí chỉ đủ vận hành 20 chiếc cầu thang máy của Keangnam và do đó công ty này sẵn sàng chuyển giao miễn phí công nghệ trong thời gian hai tháng đối với công ty được thành phố lựa chọn.
Vậy, tại sao lại là 4.000 đồng? Không chỉ là một con số thông thường, đây là một con số “không có cơ sở”, theo nhận định của nhiều chuyên gia về quản lý bất động sản.
Về lý thuyết, thông lệ trên thế giới là quy trình vận hành một tòa nhà sẽ được xác định trên cơ sở một bộ tiêu chuẩn. Trên cơ sở bộ tiêu chuẩn này, công ty quản lý tòa nhà sẽ xác định mức phí với các khách hàng (hộ dân) về mức phí phải đóng và hai bên sẽ thống nhất với nhau cũng như giám sát lẫn nhau.
Bộ tiêu chuẩn này sẽ quy định rõ về các vấn đề liên quan bao gồm an ninh, làm sạch, phòng cháy chữa cháy, sửa chữa và bảo trì các vật tư thiết bị... Dựa vào yêu cầu thực tế của chủ đầu tư, các công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp sẽ xây dựng một phương án tổng thể, thường được dân trong nghề quản lý gọi là "công nghệ quản lý tòa nhà" để áp dụng, và các bên sẽ phải thống nhất với nhau về các điều khoản trong đó, từ đó đi tới thống nhất về mức phí dịch vụ.
Quay lại với các tranh chấp về phí chung cư tại Việt Nam, một điều dễ nhận thấy là đối với các tòa nhà chung cư thuần túy, mức phí chung cư hiện nay đều ở mức chấp nhận được và hầu như không có tranh chấp.
Rắc rối chỉ xảy ra đối với trường hợp các tòa nhà phức hợp, nơi mà ngoài phần chung cư, thông thường phần đế có một số tầng là bất động sản thương mại và tầng hầm. Về lý thuyết, diện tích bất động sản thương mại và tầng hầm cũng phải chịu trả phí bảo trì như phần diện tích chung cư. Nhưng vì ở Việt Nam, nhiều chủ đầu tư lại coi phần diện tích thương mại và tầng hầm là sở hữu riêng, nên cố tình nhập nhằng để người dân ở chung cư phải "gánh" toàn bộ chi phí tòa nhà.
Theo một chuyên gia về quản lý bất động sản, nếu không giải quyết được vấn đề này, tranh cãi xung quanh phí chung cư sẽ còn tiếp tục dài dài vì trên thực tế, áp mức phí tối đa 4.000 đồng thì không đủ chi, nhưng làm rõ quyền sở hữu diện tích bất động sản thương mại và tầng hầm thì chủ đầu tư lại... không muốn.
Vẫn theo chuyên gia này, trong bối cảnh giá cả nhân công hiện nay, đối với các công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp, mức phí tối thiểu để có thể ngồi đàm phán với các chủ đầu tư là khoảng 12.000 đồng/m2/tháng. Nhưng vị này cũng nói rằng rất khó để xác định mức phí 4.000 đồng là đắt hay rẻ.
Chẳng hạn, đối với các tòa nhà mà chủ đầu tư tự quản lý, họ có xu hướng "ăn bớt" các thao tác bảo trì, chẳng hạn giảm số lần làm sạch trong một ngày, số nhân viên trực kỹ thuật, trực an ninh mỗi đêm, kéo dài thời hạn bảo trì các thiết bị về điện, nước... "Điều quan trọng của công tác bảo trì là sau hàng chục năm trời sử dụng, về cơ bản tòa nhà vẫn phải được vận hành theo đúng các tiêu chuẩn thiết kế. Nhiều chung cư hiện nay sẽ xuống cấp trầm trọng sau khoảng 5-10 năm nữa và chi phí sửa chữa lúc đó tăng lên rất nhiều; và do đó mức phí bảo trì 4.000 đồng như hiện nay lại cũng không hề rẻ", ông nói.
Trở lại với câu chuyện của Keangnam, chuyên gia này nói rằng một cách giải quyết khả dĩ là để cho một công ty quản lý chuyên nghiệp và độc lập tiếp cận công nghệ quản lý của chủ đầu tư và quản lý trong một thời gian nhất định để xác định được chi phí thực tế, trên cơ sở đó làm việc lại với ban đại diện cư dân để thống nhất. "Nếu không, tranh cãi này sẽ chẳng bao giờ giải quyết được", ông nhấn mạnh.
