Thị trường bất động sản đang nóng lên với nhiều nơi cụ bộ giá đất lên từng ngày. Liệu có xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2021 như nhiều ý kiến băn khoăn?

"Trong năm 2021, những dự án đang bị vướng mắc về quy định pháp luật sẽ được tháo gỡ các phần chính. Do đó, nguồn hàng trên cả nước sẽ tăng mạnh so với năm 2020", Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.

Tại Hà Nội, ngay trong quý I và quý II dự kiến có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ chào hàng thị trường. Trong đó khu vực phía Bắc và Tây sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất. Còn tại Tp.HCM, khảo sát cho thấy có khoảng 20 dự án sẽ ra mắt trong 6 tháng đầu năm, cung cấp ra thị trường khoảng 3 vạn sản phẩm với đủ loại phân khúc. 

2020: MỘT SỐ DỰ ÁN XÁC LẬP KỶ LỤC GIÁ 

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cũng thừa nhận: trong mấy năm qua, những vướng mắc của quy định pháp luật trong phát triển bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng (mặc dù được tháo gỡ một phần nhưng chưa triệt để) chính là nguyên nhân cơ bản tạo nên sự thiếu hụt nguồn cung cho thị trường. Tại Hà Nội không có nhiều dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này. Căn hộ vẫn là dòng sản phẩm chủ đạo của nguồn cung. Trong đó phần lớn là căn hộ trung và cao cấp. Căn hộ bình dân, giá thấp ngày càng chiếm tỉ trọng thấp. Thị trường cũng xuất hiện lượng lớn nhà thấp tầng.

Số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, năm 2020, thành phố có 17.626 căn hộ và 1.584 thấp tầng đủ điều kiện bán hàng ra thị trường, bằng 66,9% so với năm 2019. Tính cả hàng tồn trước đó thì lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường đạt 28.818 sản phẩm, gồm 24.164 căn hộ và 4.672 thấp tầng. Tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức thấp, đạt khoảng 48 với 10.032 căn hộ và 3.802 thấp tầng. Căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân, rất chậm ở phân khúc cao cấp. Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỉ lệ hấp thụ không cao. Hàng tồn trên thị trường chủ yếu nằm ở căn hộ có giá hơn 35 triệu đồng/m2 và nhà đất có giá trên 100 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, thị trường lại nóng lên ở một số khu vực nông thôn do xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào bất động sản từ các ngành kinh tế khác và do bị "làm giá", làm tăng lực cầu đầu tư, thậm chí gây "sốt" đất. Đặc biệt, ở những vùng có thông tin lên quận, thông tin sẽ có dự án lớn như: Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức... đất trong làng xã được đẩy lên mức 25-30 triệu đồng/m2, tăng 50% so với 2019. 

Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019. "Mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều, mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau. Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án bất động sản được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. Những giao dịch kiểu này hiện đang chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng khó thành công vì giá mua lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại. Do "sốt" đất nên hiện tượng người dân đòi đền bù giá cao 4-5 triệu đ/m2 diễn ra ở nhiều khu vực, làm bế tắc cho nhiều dự án phát triển bất động sản tại Hà Nội", ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản nhận xét.

Bên cạnh đó, không ít dự án nhà đất được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt cũng đã tăng giá khoảng 5% so với năm 2019. Một số dự án nhà phố đã chào bán mức giá kỷ lục như: Kiến Hưng Hà Đông có giá 200-250 triệu đồng/m2, Him Lam Tố Hữu có giá 300 triệu đồng/m2. Cũng do sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác sang bất động sản (ước đạt 30-40% tổng cầu) nên tại Tp.HCM, lực cầu của thị trường bất động sản tăng mạnh, chủ yếu dồn về Thủ Đức, quận 9, quận 2 và lan tỏa sang cả khu vực miền Đông Nam Bộ. Tuy nhiên, đây là cầu ảo, có tính ngắn hạn với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn. Làn sóng cầu này hấp thụ rất nhanh những sản phẩm có giá tốt ở các phân khúc đất nền, căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp có diện tích nhỏ. Những ở căn hộ cao cấp có giá trên 70 triệu đồng/m2 thì hấp thụ yếu hơn.

