Nhiều băn khoăn về đánh thuế chuyển nhượng bất động sản

Dự thảo sửa đổi Luật thuế thu nhập cá nhân đã quy định 2 trường hợp khi thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Với trường hợp xác định được giá chênh giữa mua và bán, thì thuế thu nhập cá nhân  = 20% x (giá bán – giá mua – chi phí hợp lý liên quan); Với trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng, thì thuế thu nhập cá nhân = thuế suất x giá bán (tùy thuộc thời gian nắm giữ).

KHÓ ÁP DỤNG KHI CHƯA CÓ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẦY ĐỦ

Phân tích về quy định trên, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP. HCM, lưu ý điều kiện tiên quyết để áp dụng là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường, phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ.

“Việc áp dụng hiện tại cho chính sách mà chưa có hạ tầng thì sẽ có hai sự ảnh hưởng. Thứ nhất, ảnh hưởng thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp. Thứ hai, việc áp thuế mới sẽ dẫn đến việc thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu, thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao. Điều này làm khó khăn hơn trong việc tiếp cận tệp người mua nhà ở thật”, bà Giang Huỳnh phân tích.

Do vậy, theo đại diện Savills, để áp dụng chính sách mới hiệu quả, cần phải có hai yếu tố: hạ tầng và lộ trình. Về hạ tầng, cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. Hơn nữa, cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường. Ngoài ra, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau.

Về lộ trình, cần đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết, nên có sự thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Sau khoảng 2 tới 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình.

TÁC ĐỘNG DÂY CHUYỀN TỚI THỊ TRƯỜNG KHI ÁP DỤNG QUY ĐỊNH MỚI

Tại cuộc họp thảo luận góp ý cho Dự thảo này, các thành viên Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng kiến nghị cần quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực thi hành của luật mới, nhằm tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp và các chủ thể thị trường có thời gian nghiên cứu, chuẩn bị và thích ứng. Đồng thời, sớm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành, làm rõ các khái niệm liên quan.

Theo các chuyên gia của VARS, sẽ có chuỗi tác động tới thị trường bất động sản trong thời gian đầu triển khai quy định mới (như Dự thảo).

Cụ thể, cầu đầu tư có xu hướng giảm do nhà đầu tư ngày càng cân nhắc kỹ về mức lợi nhuận kỳ vọng khi so sánh bất động sản với các kênh đầu tư khác. Khi cầu đầu tư giảm, sẽ kéo theo lượng giao dịch sụt giảm. Khi giao dịch bị sụt giảm sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp. Các doanh nghiệp có thể phải cân nhắc tạm dừng, hoãn các kế hoạch đầu tư phát triển dự án mới để điều chỉnh chiến lược, nhằm đảo bảo an toàn về dòng tiền. Do đó, nguồn cung đưa ra thị trường sẽ có xu hướng thận trọng và phân bổ theo tiến độ chậm hơn.

Về giá bán, tại các thị trường có nhu cầu ở thực lớn, giá bất động sản có thể tiếp tục xu hướng tăng do một phần nghĩa vụ thuế được người bán tính vào giá bán để đảm bảo biên độ lợi nhuận. Tuy nhiên, tại các khu vực thường xuyên xảy ra hiện tượng sốt giá không bền vững, quy định pháp luật mới sẽ có tác dụng kiểm soát hành vi đầu cơ và góp phần điều chỉnh lại mặt bằng giá, làm giảm nguy cơ xảy ra các cơn sốt ảo và đưa giá bán về mức phù hợp hơn với giá trị thực.

Dự kiến hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có xu hướng giảm mức độ sôi động. Mức giá trúng đấu giá có xu hướng tiệm cận giá khởi điểm hoặc không đạt được kỳ vọng của chính quyền địa phương. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá khởi điểm đã được điều chỉnh tăng theo bảng giá đất mới, trong khi mức thuế cao làm giảm đáng kể biên độ lợi nhuận của nhà đầu tư. Nguy cơ sẽ có một số khu đất đưa ra đấu giá không thu hút được nhà đầu tư do lợi nhuận sau thuế không đủ hấp dẫn. Tình trạng này có thể dẫn đến chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng, làm ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng tài nguyên đất và nguồn thu ngân sách địa phương.

“Thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua thời gian khó khăn kéo dài, chỉ mới bước vào chu kỳ phát triển mới. Do đó, mọi thay đổi chính sách có liên quan cần được cân nhắc kỹ lưỡng, tránh tạo thêm áp lực, gây tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và phát triển của thị trường trong trung và dài hạn. Nếu được triển khai theo lộ trình phù hợp, đồng thời đi kèm với hệ thống văn bản hướng dẫn chi tiết, thống nhất và đồng bộ, quy định này sẽ góp phần tăng cường tính minh bạch trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Qua đó, tạo nền tảng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đáng tin cậy, hỗ trợ cơ quan quản lý trong việc điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản theo hướng ổn định, lành mạnh và phát triển bền vững”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhìn nhận.