Để câu chuyện Keangnam không lặp lại, về lâu dài, người viết cho rằng sẽ cần đến thiện chí giải quyết vấn đề từ nhiều phía.
Về phía chủ đầu tư, cần minh bạch ngay từ đầu về mức phí dự kiến áp dụng và thể hiện điều này ngay trong hợp đồng bán chung cư để khách hàng biết. Mức phí này sẽ được dựa trên bộ tiêu chuẩn cụ thể mà sau này cư dân có thể giám sát, đòi hỏi chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc.
Về nguyên tắc, với một mức phí dịch vụ phù hợp với chất lượng của dịch vụ đó thì người dân cũng sẽ chấp nhận. Trên thực tế, một số dự án chung cư cao cấp hiện nay vẫn đang thu "vượt rào" quy định từ trước cả thời điểm ban hành Quyết định 4520 như dự án Golden Westlake, Ciputra... nhưng người dân vẫn chấp nhận đóng. Điều này, có lẽ ban lãnh đạo Keangnam và các cư dân ở đây cũng nên tham khảo.
Về phía thành phố Hà Nội, đưa ra một quyết định hành chính để áp dụng cứng nhắc cho một vấn đề kinh tế như thế này chưa hẳn là khôn ngoan. Khoảng thời gian hai tuần để ban hành Quyết định 4250 như đã đề cập ở trên hẳn là không đủ để cơ quan này "lấy ý kiến các bên liên quan" như quy định của pháp luật hiện hành về ban hành văn bản pháp luật.
Nhưng vội vàng ban hành một văn bản mới, kèm theo đó là một mức phí mới mà không lý giải được vì sao lại đưa ra mức phí ấy lại còn đáng ngại hơn nữa. Nên chăng, Hà Nội nên xây dựng một dự thảo mới và cho phép các chủ đầu tư, các công ty quản lý bất động sản và đông đảo dân chúng góp ý trước khi ban hành? Minh bạch và chuyên nghiệp hóa hoạt động quản lý chung cư là con đường tất yếu phải đi theo, nhất là trong bối cảnh phát triển nhà chung cư vẫn là một mục tiêu quan trọng trong chiến lược nhà ở của Hà Nội và cả nước.
Phản ứng nhanh
Như VnEconomy đã thông tin, lý do khiến Keangnam-Vina xin không tiếp tục điều hành tòa nhà chung cư là khá rõ ràng: mức thu phí 18.800 đồng/m2/tháng như đề xuất của họ đã không được chấp thuận, thay vào đó UBND thành phố Hà Nội đã yêu cầu chỉ thu với mức phí 4.000 đồng/m2/tháng và như vậy là không đủ.
Câu hỏi đặt ra ở đây, là vì sao có con số 4.000 đồng? Ngày 29/9/2011, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 4520, quy định mức phí trần với dịch vụ chung cư. Theo đó, mức phí dịch vụ thấp nhất là 2.400 đồng/m2/tháng với chung cư không có thang máy và cao nhất là 4.000 đồng/m2/tháng.
Quyết định này được ban hành chỉ chưa đầy hai tuần sau khi cư dân chung cư cao cấp nhóm họp và thống nhất kiến nghị lên thành phố về việc đưa ra mức giá trần đối với phí dịch vụ, quản lý chung cư.
Cụ thể, một cuộc họp đã diễn ra chiều 18/9/2011 với sự tham gia của nhiều đại diện chung cư lớn tại Hà Nội như Golden Lake, 93 Lò Đúc, 88 Láng Hạ, Sky City và Keangnam Landmark Towers. Tại cuộc họp này, ý kiến của các ban đại diện các chung cư trên là cần có một quy định chung và đề nghị UBND thành phố Hà Nội sớm ban hành mức giá trần đối với phí quản lý nhà chung cư và có cơ chế xử phạt những đơn vị thu vượt mức giá trần.
Hiếm khi có một kiến nghị nào của người dân mà Hà Nội phản ứng nhanh đến thế. Khi đó, thành phố đã “được tiếng” với người dân vì đã giải quyết nhanh chóng một vấn đề bức xúc.
Nhưng, chưa đầy ba tháng sau, cũng chính UBND thành phố Hà Nội đã có một văn bản khác, khiến sự hồ hởi của dân chung cư nhanh chóng lắng xuống. Đó là quyết định số 47/2011/QĐ-UBND ban hành ngày 22/12/2011 về phí trông giữ xe đạp, xe máy, ôtô trên địa bàn.
Theo quyết định này, mức thu phí bên trong các tòa nhà chung cư, trung tâm thương mại được đầu tư tầng trông giữ xe hiện đại (trang bị hệ thống điều hòa; hệ thống giám sát, trông giữ xe thông minh: camera theo dõi, kiểm tra phương tiện, người gửi; quản lý điểm đỗ; ra vào quẹt thẻ theo dõi giờ vào, giờ ra và tính tiền, in hóa đơn tự động; bảo hiểm xe gửi) thì mức tối đa là 3.000.000 đồng/xe/tháng.
Chưa kịp mừng vì phí chung cư bị hạn chế ở mức thấp, người dân chung cư cao cấp phải chấp nhận phí ôtô ở mức rất cao. Có điều gì “liên hệ” giữa hai quyết định nói trên của Hà Nội, có lẽ chỉ người trong cuộc mới biết. Chỉ có điều, khi người dân đòi hỏi rằng phí phải do thành phố quy định (Quyết định 4520) thì cũng không thể phản ứng lại một văn bản khác (Quyết định 47) cũng bởi vì “do thành phố quy định”!
Dù có áp mức phí chung cư tối đa (4.000 đồng/m2/tháng) thì với mức phí ôtô tối đa (3.000.000 đồng/xe/tháng), phần đông cư dân chung cư cao cấp vẫn sẽ thấy mình bị thiệt khi tổng lượng tiền phải đóng tăng vọt.
Cũng đừng quên rằng ngay trong Quyết định 4520, quy định về mức phí tối đa 4.000 đồng/tháng cũng chỉ được xác định là sẽ “được áp dụng tạm thời trong vòng một năm”. Hết một năm, mức phí mới sẽ thế nào thì chỉ có UBND thành phố Hà Nội biết.
Thế nào là hợp lý?
Lập luận của Keangnam Vina là rất rõ ràng: mức phí 4.000 đồng thì phải chịu lỗ, thậm chí mức phí chỉ đủ vận hành 20 chiếc cầu thang máy của Keangnam và do đó công ty này sẵn sàng chuyển giao miễn phí công nghệ trong thời gian hai tháng đối với công ty được thành phố lựa chọn.
Vậy, tại sao lại là 4.000 đồng? Không chỉ là một con số thông thường, đây là một con số “không có cơ sở”, theo nhận định của nhiều chuyên gia về quản lý bất động sản.
Về lý thuyết, thông lệ trên thế giới là quy trình vận hành một tòa nhà sẽ được xác định trên cơ sở một bộ tiêu chuẩn. Trên cơ sở bộ tiêu chuẩn này, công ty quản lý tòa nhà sẽ xác định mức phí với các khách hàng (hộ dân) về mức phí phải đóng và hai bên sẽ thống nhất với nhau cũng như giám sát lẫn nhau.
Bộ tiêu chuẩn này sẽ quy định rõ về các vấn đề liên quan bao gồm an ninh, làm sạch, phòng cháy chữa cháy, sửa chữa và bảo trì các vật tư thiết bị... Dựa vào yêu cầu thực tế của chủ đầu tư, các công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp sẽ xây dựng một phương án tổng thể, thường được dân trong nghề quản lý gọi là "công nghệ quản lý tòa nhà" để áp dụng, và các bên sẽ phải thống nhất với nhau về các điều khoản trong đó, từ đó đi tới thống nhất về mức phí dịch vụ.
Quay lại với các tranh chấp về phí chung cư tại Việt Nam, một điều dễ nhận thấy là đối với các tòa nhà chung cư thuần túy, mức phí chung cư hiện nay đều ở mức chấp nhận được và hầu như không có tranh chấp.
Rắc rối chỉ xảy ra đối với trường hợp các tòa nhà phức hợp, nơi mà ngoài phần chung cư, thông thường phần đế có một số tầng là bất động sản thương mại và tầng hầm. Về lý thuyết, diện tích bất động sản thương mại và tầng hầm cũng phải chịu trả phí bảo trì như phần diện tích chung cư. Nhưng vì ở Việt Nam, nhiều chủ đầu tư lại coi phần diện tích thương mại và tầng hầm là sở hữu riêng, nên cố tình nhập nhằng để người dân ở chung cư phải "gánh" toàn bộ chi phí tòa nhà.
