Thế giới phải đối mặt với những chuyển dịch địa chính trị chưa từng có, đã tạo ra một làn sóng rủi ro mới sâu rộng, khó lường và mang tính hệ thống. Tuy nhiên, rủi ro địa chính trị không còn là một yếu tố ngoại biên mà đang trở thành yếu tố định hình các quyết định kinh tế - tài chính, đầu tư toàn cầu.

Trong đó, thị trường bất động sản với đặc tính quy mô lớn, dài hạn, có liên kết chặt chẽ cùng những biến động vĩ mô cũng nằm trong tâm điểm của vòng xoáy thay đổi này.

TÁC ĐỘNG TOÀN CẦU 

Khảo sát từ Savils Impacts 2025 cho thấy thời gian vừa qua, tại 3 trung tâm đầu tư lớn, bao gồm: châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu và Bắc Mỹ, yếu tố địa chính trị nằm trong nhóm 3 mối quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư bất động sản.

Chính sự bất định khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn đứng ngoài và quan sát thay vì đưa ra quyết định đầu tư. Bà Emma Steele, Giám đốc Đầu tư xuyên biên giới của Savills, nhận định: “Rủi ro địa chính trị đang buộc các quỹ đầu tư bất động sản cân nhắc lại chiến lược, dù một số vẫn duy trì cái nhìn tích cực nhờ khả năng sinh lời dài hạn của bất động sản”.

Theo Giám đốc Đầu tư xuyên biên giới của Savills, tác động của rủi ro địa chính trị là rõ rệt dù khó dự báo. Các cú sốc như: trừng phạt kinh tế, gián đoạn chuỗi cung ứng hay những cuộc tấn công thường gây ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tài chính, làm sụt giảm giá trị tài sản, tăng chi phí rủi ro và tác động lớn tới tâm lý của cả nhà đầu tư, lẫn người tiêu dùng.

Nhiều nghiên cứu kinh tế chỉ ra rằng mỗi đợt leo thang căng thẳng địa chính trị đều đi kèm với đợt sụt giảm ngắn hạn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu, hàng hóa, nhưng hậu quả dài hạn đáng lo ngại hơn lại nằm ở dòng vốn đầu tư doanh nghiệp. Doanh nghiệp có xu hướng trì hoãn đầu tư vào tài sản cố định đòi hỏi chi phí lớn, lợi ích dài hạn và mức độ không chắc chắn cao là nhà máy, hạ tầng hay bất động sản.

Savills Impacts cũng chỉ ra dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã suy giảm đáng kể. Giai đoạn 2023 - 2024, vốn đầu tư nước ngoài vào 20 nền kinh tế lớn nhất chỉ đạt trung bình 1,3% GDP – mức thấp nhất kể từ năm 1996, thấp hơn nhiều so với ngưỡng trung bình dài hạn là trên 2%. Việc nhiều nước siết chặt kiểm soát dòng vốn FDI, nhất là ở một số ngành chiến lược: chất bán dẫn, quốc phòng, năng lượng càng làm rõ xu hướng “hồi hương sản xuất” hoặc “gần bờ chuỗi cung ứng” của doanh nghiệp.

Đối với thị trường phụ thuộc dòng vốn lớn như bất động sản, xu hướng “co cụm địa lý” còn cho thấy những tác động nặng nề. Nhiều doanh nghiệp tìm cách xây dựng chuỗi cung ứng gần thị trường tiêu thụ hơn đã làm thay đổi bản đồ đầu tư toàn cầu. Theo Báo cáo đầu tư thế giới 2024 của UNCTAD, các trung tâm sản xuất truyền thống tại châu Âu và Bắc Mỹ đang dần được ưu tiên thay thế cho các quốc gia có chi phí thấp nhưng rủi ro cao.

Tuy nhiên, mặt trái của sự phân mảnh là giảm hiệu quả kinh tế toàn cầu: chuỗi cung ứng kém linh hoạt, dòng vốn không còn chảy đến nơi tối ưu, và nền kinh tế toàn cầu đánh mất lợi thế cạnh tranh từng có nhờ vào tự do hóa thương mại và chuyên môn hóa. Ngoài ra, tâm lý e ngại rủi ro còn định hình một thế hệ nhà đầu tư và doanh nhân mới, dè dặt hơn và thận trọng hơn.

TRỞ THÀNH TRUNG TÂM KẾT NỐI MỚI

Giữa bối cảnh toàn cầu đầy biến động, Việt Nam nổi lên là một điểm sáng của khu vực nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, tiềm năng tăng trưởng dài hạn, chính sách mở cửa nhất quán. Quan trọng hơn, Việt Nam đang trong giai đoạn cải cách sâu rộng, đặc biệt về hoàn thiện khung pháp lý và ban hành các nghị định hướng dẫn, tạo ra môi trường đầu tư minh bạch, tiệm cận với thông lệ quốc tế.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội, đánh giá hiện nay, quyết định đầu tư của đối tác nước ngoài vào bất động sản Việt Nam không chỉ chịu ảnh hưởng từ yếu tố kinh tế truyền thống, mà còn bị chi phối mạnh bởi những chuyển động sâu rộng của địa chính trị, tái cấu trúc chuỗi cung ứng và xu hướng bảo hộ thương mại toàn cầu.

Tuy nhiên, Việt Nam vẫn được nhiều tập đoàn đa quốc gia đánh giá là điểm đến chiến lược nhờ lập trường trung lập, ổn định chính trị, quan hệ đối tác toàn diện với cả Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản, châu Âu. Vì vậy, Việt Nam dần trở thành trung tâm kết nối mới của chuỗi cung ứng khu vực, kéo theo nhu cầu tăng mạnh với bất động sản công nghiệp, logistics, nhà ở cho chuyên gia nước ngoài.

Mặt khác, yếu tố tài chính vĩ mô cũng đóng vai trò không nhỏ. Các nhà đầu tư nước ngoài rất nhạy cảm trước biến động tỷ giá và chi phí vốn, bởi có thể làm xói mòn lợi nhuận khi hồi hương dòng tiền. Ngoài ra, chính sách tín dụng và lãi suất điều hành trong nước còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển dự án, cùng sức mua từ thị trường nội địa. Song, Việt Nam duy trì được ổn định vĩ mô tốt hơn nhiều quốc gia mới nổi khác.

Chia sẻ về xu hướng đầu tư, bà Dung nhận định các nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng. Họ sẵn sàng trả giá cao hơn cho tính minh bạch, khả năng hiện thực hóa nhanh dòng tiền. Thêm vào đó, nhiều quỹ đầu tư, nhất là từ châu Âu và Bắc Mỹ, bắt đầu đưa tiêu chí môi trường - xã hội - quản trị (ESG) thành điều kiện tiên quyết. Những dự án tích hợp không gian xanh, sử dụng vật liệu thân thiện, quản trị rủi ro tốt sẽ có lợi thế lớn.

Một thay đổi đáng chú ý nữa là sự dịch chuyển “khẩu vị” đầu tư từ khu vực trung tâm sang vùng vệ tinh. Trước tình trạng quỹ đất hạn chế và giá cao tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội tại một số địa phương lân cận là Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng –nơi được đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng kỹ thuật lẫn giao thông kết nối.

Bất động sản vốn là ngành dễ bị ảnh hưởng bởi rủi ro địa chính trị. Tuy nhiên, trong khó khăn luôn tiềm ẩn cơ hội, đòi hỏi các nhà đầu tư và doanh nghiệp cần linh hoạt, thích nghi nhanh chóng. Đối với Việt Nam, những thách thức từ môi trường quốc tế chính là phép thử cho sức bền của nền kinh tế, hiệu quả của cải cách pháp lý và năng lực thực thi chính sách.

Theo bà Dung, 3 động lực chính sẽ thúc đẩy dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam vào nửa cuối năm 2025 bao gồm: sự hoàn thiện khung pháp lý, chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động và xu hướng thị trường hướng tới các phân khúc mới nổi cùng mô hình hợp tác linh hoạt.