Luật Nhà ở (sửa đổi): “Điểm nghẽn”chung cư cũ

Tại kỳ họp, Chính phủ trình Quốc hội tờ trình về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó dành Chương V quy định về các điều kiện nhà chung cư cũ thuộc diện cải tạo, phá dỡ, thời hạn sử dụng nhà chung cư; công trình hết thời hạn sử dụng, công trình có dấu hiệu nguy hiểm; Chương IX quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có các chung cư cũ.

Góp ý về nội dung cải tạo và phá dỡ chung cư cũ, đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội) bày tỏ băn khoăn về các quy định như: điều kiện để được phá dỡ; tỷ lệ số hộ đồng ý phá dỡ; tái định cư, tạm cư sau khi phá dỡ; hỗ trợ từ ngân sách. “Tôi cho rằng vấn đề này sẽ còn nhiều ý kiến và nó cũng là vấn đề phức tạp hiện nay”, đại biểu nêu ý kiến.

CHUNG CƯ CŨ, CẦN CÓ NHỮNG QUY ĐỊNH MỚI

Theo đại biểu, việc cải tạo chung cư cũ không hề đơn giản và có nhiều nguyên nhân sâu xa nằm ở chỗ quy định “chung cư cũ được sở hữu vĩnh viễn”. “Chính vì sở hữu không thời hạn, nên người dân có quyền không đồng ý cho phá dỡ. Tuy nhiên, rất may là các nhà chung cư cũ hiện nay đang là nhà thấp tầng nên nhà đầu tư có thể nâng số tầng lên, như vậy mới có điều kiện để thỏa thuận đền bù cho chủ sở hữu theo một hệ số nhất định”, đại biểu Cường nói.

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, trong tương lai, khi các nhà chung cư cữ đều là nhà cao tầng, thì việc phá dỡ sẽ không còn chuyện nâng cao thêm tầng nữa và tất cả cư dân ở đó nếu muốn có nhà mới phải tự bỏ tiền, chứ không còn nhà đầu tư bỏ tiền thay.

Trên cơ sở phân tích trên, đại biểu đề nghị nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư cũ theo thời hạn công trình thiết kế, và cần quy định rõ “thời hạn sở hữu nhà chung cư phải theo thời hạn của công trình thiết kế”.

Việc này sẽ mang lại hai lợi ích: (i) về phía người sở hữu nhà, họ sẽ chỉ phải trả tiền cho việc sở hữu nhà trong thời hạn thiết kế đó, chứ không phải trả tiền để sở hữu vô thời hạn; (ii) về mặt xã hội, cơ quan quản lý nhà nước sẽ tránh được tình trạng không thể phá dỡ. Đồng thời, khi đến thời hạn thì phải tổ chức đánh giá lại, kiểm định lại, nếu nhà vẫn tốt và tồn tại được thì tiếp tục duy trì quyền sở hữu của người dân.

Cũng quan tâm tới thời hạn sở hữu chung cư, đại biểu Nguyễn Lâm Thành (Đoàn Thái Nguyên) cho rằng nhà ở là tài sản trên đất, gắn liền với đất, liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nhà chung cư cũng vậy.

“Nhà ở gắn liền với đất có quyền sử dụng đất có thời hạn, được Nhà nước giao, thuê, mượn thì đương nhiên quyền sử dụng đất cũng có thời hạn và nhà chung cư cũng có thời hạn. Điều căn bản là vấn đề này có được thể hiện trong hợp đồng, trong giá và kết cấu giá mua, bán giữa nhà đầu tư và khách hàng hay không?”, đại biểu Thành đặt vấn đề.

Theo đại biểu Thành, việc xác định sở hữu nhà ở chung cư có thời hạn là cần thiết, vì nhà ở có tuổi thọ nhất định, sau thời gian cần được cải tạo, xây mới để bảo đảm an toàn, nâng cao chất lượng; tuy nhiên, trên thực tiễn vấn đề này khá phức tạp. Do đó, đại biểu Thành đề nghị Bộ Xây dựng cần thống kê để phân loại các trường hợp, đánh giá tác động về kinh tế - xã hội một cách khoa học để có thêm cơ sở xem xét. Trong trường hợp phức tạp không xử lý được trong vấn đề thực tiễn thì cần có chế tài xử lý riêng.

Tham gia góp ý vào dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Thị Mai Thoa (Hải Dương) quan tâm tới vấn đề vận hành và quản lý chung cư cũ. Theo đại biểu, dự thảo Luật hiện mới chỉ đưa ra các quy định chủ yếu dành cho chung cư mới xây, có phí bảo trì được chuyển lại từ các chủ đầu tư dự án; có diện tích sử dụng chung để khai thác, phục vụ việc quản lý, vận hành tòa nhà và có sự đóng góp của cư dân.

“Hầu hết các quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư không phù hợp với vấn đề quản lý các tòa nhà chung cư cũ được xây dựng từ 30-50 năm trước nhưng chưa đủ điều kiện phá dỡ”, đại biểu nêu vấn đề.

Để nâng cao chất lượng sống cho người dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội và bảo đảm mỹ quan đô thị, dự thảo Luật cần có quy định riêng về quản lý, vận hành, bảo dưỡng, bảo trì các tòa nhà chung cư cũ hiện nay.

“Trong đó, cần nêu rõ vai trò quản lý của chính quyền địa phương, sự đầu tư của ngân sách nhà nước, nếu không các tòa nhà này sẽ rơi vào tình trạng chờ đợi cho đến khi hư hỏng đủ nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm có nguy cơ sụp đổ để được phá dỡ”, đại biểu Thoa đề nghị.

Ý KIẾN TỪ CƠ QUAN CHỦ TRÌ SOẠN THẢO

Tại phiên thảo luận ở hội trường về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã giải trình và làm rõ thêm những vấn đề nêu trên. Về quy định cải tạo chung cư, Bộ trưởng cho biết Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã dành một chương để quy định về chính sách cải tạo, xây dựng nhằm phá dỡ các chung cư hư hỏng nghiêm trọng, bảo vệ an toàn cho người và tài sản của cư dân tại các khu nhà này, đồng thời góp phần chỉnh trang đô thị.

Tuy nhiên, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục rà soát, bổ sung, làm rõ hơn các nội dung có liên quan như ý kiến của đại biểu Quốc hội để đảm bảo tính khả thi, thúc đẩy nhanh việc thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư...

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 25-2023 phát hành ngày 19-06-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam