Tự kiểm chứng chất lượng bất động sản là rất rủi ro

Thời gian gần đây, dư luận đang có nhiều ý kiến khác nhau về quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sàn (sửa đổi). Tại phiên họp pháp luật mới nhất, cơ quan quản lý Nhà nước đã có ý kiến theo hướng, cho phép các bên bán bất động sàn được chọn giao dịch qua sàn, hoặc không do nghi ngại quy định bắt buộc giao dịch qua sàn làm tăng chi phí trung gian.

 KHÁCH HÀNG CÓ THỂ GẶP PHẢI DỰ ÁN KIỂU NHƯ ALIBABA

Về việc giao dịch bất động qua sàn, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại Kinh tế Quốc dân, bình luận nếu chúng ta không thực hiện đăng ký bắt buộc và không có một cơ quan trung gian làm việc này thì không bao giờ quản lý được thị trường. 

“Sàn giao dịch bất động sản mới có đủ năng lực kiểm tra đánh giá đầy đủ thông tin hàng hóa giao dịch; giá cả phù hợp giá trị thị trường hàng hóa khu vực. Đồng thời, trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản là xác nhận và chịu trách nhiệm về thông tin xác nhận (cung cấp cho cơ quan nhà nước để tính thuế, đăng ký biến động; dự báo thị trường)…”, chuyên gia phân tích.

Cũng đưa ra ý kiến, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận xét thêm: nếu bỏ qua quy định bắt buộc giao dịch bất động sàn hình thành trong tương lai qua sàn là gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà. 

Bởi việc giao dịch bất động sàn hình thành trong tương lai không thông qua sàn sẽ đẩy người mua nhà vào thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… của bất động sàn mà họ dự định mua. Trong khi hầu hết họ không có đầy đủ kiến thức, khả năng và kinh nghiệm để làm việc này. Chỉ những đơn vị chuyên nghiệp mới đủ năng lực thẩm định, thẩm tra các sản phẩm bất động sàn hình thành trong tương lai. “Khi không có sự tham gia của sàn, nhà đầu tư, khách hàng phải đối mặt nhiều hơn với các dự án kiểu như Alibaba, dẫn đến nguy cơ xảy ra các vụ khiếu nại, khiếu kiện gây tốn kém. Điều này vô hình chung lại tạo ra bất ổn cho thị trường bất động sản”, chuyên gia nhấn mạnh.

Riêng về lo ngại quy định bắt buộc giao dịch qua sàn làm tăng chi phí trung gian, ông Đính cho rằng, thông thường với dự án bất động sản, chủ đầu tư thường dự kiến chi phí bán hàng ở mức 8%-10% giá bán. Để đảm bảo sự chuyên nghiệp và tính chuyên môn hóa, một số chủ đầu tư cũng đã thực hiện bán hàng thông qua sàn.

Theo chuyên gia đánh giá, điều này giúp chủ đầu tư không cần tốn chi phí duy trì bộ máy nhân sự bán hàng; việc tiếp cận khách hàng nhanh, hiệu quả; quảng bá thông tin dự án và tiếp cận, tư vấn khách hàng chuyên nghiệp. Qua đó, chủ đầu tư có thể rút ngắn thời gian tìm kiếm, tư vấn và bán hàng. 

Nhìn rộng ra, từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sàn năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định giao dịch qua sàn được bãi bỏ với mong muốn tạo điều kiện cho chủ đầu tư chủ động cùng thị trường, giảm chi phí bất động sàn khi đến tay khách hàng. Nhưng gần 10 năm trở lại đây, giá nhà luôn ghi nhận ở mức tăng cao. Vậy liệu mục tiêu “giảm chi phí” có thực sự hiệu quả hay không? Do đó, xét cả lý luận và thực tiễn, việc đưa quan điểm “giao dịch qua sàn làm tăng chi phí” là chưa hợp lý. 

CẦN TĂNG TÍNH RÀNG BUỘC TRÁCH NHIỆM CỦA SÀN

Ông Đính thông tin, hiện nay thật không khó để tìm ra các vụ tranh chấp tại dự án xuất phát từ chuyện phân phối sản phẩm, môi giới quảng bá nhiệt tình đồng thời yêu cầu đặt cọc kẻo hết chỗ trước khi ký hợp đồng. Thế nhưng, sau một thời gian rất ngắn khi nộp tiền, kiểm tra lại thông tin dự án, khách hàng mới phát hiện dự án chưa có giấy phép xây dựng, chứ đừng nói đến đủ điều kiện bán hàng hay không.

“Vì vậy cần thiết phải tăng tính ràng buộc trách nhiệm của sàn, môi giới bất động sàn khi thực hiện môi giới và nhận khoản chi phí hoa hồng để tránh những hệ lụy không đáng có. Giao dịch thông qua sàn, sàn và cá nhân môi giới sẽ là bên liên đới, chịu trách nhiệm, nếu cung cấp thông tin không chính xác, môi giới mua bán các sản phẩm không rõ ràng”, chuyên gia nhấn mạnh.

Tuy nhiên liên quan đến nội dung giao dịch bất động sản qua sàn, trong hội thảo “Đánh giá kinh tế Việt Nam 2022: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản” tổ chức tại Trường đại học Kinh tế Quốc dân hôm 21/4, đại diện Bộ Xây dựng, cho biết vấn đề đặt ra hiện nay là làm thế nào để tăng cường hoạt động giao dịch, nhưng lại không cản trở giao dịch và hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, người dân.

Trên quan điểm như thế, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ đề xuất phương án đưa các giao dịch bất động sản là nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì thực hiện qua sàn. Vì dựa trên cơ sở thực tế, các giao dịch nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là những bất động sản chưa được hình thành và nằm trong các dự án bất động sản, với nhiều điều kiện quy định, thủ tục pháp lý dự án phức tạp. Ngoài ra, theo quy định hiện hành, các giao dịch bất động sản của doanh nghiệp bất động sản đối với loại hình bất động sản hình thành trong tương lai hiện không thực hiện qua công chứng, cho nên giao dịch chưa được kiểm soát, chưa được đảm bảo chặt chẽ, cũng như chưa có cơ sở đảm bảo công khai, minh bạch.

Từ đó, vị này cũng chia sẻ về việc đang có phương án đưa các giao dịch này qua sàn giúp kiểm soát, còn những bất động sản đã hình thành và có chứng nhận sở hữu, hoặc các giao dịch bất động sản của người dân, hiện nay vẫn thực hiện thông qua hợp đồng, công chứng thì không bắt buộc qua sàn nhưng khuyến khích nếu có nhu cầu.