Những năm qua, quá trình đô thị hóa ở Việt Nam diễn ra với tốc độ khá cao so với khu vực. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa cũng đang đối mặt với nhiều khó khăn. Các đô thị có quy mô lớn phải trăn trở với việc quản lý tốt công tác quy hoạch, xây dựng phát triển đô thị; làm thế nào để cung cấp hiệu quả nhất các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân; sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên về đất đai và giảm thiểu tác động bất lợi về môi trường... 

Theo các chuyên gia, các nhà quản lý, trong bối cảnh hiện nay khi cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đang bùng phát mạnh mẽ, việc xây dựng thành công mô hình đô thị thông minh sẽ có khả năng tạo ra giải pháp đột phá trong giải quyết những vướng mắc nêu trên; đồng thời, giúp Việt Nam bắt kịp với xu hướng phát triển đô thị bền vững trên thế giới và ứng phó được với những thách thức trong tương lai.

Xây dựng trục Nội Bài – Nhật Tân thành đô thị thông minh

(Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam)

Từ năm 2011, tập đoàn BRG đã được Chính phủ và thành phố Hà Nội giao nhiệm vụ lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho toàn bộ diện tích hai bên trục Nhật Tân - Nội Bài. Đây là trục đô thị lớn, với tổng diện tích khoảng 2.080 ha, thuộc địa bàn 3 xã của huyện Sóc Sơn và 10 xã huyện Đông Anh. Chiều dài toàn tuyến khoảng 11,7km, điểm đầu là sân bay quốc tế Nội Bài, điểm cuối là cầu Nhật Tân.

Dự kiến trong tháng 10 tới, liên doanh BRG và Sumitomo sẽ đầu tư 1 tỷ USD để triển khai giai đoạn 1 khu đô thị Nhật Tân – Nội Bài, nhằm tạo dựng một thành phố thông minh hiện đại nhất khu vực Đông Nam Á tại Hà Nội.

Hà Nội có đến 5 cửa ô với 5 trục đường vành đai từ 1 đến 5; tuy nhiên, cửa ngõ mang ý nghĩa về quốc tế thì chỉ có cửa ngõ Nhật Tân – Nội Bài và đây gần như được quy hoạch mới hoàn toàn, không đi qua các trục đường cũ.

Dưới góc độ của một hành khách vừa mới xuống sân bay, dù là ở cương vị nào từ người dân, doanh nhân, khách du lịch hay kể cả các nguyên thủ thì cũng sẽ cảm thấy mệt mỏi sau chuyến bay dài.

Chính vì thế, đoạn đường đầu tiên từ Nội Bài về vành đai ba được điểm bởi cây xanh, hồ nước, bao gồm các làn xanh, các công trình dịch vụ tổng hợp chỉ cao 7 - 8 tầng. Sau khi vào vành đai ba sẽ có hai trục như hai búp sen nở ra chào đón khách đi vào thành phố.

Đến đoạn thứ hai (5 km) hành khách bắt gặp sự tấp nập của đô thị bằng các tòa nhà cao 20, 30 tầng kết nối với khu ở, với trung tâm thương mại dịch vụ mang tầm hiện đại cho toàn bộ khu vực này.

Nằm song song với cầu Nhật Tân là một trục đi bộ gắn liền với công trình chọc trời, nhìn từ trên cầu sẽ thấy trục đi bộ có độ cong như con rồng. Đi hết trục cong sẽ nhìn thấy trục trung tâm dài 3km, hai bên là các trung tâm thương mại dịch vụ các cỡ. Tòa tháp chính là tòa tháp tài chính lớn nhất, tựa như tòa tháp 101 tầng của Đài Loan, tòa tháp này đều có thể được nhìn thấy từ cầu Nhật Tân cũng như là từ Nội Bài về, đại diện cho sự giàu có của Hà Nội...

Với khu vực hơn 2.000 ha dọc hai bên đường Nhật Tân – Nội Bài, tổ chức không gian theo kiểu đó thì chúng ta hoàn toàn có thể làm được theo hướng một đô thị thông minh. Và đô thị thông minh sẽ được hiểu theo hướng ngôi nhà thông minh, đường phố thông minh...

Hiện 20 công ty của Nhật Bản quan tâm đầu tư phát triển hạ tầng dự án; trong đó, có nhiều tập đoàn lớn như Sumitomo, Mitsubishi, công ty tàu điện ngầm Tokyo Metro... Trong tương lai, đây có thể được coi sẽ là khu đô thị hiện đại bậc nhất của chúng ta. Thành phố Hà Nội đang mời gọi đầu tư và lãnh đạo Hà Nội khẳng định, sẽ bàn giao đất sạch cho các nhà đầu tư thực hiện dự án.

Cần quy hoạch cho cả một vùng rộng lớn

(Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam)

Một khu đô thị thông minh hoàn thiện là phải có hệ thống quản lý, cung cấp, theo dõi, điều hành toàn bộ khu đô thị bằng công nghệ, trong đó có cả việc triển khai, thực hiện thủ tục hành chính.

Trên thực tế, đã có nhiều hội thảo khoa học bàn về chủ đề này nhưng để triển khai vào cuộc sống thì còn khoảng cách rất xa. Đặc biệt, trong bối cảnh phần lớn doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện có tiềm lực hạn chế, công nghệ yếu, chưa thể tự xây dựng khu đô thị thông minh theo đúng tiêu chí. Nhìn qua, chỉ một vài tập đoàn là có khả năng tham gia song về kinh nghiệm cũng vẫn còn non.

Hơn nữa, các khu đô thị thông minh đòi hỏi phải trang bị công nghệ bậc cao và hệ thống hạ tầng đô thị cũng như quản lý phải đồng bộ, đáp ứng được công nghệ bậc cao đó. Tuy nhiên, lĩnh vực này, Việt Nam còn rất yếu. Bên cạnh đó, trong khu đô thị thông minh được áp dụng công nghệ bậc cao nhưng những khu xung quanh không thông minh, không hiểu biết thì các khu đô thị thông minh khó kết nối và thích ứng.

Vì vậy, ngay một sớm, một chiều, Việt Nam khó có thể tạo ra khu đô thị thông minh. Trong thời điểm ngắn hạn vài năm tới, chưa có động lực thúc đẩy các doanh nghiệp Việt Nam tham gia mạnh mẽ vào lĩnh vực này. Nếu có, phải kêu gọi hợp tác với các doanh nghiệp nước ngoài, còn các doanh nghiệp Việt thì cùng tham gia, học hỏi dần. 

Ngay kể cả khi doanh nghiệp Việt Nam – Nhật Bản hợp tác xây dựng được khu đô thị thông minh phía Bắc sông Hồng, thuộc huyện Đông Anh, Hà Nội thì khu đô thị này vẫn phụ thuộc vào sự quản lý lạc hậu của chính quyền địa phương, điều này sẽ gây ra mâu thuẫn trong phát triển.

Bởi vậy, theo tôi, để tạo dựng được khu đô thị thông minh cần phải quy hoạch cả một khu vực rộng lớn, có cơ chế đặc thù để phát triển thông minh một cách đồng bộ và có giải pháp thực hiện hiệu quả. Trước hết, nên làm thí điểm ở mô hình vừa phải, với sự tham gia, hợp tác của các doanh nghiệp, tập đoàn nước ngoài đã có kinh nghiệm về lĩnh vực này. Qua đó rút kinh nghiệm, điều chỉnh cho phù hợp để triển khai những phần tiếp theo...

Doanh nghiệp bất động sản không nằm ngoài cuộc chơi

(Ông Phạm Lâm, CEO công ty DKRA Việt Nam)

Nếu nói câu chuyện đô thị thông minh tại Việt Nam là một cả một vấn đề còn phải cần thời gian rất dài. Bởi đến thời điểm này, sự đồng bộ hoá các yếu tố hạ tầng vẫn chưa làm được, đây lại là yếu tố cốt lõi của vấn đề.

Xây dựng mô hình khu đô thị thông minh, các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản mới bước đầu nắm bắt được xu hướng. Không phải bây giờ, mà từ những năm 2008, một số dự án hạng A đã tiên phong ứng dụng các công nghệ vào công tác quản lý ngôi nhà theo hướng thông minh, tiện lợi.

Tuy nhiên, phần lớn các chủ đầu tư cũng mới chỉ dừng ở mức độ tạo sự khác biệt cho sản phẩm để có được lợi thế cạnh tranh chứ chưa có một quy chuẩn nào bắt buộc.