Theo một chuyên gia về quản lý bất động sản, nếu không giải quyết được vấn đề này, tranh cãi xung quanh phí chung cư sẽ còn tiếp tục dài dài vì trên thực tế, áp mức phí tối đa 4.000 đồng thì không đủ chi, nhưng làm rõ quyền sở hữu diện tích bất động sản thương mại và tầng hầm thì chủ đầu tư lại... không muốn.
Vẫn theo chuyên gia này, trong bối cảnh giá cả nhân công hiện nay, đối với các công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp, mức phí tối thiểu để có thể ngồi đàm phán với các chủ đầu tư là khoảng 12.000 đồng/m2/tháng. Nhưng vị này cũng nói rằng rất khó để xác định mức phí 4.000 đồng là đắt hay rẻ.
Chẳng hạn, đối với các tòa nhà mà chủ đầu tư tự quản lý, họ có xu hướng "ăn bớt" các thao tác bảo trì, chẳng hạn giảm số lần làm sạch trong một ngày, số nhân viên trực kỹ thuật, trực an ninh mỗi đêm, kéo dài thời hạn bảo trì các thiết bị về điện, nước... "Điều quan trọng của công tác bảo trì là sau hàng chục năm trời sử dụng, về cơ bản tòa nhà vẫn phải được vận hành theo đúng các tiêu chuẩn thiết kế. Nhiều chung cư hiện nay sẽ xuống cấp trầm trọng sau khoảng 5-10 năm nữa và chi phí sửa chữa lúc đó tăng lên rất nhiều; và do đó mức phí bảo trì 4.000 đồng như hiện nay lại cũng không hề rẻ", ông nói.
Trở lại với câu chuyện của Keangnam, chuyên gia này nói rằng một cách giải quyết khả dĩ là để cho một công ty quản lý chuyên nghiệp và độc lập tiếp cận công nghệ quản lý của chủ đầu tư và quản lý trong một thời gian nhất định để xác định được chi phí thực tế, trên cơ sở đó làm việc lại với ban đại diện cư dân để thống nhất. "Nếu không, tranh cãi này sẽ chẳng bao giờ giải quyết được", ông nhấn mạnh.
Để câu chuyện Keangnam không lặp lại, về lâu dài, người viết cho rằng sẽ cần đến thiện chí giải quyết vấn đề từ nhiều phía.
Về phía chủ đầu tư, cần minh bạch ngay từ đầu về mức phí dự kiến áp dụng và thể hiện điều này ngay trong hợp đồng bán chung cư để khách hàng biết. Mức phí này sẽ được dựa trên bộ tiêu chuẩn cụ thể mà sau này cư dân có thể giám sát, đòi hỏi chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc.
Về nguyên tắc, với một mức phí dịch vụ phù hợp với chất lượng của dịch vụ đó thì người dân cũng sẽ chấp nhận. Trên thực tế, một số dự án chung cư cao cấp hiện nay vẫn đang thu "vượt rào" quy định từ trước cả thời điểm ban hành Quyết định 4520 như dự án Golden Westlake, Ciputra... nhưng người dân vẫn chấp nhận đóng. Điều này, có lẽ ban lãnh đạo Keangnam và các cư dân ở đây cũng nên tham khảo.
Về phía thành phố Hà Nội, đưa ra một quyết định hành chính để áp dụng cứng nhắc cho một vấn đề kinh tế như thế này chưa hẳn là khôn ngoan. Khoảng thời gian hai tuần để ban hành Quyết định 4250 như đã đề cập ở trên hẳn là không đủ để cơ quan này "lấy ý kiến các bên liên quan" như quy định của pháp luật hiện hành về ban hành văn bản pháp luật.
Nhưng vội vàng ban hành một văn bản mới, kèm theo đó là một mức phí mới mà không lý giải được vì sao lại đưa ra mức phí ấy lại còn đáng ngại hơn nữa. Nên chăng, Hà Nội nên xây dựng một dự thảo mới và cho phép các chủ đầu tư, các công ty quản lý bất động sản và đông đảo dân chúng góp ý trước khi ban hành? Minh bạch và chuyên nghiệp hóa hoạt động quản lý chung cư là con đường tất yếu phải đi theo, nhất là trong bối cảnh phát triển nhà chung cư vẫn là một mục tiêu quan trọng trong chiến lược nhà ở của Hà Nội và cả nước.