Ngoài ra, nguồn cầu bất động sản tại Tp.HCM còn được thúc đẩy bởi những thông tin như: có nhiều cơ chế đặc thù để thành phố chủ động phát triển, cải tổ mạnh mẽ để nâng cao chất lượng điều hành, nhiều dự án hạ tầng đô thị đặc biệt đang dần hình thành. Cộng với đó là việc đầu tư xây dựng Sân bay quốc tế Long Thành tại Đồng Nai và đặc biệt là thành lập Tp.Thủ Đức... đã tạo một lực hút đầu tư bất động sản mạnh mẽ. Nguồn cầu cao khiến mặt bằng giá mới tại thành phố này được thiết lập chỉ trong khoảng thời gian rất ngắn. Giá bán căn hộ bình dân đã được đẩy lên ngang phân khúc trung cấp. Như vậy, trong cơ cấu nguồn cung chào bán ra thị trường, căn hộ giá thấp không còn xuất hiện. Đồng thời giá bán căn hộ trung cấp tăng mạnh với mức tăng 26,5% so với năm 2019 và 50,7% so với năm 2018.

"Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường vì không phản ánh đúng giá trị của BĐS, rất dễ xảy ra "bong bóng". Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính...", ông Đính lưu ý.

2021: SẼ CÓ LÀN SÓNG XẢ HÀNG TỪ F0 

Tuy vậy, đại diện Hội Môi giới bất động sản cũng cho rằng, tình trạng này sẽ hạn chế dần khi nguồn cung lớn sẽ được bổ sung vào thị trường trong một vài năm tới. Năm 2021, nhu cầu thật về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Phân khúc căn hộ trung cấp loại 2 phòng ngủ tiếp tục được giao dịch nhiều. Lượng giao dịch căn hộ thành công vào năm 2021 ước đạt đạt từ 90.000 đến 100.000 căn tại Tp.HCM và Hà Nội. 

Với nhu cầu đầu tư, đất nền vẫn là sản phẩm được quan tâm nhiều nhất. Tuy nhiên, sản phẩm này sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án đất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá. Nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu rất lớn, nhất là nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp. Trong khi đó, nhà ở tái định cư có nhu cầu sử dụng rất thấp từ nhiều năm nay. Do vậy, một số ý kiến cho rằng nên bỏ hẳn loại hình nhà ở này.

Về giá, tại Hà Nội phân khúc chung cư có thể sẽ giữ nguyên hoặc tăng giá nhẹ so với năm 2020. Còn ở Tp.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn có chiều hướng tăng. Chủ yếu là khu vực Tp.Thủ Đức. Một phần trong nhóm đầu tư ngắn hạn (từ ngoài ngành) sẽ rút khỏi thị trường BĐS, để quay trở lại lĩnh vực truyền thống của mình. Cuối năm 2021 có thể xảy ra hiện tượng các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, nhưng chưa giảm. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn. Với phân khúc nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng, sẽ tiếp tục tăng khoảng 5 - 10% so với năm 2020. Tại các tỉnh thành khác, cơ bản đều có mức tăng giá nhà ở mức 5-7% so với 2020. Một số địa phương có thể tăng trên 10% như: Đồng Nai, Bình Dương, Tp.Phú Quốc, Vân Đồn (Quảng Ninh), Móng Cái (Quảng Ninh).

Đại diện Hiệp hội bất động sản nhận định: "Nhìn chung, năm 2021 khó có thể xảy ra nguy cơ "bong bóng" bất động sản vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh, giá có thể kiểm soát được. Một số địa phương đã phát triển nóng thị trường bất động sản, bị ngưng trệ thời gian qua như: Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc... sẽ sôi động trở lại. Đất đai gần các khu công nghiệp sẽ biến động tăng mạnh. Các địa phương cần có chính sách để quản lý và ổn định thị trường".