Thêm vào đó, dù công nghệ mang đến sự tiện lợi nhưng không phải dự án nào cũng vận dụng được, vì nó còn phụ thuộc vào năng lực vận hành của đơn vị quản lý, khả năng tài chính của chủ đầu tư dự án và đặc biệt là khả năng chấp nhận của khách hàng. 

Vì vậy, gần như các dự án ở phân khúc hạng A và hạng sang có hướng sẽ ứng dụng các thiết bị thông minh nhiều hơn. Điều này là hợp lý bởi khả năng chi trả của khách hàng cho sản phẩm cao cấp sẵn sàng hơn. Còn các phân khúc khác, các chủ đầu tư cũng đã ứng dụng các công nghệ và thiết bị thông minh nhưng ở mức vừa phải.

Để có được một công trình xây dựng thông minh phải đạt được sự đồng bộ hoá từ khâu ý tưởng, thiết kế đến vận hành. Tiếp đó, làm thế nào để khách hàng hiểu ý nghĩa và tầm quan trọng của các yếu tố thông minh để họ sẵn sàng chi trả trong quá trình sử dụng.

Dù hiện tại câu chuyện xây dựng khu đô thị thông minh hướng tới thành phố thông minh còn nhiều thách thức nhưng cũng có thể lạc quan bởi xu hướng ứng dụng công nghiệp 4.0 vào các ngành đang được đẩy mạnh, và thị trường bất động sản sẽ không nằm ngoài cuộc chơi.

Xây dựng các khu đô thị sáng tạo tại Tp.HCM

(Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM - HoREA)

Dự kiến Tp.HCM sẽ hình thành khu đô thị sáng tạo trên địa bàn ba Quận gồm Quận 2, Quận 9, Quận Thủ Đức, phía Đông thành phố với diện tích 212 km2, dân số khoảng 943.390 người. Đến nay, cả ba quận này đang quy tụ nhiều tiện ích và sở hữu những điều kiện mà các quận khác tại Tp.HCM không có.

Vì vậy, hãy xác định những đặc trưng của khu vực này để xây dựng nên tổng thể cho khu vực. Hiệp hội đề xuất ý tưởng hợp nhất các quận 2, Quận 9, Quận Thủ Đức trở thành một không gian đô thị thống nhất mô hình thành phố trong Tp.HCM.

Để phát triển thành công khu đô thị sáng tạo, Tp.HCM cần có sự kết hợp hài hòa giữa 3 trụ cột gồm khu vực công, khu vực đại học, khu vực tư nhân cùng với các cơ chế, chính sách phù hợp.

Trong đó, trụ cột thứ 1, chính quyền giữ vai trò "bà đỡ", định hướng phát triển khu đô thị sáng tạo, thông qua công tác quy hoạch phát triển đô thị, cấu trúc đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông; Thực hiện quy trình, thủ tục hành chính theo nguyên tắc một cửa, thực hiện chế độ ủy quyền đầy đủ cho cán bộ, công chức giải quyết các yêu cầu của doanh nghiệp nhanh nhất.

Trụ cột thứ 2 là, Đại học quốc gia Tp.HCM cùng với các trường đại học trên địa bàn thành phố là hạt nhân tri thức sáng tạo. Theo đó, các trường cần phải có chương trình, kế hoạch, đề tài để hợp tác, gắn kết với khu vực tư nhân, trước hết là với các hiệp hội ngành nghề, các doanh nghiệp, để kết nối giữa khu vực tri thức sáng tạo với nhu cầu của khu vực sản xuất.

Trụ cột thứ 3, động lực của khu đô thị sáng tạo và cũng là đối tượng thụ hưởng các thành quả chính là doanh nghiệp tư nhân. Trong đó, có doanh nghiệp bất động sản là nhà đầu tư các dự án, công trình đáp ứng các tiêu chuẩn của khu đô thị sáng tạo.

Cùng với các trụ cột trên, thành phố phải có chính sách, cơ chế tạo điều kiện để phát huy tối đa nguồn lực tri thức, vốn, năng lực của khu vực tư nhân tham gia tích cực vào quá trình hình thành khu đô thị sáng tạo. 

Bởi lẽ, Phát triển bất động sản trong khu đô thị sáng tạo không chỉ là phát triển bất động sản kiểu truyền thống, mà còn phải là phát triển bất động sản xanh, xây dựng khu đô thị thông minh, khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, an toàn, sử dụng tiết kiệm điện, nước, năng lượng tái tạo, vật liệu mới thân thiện môi trường, xây dựng các hệ sinh thái khởi nghiệp, không gian làm việc chung, tận dụng thành quả cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4, internet kết nối vạn vật, trí tuệ thông minh, thực tế ảo... 

Khu đô thị sáng tạo còn sẽ là nơi ươm mầm hệ sinh thái khởi nghiệp sáng tạo, tạo ra các cơ hội kinh doanh mới, cung cấp những tiện ích và dịch vụ mới phục vụ người dân...

Vì vậy, Tp.HCM đã đặt đề án khu đô thị sáng tạo nằm trong đề án phát triển đô thị thông minh của thành phố.

Mới chỉ áp dụng 4.0 trên dự án riêng lẻ

(Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Quản lý Phòng nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam)

Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 giúp cho thị trường bất động sản có sự đột phá, mang lại nhiều yếu tố tích cực. Xét về phương diện người mua thì giúp tăng tính tương tác. Một trong những yếu tố thúc đẩy của xu hướng là người tiêu dùng. 

Hiện nay, đa phần khách mua là người tiêu dùng trẻ nên những yêu cầu cũng khác với thế hệ khách hàng trước đó. Không chỉ sự tương tác giữa người với người mà họ còn cần tương tác trên nền kỹ thuật số hiệu quả hơn. Nhìn về phương diện quản lý tài sản và quản lý dữ liệu khách hàng thì công nghiệp 4.0 hỗ trợ rất nhiều.

Nếu nói đến xây dựng và phát triển đô thị thông minh, có thể nói Việt Nam may mắn hơn các nước khác rất nhiều. Đơn cử như Nhật Bản, Hàn Quốc, họ gần như phát triển phần lớn các đô thị khi chưa có công nghiệp 4.0, nhưng Việt Nam hiện nay đang trong giai đoạn phát triển nhiều khu đô thị cùng lúc với công nghiệp 4.0 đã được ứng dụng ở các nước khác. 

Cho nên chúng ta có đủ nguồn lực thì có thể vận dụng tốt để phát triển các khu đô thị theo ứng dụng công nghiệp 4.0 thành những khu đô thị thông minh. Song vấn đề là nguồn ngân sách của Nhà nước dành cho khu đô thị thông minh vẫn còn hạn hẹp.

Nhìn ở mặt tích cực, công nghiệp 4.0 là xu hướng của toàn thế giới, nó giúp cho thị trường bất động sản nói riêng và các ngành khác nói chung được phát triển một cách đồng bộ hơn, hiệu quả hơn. 

Vậy nên để cho các doanh nghiệp là những chủ đầu tư đón đầu xu hướng này thì Nhà nước cần có những chính sách và hành lang pháp lý, cũng như mục tiêu đề ra làm sao đạt được hướng đi giữa Nhà nước và doanh nghiệp song song với nhau và hợp tác chặt chẽ hơn với mục tiêu là phát triển thị trường bất động sản đồng bộ.

Đến thời điểm này, tại Việt Nam mới chỉ có áp dụng xu hướng công nghiệp 4.0 trên dự án riêng lẻ và vẫn còn ở bước đầu ứng dụng. Trong khi ở các nước tiên tiến trên thế giới đã bắt đầu nói đến Blockchain, có nghĩa là ứng dụng công nghệ vào cả giai đoạn giao dịch hợp đồng thông minh. Tuy nhiên, đi kèm với công nghệ thì cần có sự kiểm soát. Bởi kỹ thuật số phát triển thì hạ tầng cũng phải phát triển theo.

Vì vậy, xây dựng đô thị thông minh là hướng nhìn về dài hạn, còn hiện nay chúng ta đang phải đi giải quyết những vấn đề trong ngắn hạn. Nếu nói đến một khu đô thị thông minh thì cũng không thể nói tách riêng nó ra khỏi khu đô thị tổng thể chung. Phải có sự kết nối cả hai lại với nhau thì mới tạo nên được bức tranh toàn cảnh. Do vậy, điều cần nhấn mạnh là sự đồng bộ rất quan trọng, đây là bài toán về lâu dài, đòi hỏi có nguồn lực lớn.

