Tất cả dự án chung cư Hà Nội mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp

Tại buổi họp báo tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý 2/2025 do Công ty CBRE tổ chức, ông Kiệt Võ, Giám đốc bất động sản nhà ở, CBRE Việt Nam, cho biết thị trường căn hộ Hà Nội trong quý 2/2025 ghi nhận gần 6.850 căn mở bán mới, gấp đôi so với quý 1/2025. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.760 căn, là mức bán nửa đầu năm cao thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, chỉ sau nửa đầu năm 2024.

GIÁ BÁN SƠ CẤP TRUNG BÌNH Ở MỨC 79 TRIỆU ĐỒNG/M2 

Đáng chú ý, toàn bộ dự án mở bán quý này đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên, với giá chào bán sơ cấp trung bình trên 70 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, KPBT và chiết khấu). Việc nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý 2/2025 ở mức 79 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, KPBT và chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai, vốn trước đây có mức giá phổ biến 40 - 50 triệu đồng/m2 thông thủy, nay ghi nhận các dự án mới chào bán trên 70 triệu đồng/m2. Trái lại, giá bán thứ cấp có xu hướng ổn định hơn, mức trung bình toàn thị trường khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm. Đây là mức tăng giá thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% theo năm vào cuối năm 2024.

Về thanh khoản, tổng lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp quý 2/2025 đạt gần 5.180 căn hộ, nâng tổng số căn bán được trong nửa đầu năm lên 9.130 căn, tăng 31% so với quý 1 nhưng giảm 27% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trung bình tại quý đầu mở bán của các dự án mới là 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024.

Đối với nhà ở thấp tầng, theo ông Kiệt, thị trường ghi nhận hơn 1.000 căn mở bán, giảm 32% so với quý 1/2025. Dù vậy, con số này vẫn cao gấp 5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 2.500 căn, gấp gần 9 lần so với nửa đầu năm 2024, nhưng chưa bằng 50% của nguồn cung trong nửa cuối năm 2024.

Mặc dù số lượng căn giảm, số lượng dự án mở bán mới quý này tăng với 5 dự án đến từ các vị trí đa dạng hơn như Tây Hồ, Long Biên, Gia Lâm và Đan Phượng, cho thấy sự mở rộng về khu vực phát triển và đa dạng hơn của chủ đầu tư.

Còn giá bán sơ cấp, phân khúc thấp tầng trong quý ghi nhận tăng nhẹ 1,5% theo quý, đạt trung bình 230 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm VAT, KPBT và chiết khấu). Đặc biệt, sự xuất hiện thêm dự án ở các vị trí đa dạng hơn và gần trung tâm hơn đã góp phần nâng mặt bằng giá lên cao, với không ít dự án được chào bán trên 200 triệu đồng/m2.

Tổng lượng giao dịch thị trường bất động sản gắn liền với đất quý 2/2025 đạt hơn 2.600 căn, vượt mức mở bán mới cùng kỳ, thể hiện nhu cầu bất động sản thấp tầng vẫn ổn định và được người mua nhà ưa chuộng.

NHIỀU TRIỂN VỌNG TÍCH CỰC

Dự báo giai đoạn nửa cuối năm 2025, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục cho thấy triển vọng tích cực ở cả hai phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng.

Cụ thể, đối với phân khúc chung cư, năm 2025 được kỳ vọng là một năm bận rộn của các chủ đầu tư, với nhiều dự án đang trong quá trình chuẩn bị mở bán, đặc biệt tại các khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội.

Việc triển khai các cây cầu mới bắc qua sông Hồng như cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Ngọc Hồi là động lực lớn thúc đẩy hoạt động mở bán tại các khu vực này. Đồng thời, nhiều dự án từng “đóng băng” được gỡ vướng và dự kiến tái khởi động trong nửa cuối năm, đặc biệt tại các quận nội đô như Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên, sẽ mang lại thêm lựa chọn cho người mua nhà. Tổng nguồn cung mở bán mới trong cả năm dự kiến đạt 31.000 căn, tương đương hoặc có thể vượt mức của năm 2024.

Tuy nhiên, nguồn cung lớn với mức giá chào bán cao cũng làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án và chủ đầu tư nhằm thu hút người mua. Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn về vị trí và tầm giá, người mua có xu hướng so sánh và cân nhắc kỹ lưỡng hơn, đồng thời đặt nhiều kỳ vọng vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ và tiện ích, tương xứng với số tiền họ bỏ ra.

“Thực tế, trong ngắn hạn, phần lớn những dự án sắp mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp hoặc cận cao cấp, do nằm tại khu vực gần trung tâm với chi phí đầu tư cao. Điều này khiến nguồn cung căn hộ nửa cuối năm 2025 tiếp tục nghiêng về phân khúc trung – cận cao cấp, nhưng  lại thiếu hụt sản phẩm phù hợp cho người có thu nhập trung bình – thấp. Đây là một khoảng trống của thị trường đòi hỏi nhiều giải pháp mang tính dài hạn về quy hoạch, chính sách hỗ trợ và phát triển nhà ở vừa túi tiền để đáp ứng đúng nhu cầu ở thực”, bà An nhận định.

Cũng theo vị chuyên gia này, đối với nhà ở thấp tầng, dự kiến cả năm 2025, tổng nguồn cung mở bán bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội đạt hơn 6.300 căn. Riêng nửa cuối năm đóng góp gần 3.800 căn. Đáng chú ý, một số dự án thấp tầng từng tạm dừng triển khai đang được tái khởi động và chuẩn bị mở bán giai đoạn tiếp theo, cho thấy niềm tin của chủ đầu tư vào triển vọng thị trường và kỳ vọng vào lực cầu trong thời gian tới.