Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Nhà ở hình thành trong tương lai “nóng” nghị trường

Tham gia phiên thảo luận, về vấn đề thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu Nguyễn Lâm Thành (đoàn Thái Nguyên) cho rằng vẫn còn bất cập khi quy định "bên bán không được thu quá 95% hợp đồng nếu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu".

“Theo Luật Đất đai, khi người mua nộp 100% tiền thì văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sơ làm sổ đỏ. Đây là câu chuyện ‘con gà quả trứng’ khi trên thực tế một số khách hàng mua nhà nhận bàn giao cũng chây ỳ việc chậm nộp 5% cuối cùng do chưa có nhu cầu sử dụng giấy chứng nhận”, đại biểu chỉ ra.

Do đó, để bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng giữa các bên tham gia, đại biểu đề nghị sửa lại bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua và 5% cuối người mua nộp vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được giấy xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua.

“Phải xử lý đồng bộ giữa quy định của Luật Đất đai và Luật kinh doanh bất động sản về quy định này”, đại biểu nêu quan điểm.

Còn về bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo luật quy định "chủ đầu tư khi bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với bên mua, thuê mua”.

Theo đại biểu Thành, diễn đạt tiếng Việt ở quy định hơi khó hiểu và đề nghị Ban soạn thảo chỉnh lý lại cho phù hợp.

Đồng tình quy định này đưa ra rất chặt chẽ, nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua, nhưng đại biểu cho rằng việc thực hiện phí bảo lãnh ngân hàng thông thường mất 2% giá trị hợp đồng - một khoản thu lớn ngân hàng thương mại thu được và không phải chịu rủi ro, bởi chi phí này người mua phải gánh chịu. Do đó, đại biểu đề nghị điều chỉnh khoản này theo hướng việc bảo lãnh ngân hàng tùy theo yêu cầu người mua.

“Nếu người mua có yêu cầu, chủ đầu tư sẽ phải cung cấp bảo lãnh ngân hàng. Tôi cho rằng quy định này cũng phù hợp với nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng trong kinh doanh bất động sản tại Điều 4 của dự thảo”, đại biểu Thành nêu quan điểm.

Còn đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) quan tâm tới nội dung nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh được bán, mua, thuê, bao gồm kinh doanh thương mại, du lịch, lưu trú, nhà ở hỗn hợp trong khu chung cư.

Theo đại biểu Hòa, cần phải quy định cụ thể vấn đề này bởi hiện nay đã có những trường hợp trong chung cư vừa có nhà ở, vừa kinh doanh thương mại, hoạt động lưu trú du lịch phức tạp.

“Tôi nghĩ cần có tách bạch rõ ràng để đảm bảo quyền lợi của người mua, thuê, vì các trường hợp trên không được cấp chủ quyền”, đại biểu góp ý.

Bên cạnh đó, dự thảo luật có quy định tại Điều 25: "Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo đến cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở để đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan có thẩm quyền quản lý bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở, đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản nếu nhà ở không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua".

Theo đại biểu Hòa, cần quy định rõ thời gian trả lời của cơ quan chức năng là bao lâu. Nếu quá thời gian thì chủ đầu tư có quyền bán, mua hoặc cho thuê không. Ngoài ra, cũng rạch ròi cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh là cơ quan nào.

Cũng quan tâm tới Điều 25, và tương tự tại Điều 32, dự thảo luận quy định: "Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi đến cơ quan có thẩm quyền quản lý bất động sản cấp tỉnh và được chấp thuận về quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng".

Theo đại biểu Nguyễn Duy Thanh (đoàn Cà Mau), đây là những quy định gây khó khăn cho doanh nghiệp trong khâu thực hiện, đi ngược lại với chủ trương của Chính phủ trong việc tăng cường hậu kiểm, áp dụng chế tài nếu chủ đầu tư dự án vi phạm, nhằm cải cách, rút gọn thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.

“Với quy định này trong dự thảo hoạt động doanh nghiệp sẽ trở nên phức tạp hơn, trong khi trong bối cảnh hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đều đang hết sức khó khăn cần được tháo gỡ về thủ tục pháp lý để tạo điều kiện thuận lợi trong kinh doanh, từng bước được phục hồi”, đại biểu nêu quan điểm.

Trước đó, nhận định về quy định này, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam VCCI cũng cho rằng như vậy không khác nào thêm giấy phép con trong quá trình hoạt động kinh doanh cho doanh nghiệp.

Do đó, đại biểu Thanh đề nghị cơ quan soạn thảo bỏ quy định về thủ tục này.

Tuy nhiên, cũng có đại biểu cho rằng quy định tại Điều 25 là điều hết sức cần thiết. Đại biểu Nguyễn Thị Lệ (đoàn TP.HCM), nhận định thời gian qua có nhiều bất cập khi các cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản không có cơ chế để kiểm soát việc mở bán nhà hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư.

“Do đó, việc quy định cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản, nếu nhà ở không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua là rất cần thiết, nhằm góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai”, đại biểu nêu quan điểm.

Tuy nhiên, đại biểu cũng cho rằng quy định như dự thảo còn khá đơn giản, chưa phù hợp với tính chất phức tạp, nhạy cảm của hình thức giao dịch này. Do đó, bà đề nghị cơ quan soạn thảo nên quy định ngay trong dự thảo luật này theo hướng đây là một thủ tục hành chính để việc thực hiện rõ ràng, minh bạch hơn về thành phần, hồ sơ, thời gian trả lời, trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan nhà nước.

Theo dự kiến, sau khi được cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội thông qua vào kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).