Phải đồng thuận ba yếu tố: Nhà nước - thị trường - xã hội

(Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương)

Ở nước ta, trong 3 năm gần đây, đặc biệt từ đầu năm đến nay, định hướng phát triển thành phố thông minh đã được triển khai khá mạnh mẽ với nhiều hoạt động liên quan đến lĩnh vực này, cả về thể chế, phương thức thực hiện và sự tham gia của các cơ quan hữu quan, các doanh nghiệp.

Đến nay, đã có hơn 20 tỉnh, thành phố nghiên cứu và phê duyệt đề án phát triển đô thị thông minh, tiêu biểu như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng.... Về phía doanh nghiệp, tập đoàn BRG đang hợp tác với Sumitomo để triển khai đô thị thông minh phía Bắc sông Hồng; VNPT, Viettel... cũng đang có những động thái nhanh và mạnh trong việc nghiên cứu, đảm bảo ICT cho thành phố thông minh.

Đặc biệt, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án "Phát triển đô thị thông minh bền vững Việt Nam giai đoạn 2018 - 2025 và định hướng đến năm 2030", thể hiện sự chú trọng phát triển thành phố thông minh cũng như phát triển bền vững thị trường bất động sản.

Hiện tại, có một số toà nhà được công bố là toà nhà thông minh. Tuy nhiên, trên thực tế, nếu tuân thủ đúng tiêu chí, việc thiết kế một toà nhà thông minh cực kỳ khó: cần thiết kế trên nền công nghệ gắn với GPS, internet thì mới thông minh được; và phải có tính thân thiện, hữu dụng. Đồng thời, phải được duy tu, bảo dưỡng, nâng cấp công nghệ khi vận hành, tái đầu tư, tái vận hành, và phải kết nối được internet. 

Do đó, đòi hỏi nguồn chi phí, vận hành rất lớn. Trong toà nhà thông minh, con người thông minh phải là hạt nhân. Một toà nhà tuyên bố là thông minh mà trong đó con người không biết sử dụng thiết bị thông minh thì cũng sẽ không thiệu quả. Đó chỉ là căn hộ được trang bị công nghệ mà thôi.

Còn muốn phát triển đô thị thông minh, cần phải có mô hình thông minh và phải đảm bảo xây dựng chính quyền đô thị nhất thể hoá, quản lý từ trên xuống dưới. Đồng thời, phải có quy hoạch đủ tốt, có chương trình hành động cụ thể và phải có một hệ thống cơ chế chính sách huy động đủ lượng vốn để thực hiện nó.

Ở mức độ cao hơn, muốn xây dựng thành phố thông minh, trước hết phải có sự đồng thuận của 3 nhân tố: Nhà nước - thị trường - xã hội. Trong đó, Nhà nước là người kiến tạo, cầm lái, thị trường là động lực vận hành, xã hội là những người giám sát thực hiện. Nói khác là phải có chính quyền mạnh, doanh nghiệp tốt, xã hội thông minh đồng thuận. Ngoài ra cần có công nghệ và nguồn vốn.

Trong bối cảnh cách mạng 4.0, chúng ta không khó để tiếp cận được công nghệ. Còn về vốn, có thể huy động từ vốn tự có của các doanh nghiệp; nguồn vốn đầu tư công (để đầu tư phát triển hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng đô thị); các quỹ đầu tư (quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ đầu tư tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ...); các quỹ bảo hiểm tham gia vào thị trường bất động sản; các quỹ tiết kiệm tương hỗ, đặc biệt là tiết kiệm hưu trí; phát hành trái phiếu công trình; huy động thông qua thị trường chứng khoán (để phát triển các dự án để xây dựng hạ tầng, công trình công cộng). 

Bên cạnh đó, có thể kêu gọi nguồn kiều hối; vốn đầu tư nước ngoài; nguồn vốn từ các nhà đầu tư chứng khoán, khi họ chốt lời; nguồn tiền trong dân - nguồn vốn này rất lớn, nếu có chính sách đủ tốt thì sẽ huy động được rất nhiều.