Kế hoạch sáp nhập các vùng vệ tinh để hình thành TP.HCM mới đang tạo ra những tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản khu vực. Việc thay đổi địa giới hành chính không chỉ mang ý nghĩa về mặt địa lý mà còn kéo theo hàng loạt điều chỉnh quan trọng về quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng và chính sách quản lý đất đai. Những yếu tố này tác động trực tiếp đến giá trị và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản.

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN SẼ THAY ĐỔI THEO LÀN SÓNG GIÃN DÂN

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, việc sáp nhập các đô thị vệ tinh, đặc biệt là Bình Dương, vào TP.HCM là tín hiệu tích cực, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Quá trình sáp nhập sẽ làm tăng nhu cầu về nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại. Đồng thời, sự chênh lệch giá giữa các khu vực tạo cơ hội cho nhà đầu tư đón đầu xu hướng, từ đó đẩy giá trị bất động sản tại các khu vực này tăng trưởng.

PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, nhận định rằng sáp nhập hành chính thường ảnh hưởng đến giá bất động sản qua ba giai đoạn:

Trước sáp nhập: Khi thông tin về khả năng sáp nhập xuất hiện, giá đất tăng do kỳ vọng từ các nhà đầu tư.

Trong quá trình sáp nhập: Thị trường bất động sản có thể biến động mạnh do các thay đổi về quy hoạch và sắp xếp hành chính. Ví dụ, khi thành phố Thủ Đức được thành lập vào năm 2021, giá đất tại phường Trường Thọ tăng từ 40-50 triệu đồng/m2 lên 80-100 triệu đồng/m2 nhờ các dự án hạ tầng như cầu Thủ Thiêm 2 và quy hoạch đô thị sáng tạo.

Sau sáp nhập: Giá đất dần ổn định và tăng trưởng phụ thuộc vào tốc độ phát triển kinh tế - xã hội và hạ tầng khu vực. Nếu hạ tầng được đầu tư đồng bộ và kinh tế phát triển, giá đất có thể tiếp tục tăng.

TIỀM NĂNG TĂNG GIÁ TỪ CÁC DỰ ÁN MẶT TIỀN QUỐC LỘ 13

Hiện nay, quỹ đất tại trung tâm TP.HCM ngày càng khan hiếm, trong khi chi phí phát triển dự án tăng cao đã đẩy giá căn hộ lên mức kỷ lục. Thị trường bất động sản TP.HCM trở nên đắt đỏ, hầu như không còn dự án mới nào có giá dưới 3,5 tỷ đồng tại khu vực trung tâm. Các dự án mới chủ yếu dịch chuyển về khu vực ngoại thành, nhưng giá bán tại đây cũng đang tăng mạnh.

Trong khi đó, bất động sản tại các khu vực giáp ranh như Bình Dương, đặc biệt là khu vực trung tâm Đông Bắc TP.HCM, có mức giá “mềm” hơn đáng kể. Khảo sát dọc tuyến Quốc lộ 13 cho thấy sự chênh lệch giá rõ rệt dù chỉ cách nhau vài km.

Cụ thể, giá căn hộ mặt tiền Quốc lộ 13 dao động từ 55-60 triệu đồng/m2, trong khi tại thành phố Thủ Đức, giá đã tăng lên 85-200 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch này cho thấy tiềm năng tăng giá lớn của các dự án giáp ranh TP.HCM. Việc sáp nhập sẽ thu hẹp khoảng cách giá, mở ra cơ hội hấp dẫn cho các nhà đầu tư nhanh nhạy.

Ngay cả trước khi sáp nhập, Bình Dương đã sở hữu nền tảng vững chắc về kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản phát triển. Sáp nhập không phải là yếu tố khởi đầu mà là động lực cộng hưởng, gia tăng giá trị dài hạn cho khu vực này.

Giá trị bất động sản tại đây được hình thành từ các yếu tố nền tảng như vị trí địa lý chiến lược, hệ thống giao thông kết nối thuận tiện, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác hiệu quả cho cả nhu cầu ở thực lẫn cho thuê. Ngoài ra, khả năng thu hút dân cư, sự ổn định kinh tế và cơ hội việc làm là những yếu tố quan trọng định hình sức hút của thị trường.

Thời gian gần đây, Bình Dương và khu vực trung tâm Đông Bắc TP.HCM ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực với sự ra mắt của hàng loạt dự án mới. Những dự án hội tụ đầy đủ các yếu tố “đất lành” đang thu hút dòng tiền từ cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Điển hình, dự án La Pura, tọa lạc tại mặt tiền Quốc lộ 13, do Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) phát triển, đã ghi nhận sức hút lớn kể từ khi ra mắt vào tháng 4/2025. Dự án thu hút hàng nghìn lượt khách tham quan nhà mẫu và tham dự các sự kiện giới thiệu.

Thành công của La Pura đến từ mức giá cạnh tranh, chỉ từ 46 triệu đồng/m², cùng chính sách ưu đãi hấp dẫn. Cụ thể, khách hàng chỉ cần thanh toán 10% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà, được bàn giao đầy đủ nội thất, trong khi ngân hàng hỗ trợ giải ngân phần còn lại. Chủ đầu tư còn hỗ trợ lãi suất trong 24 tháng và ân hạn nợ gốc lên đến 36 tháng.

Chính sách này đã thúc đẩy nhu cầu mua nhà, đặc biệt trong giai đoạn đón sóng sáp nhập. Với mức giá hợp lý và chính sách bán hàng vượt trội, trung bình cứ 10 khách tham quan nhà mẫu La Pura thì có 7-8 khách quyết định giữ chỗ.