Chuyển nhượng đất nông nghiệp: Chủ yếu vẫn là giao dịch "ngầm"

Ngày 30/10/2018, Viện Chính sách chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn (Ipsard) và Australian Aid tổ chức Hội thảo tham vấn các rào cản trong phát triển thị trường đất nông nghiệp Việt Nam.

TS. Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, Viện trưởng Viện Ipsard nhận định, từ một thập kỷ qua, Nhà nước đã đề ra chủ trương thúc đẩy tích tụ ruộng đất để sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, giải quyết được những yếu kém, bấp bênh thị trường nông sản do canh tác nông nghiệp quy mô nhỏ. 

Thế nhưng, đến nay, công cuộc này diễn ra rất chậm, trong khi tình trạng giao dịch ngầm về đất đai lại diễn ra nhiều, nhất là tại vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Các doanh nghiệp muốn đầu tư vào nông nghiệp, nhưng không được giao đất, cũng rất khó thuê, mua quyền sử dụng đất nông nghiệp, nên không có đất để sản xuất.

Chủ yếu là "giao dịch ngầm"

Bà Trần Thị Thanh Nhàn, Chuyên gia của Viện Ipsard cho biết, thời gian qua, nhóm cán bộ nghiên cứu của Ipsard đã thực hiện khảo sát thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở một số địa phương, nhằm đưa ra những đề xuất sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật, các chính sách thu hút đầu tư vào nông nghiệp... hướng tới tăng hiệu quả sử dụng đất, phát triển kinh tế nông nghiệp nông thôn.

Kết quả khảo sát cho thấy, thị trường đất sản xuất nông nghiệp đang xuất hiện một số hình thức chuyển nhượng. 

Một là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp diễn ra chủ yếu giữa các nông dân với nhau. Người mua muốn có thêm đất để mở rộng sản xuất, đầu tư cho thuê, chờ đền bù hoặc chuyển mục đích sử dụng. Chuyển nhượng này phần lớn chỉ bằng giấy viết tay, quy mô nhỏ lẻ, chỉ vài sào ruộng. 

Hai là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa nông dân – doanh nghiệp. Hoạt động này diễn ra rất ít, bởi nhiều rào cản: khung giá đất không phù hợp với giá thị trường, thiếu cơ sở dữ liệu, hồ sơ đất; doanh nghiệp phải xin ý kiến nhiều ban ngành cho dự án đầu tư. 

Ba là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bằng hình thức góp vốn. Hình thức này cũng không phổ biến, một số hợp tác xã có góp vốn bằng đất nhưng thực tế chỉ liên kết đầu vào đầu ra. Rào cản là, đến nay Nhà nước vẫn chưa có quy định cụ thể về góp vốn bằng đất và giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác, quy chế hưởng lợi tức kinh doanh khi góp vốn bằng đất, cơ chế kiểm soát rủi ro cho người dân góp vốn cũng chưa có.

Hiện doanh nghiệp đầu tư sản xuất nông nghiệp chỉ muốn thuê đất của Nhà nước, nhưng quỹ đất công đang ngày càng khan hiếm. Khảo sát cho thấy, nhiều doanh nghiệp mua lại quyền sử dụng đất nông nghiệp từ nông dân, nhưng phải chuyển nhượng rất lòng vòng. doanh nghiệp "mua" đất, rồi phải giao lại đất cho chính quyền địa phương, sau đó chính quyền làm thủ tục cho doanh nghiệp thuê đất.

Ông Võ Thành Minh, Phó chánh văn phòng Sở Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn tỉnh An Giang cho hay, nông dân có đất ít, sản xuất không hiệu quả nhưng không muốn chuyển nhượng hẳn quyền sử dụng đất. Nếu đạt được giá cả, thì đa số cũng chỉ muốn cho thuê ngắn hạn 3-5 năm, chứ không bán. Những người mua được quyền sử dụng đất nông nghiệp, chủ yếu là người đầu cơ chứ không phải để đầu tư sản xuất, họ mua giá cao và luôn tin giá đất sẽ ngày càng đắt, nên chờ sau này giá tăng cao gấp nhiều lần thì sẽ bán.

Theo bà Phạm Thị Mơ, Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Hòa Bình, tại tỉnh này rất ít doanh nghiệp tích tụ đất để sản xuất nông nghiệp do cơ chế thỏa thuận rất khó khăn. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, người dân luôn đòi giá cao gấp 2 – 3 lần giá thị trường, do người dân so sánh với giá trị đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (theo quy định được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cao gấp 2 – 2,5 lần giá đất quy định tại bảng giá đất).

Cách làm của Hà Nam

Ông Ngô Mạnh Ngọc, Phó giám đốc Sở Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn tỉnh Hà Nam, Trưởng Ban quản lý khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao tỉnh Hà Nam cho biết, những năm qua, tỉnh Hà nam đã áp dụng thí điểm tích tụ đất đai phục vụ thu hút đầu tư vào nông nghiệp. 

Chính quyền cấp huyện, cấp xã đứng ra thuê đất của dân (20 năm), sau đó ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và giá thuê đất của dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông dân vẫn giữ. Cách này dễ thực hiện nhất. Bởi, nông dân đặt niềm tin vào chính quyền cấp xã, cấp huyện là cơ quan đứng ra bảo vệ quyền lợi đất đai cho họ, là nơi tin cậy đảm bảo thực hiện các cam kết trong hợp đồng đã ký kết. Và cũng chỉ cấp tỉnh mới lựa chọn được các doanh nghiệp có năng lực đầu tư vào sản xuất nông nghiệp. 

Ngân sách tỉnh đã ứng trả tiền thuê đất cho các hộ dân trong thời gian thuê đất 20 năm, sau đó doanh nghiệp trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Nhờ vậy, tỉnh đã quy hoạch 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với diện tích 654,7 ha; đồng thời đã có 67 mô hình liên kết sản xuất theo chuỗi với diện tích 1.160 ha của 2.200 hộ dân tham gia sản xuất nông sản sạch làm vệ tinh liên kết với VinEco và Vina Seed.

Tuy vậy, ông Ngọc cũng chỉ rõ, cách làm này là "lách luật" và đầy rủi ro với chính quyền tỉnh, nếu thành công sẽ được Trung ương nhìn nhận, nhưng nếu thất bại thì rất dễ bị quy kết thành "làm trái thẩm quyền".

Đại diện tỉnh Hà Nam đề nghị: Quốc hội sớm sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 (vì nếu để doanh nghiệp thỏa thuận với các hộ dân để thuê đất đầu tư như quy định của luật sẽ rất khó thực hiện). Đề nghị Chính phủ sớm phê chuẩn đề án thí điểm tích tụ, tập trung đất đai để thu hút đầu tư phát triển nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao của tỉnh Hà Nam và tỉnh Thái Bình. Kiến nghị Chính phủ xem xét chỉ đạo các cơ quan chuyên môn nghiên cứu sửa đổi các quy định tại Luật Dân sự, Luật Các tổ chức tín dụng về việc thế chấp tài sản đất đối với các dự án nông nghiệp.