Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư được ban hành đã góp phần tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động lựa chọn nhà đầu tư nói chung và các dự án đầu tư có sử dụng đất nói riêng.

DOANH NGHIỆP LÚNG TÚNG

Tuy nhiên, theo ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, nửa năm triển khai vừa qua cho thấy một số nội dung của Thông tư 06 vẫn gây khó khăn, lúng túng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục về lựa chọn nhà đầu tư.

Đơn cử như quy định về giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu (m3) nhằm giảm thất thu ngân sách, tăng công khai, minh bạch nhưng thực tiễn nhiều doanh nghiệp phản ánh khoản nộp ngân sách của họ bị tăng lên hàng chục lần, thậm chí hàng trăm lần, dẫn đến dự án bị đình trệ.

Chia sẻ về các “phàn nàn” của doanh nghiệp, đại diện cơ quan soạn thảo, bà Quỳnh Lê, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý đấu thầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cho biết mục đích của Thông tư 06 nhằm hướng dẫn cụ thể cách thức xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu.

Đặc biệt, vừa qua có một số phản hồi với Cục Quản lý đấu thầu cho rằng Thông tư 06 hướng dẫn sai Nghị định 25. Bà Lê giải thích, Thông tư 06 và Nghị định 25 được thực hiện trong bối cảnh có một số dự án đã qua bước sơ tuyển, đã có nhà đầu tư dự kiến chỉ định, đang chờ công cụ nên phụ lục V của Thông tư 06 không hướng dẫn Điều 90 là điều khoản chuyển tiếp của Nghị định 25.

Vậy căn cứ vào số liệu nào? Chúng ta dựa vào địa bàn hành chính cấp huyện, vì cấp huyện không mờ ảo về thông tin. Hơn nữa, hiện nay chúng ta đang thực hiện chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhưng thông tin lại rất khập khiễng. Thông tin thị trường là một chuyện nhưng thông tin về giá nằm trong cơ sở dữ liệu đất đai lại là chuyện khác, bà Lê nói.

Và bối cảnh triển khai giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu dựa trên căn cứ pháp lý, pháp luật đất đai: UBND cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể; nguyên tắc xác định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; nếu chỉ có một nhà đầu tư trúng đấu giá thì giao đất theo giá đất cụ thể. Nghĩa là Luật Đất đai khẳng định, giá đất cụ thể khi được xác định tại thời điểm đất sạch (do Nhà nước giải phóng mặt bằng).

Nhưng thực tiễn khi tìm hiểu số liệu, những số liệu căn cốt để tìm ra giá đất hầu như trắng. Ví dụ, chỉ số giá bất động sản chưa được chính thức công bố, cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai chưa hình thành. "Với điều kiện như vậy, mà đòi hỏi phải có con số giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu thì là một thách thức với những người làm chính sách”, bà Lê nêu thực tế.

XÁC ĐỊNH GIÁ SÀN TRONG ĐẤU GIÁ CÒN BẤT CẬP

Vậy làm thế nào để có con số được thị trường (nhà đầu tư) chấp nhận? Nhà đầu tư luôn muốn chi phí càng giảm càng tốt.

Bà Lê dẫn chứng, các phản ánh của doanh nghiệp cho rằng, giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu cao. Lý do đưa ra, đối với các dự án chuyển tiếp, giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu tính theo công thức Nghị định 25 và Thông tư 06 cao hơn giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu được ước tính theo Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư và Thông tư 16.

Việc xác định giá sàn trong đấu giá còn bất cập khiến chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá lớn dẫn tới giá trị tham chiếu cũng tăng. Một số phản ánh khác từ các địa phương cũng cho rằng, giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu cao cùng với tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp sẽ làm giảm khả năng thu hút đầu tư, đặc biệt là các địa bàn xa trung tâm.

Thông tư 06 có hai cách tính: địa phương tự xác định thông số; và áp dụng Phụ lục V. Điều này dẫn đến xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu khác nhau khi áp dụng theo từng phương pháp.

Một số ý kiến cho rằng, giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu là phần trích lại lợi nhuận của nhà đầu tư từ dự án, trong khi đó việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư từ dự án là chưa có cơ sở, khiến nhà đầu tư gặp nhiều bất lợi như: thời gian thực hiện đầu tư kéo dài, thị trường bất động sản đi xuống, lượng tồn kho cao, thậm chí bị thua lỗ.

Mặt khác, việc căn cứ vào kết quả trúng đấu giá của các khu đất riêng lẻ (đã có hạ tầng) để xác định cho khu đất thực hiện dự án (chưa có hạ tầng) là chưa phản ánh yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án. Bên cạnh đó, thiếu sự phối hợp của các cơ quan liên quan trong xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu.