TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Đi tìm giải pháp quản lý minh bạch bất động sản
Sức hấp dẫn của thị trường địa ốc Việt Nam được lý giải bởi sự kết hợp của nhiều yếu tố tích cực
Sức hấp dẫn của thị trường địa ốc Việt Nam được lý giải bởi sự kết hợp của nhiều yếu tố tích cực.
Bên cạnh tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong vòng 10 năm qua và địa vị thành viên Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), Việt Nam còn có một cấu trúc dân số trẻ ở mức cao. Những yếu tố này thúc đẩy mạnh mẽ quá trình đô thị hóa và làm tăng khả năng chi trả của người dân, góp phần duy trì và thậm chí còn tạo ra tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ hơn.
Tuy nhiên, mức độ sôi động nhiều hay ít của thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào các chính sách của Nhà nước điều chỉnh mối quan hệ cung-cầu, nhất là trong lĩnh vực nhà đất. Do đó, những thông tin về môi trường chính sách hỗ trợ đầu tư của Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản được các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.
Bàn tròn lần này xin giới thiệu những thông tin tổng thể về môi trường đầu tư Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản thông qua các ý kiến trao đổi của các chuyên gia tại Hội thảo Kết nối đầu tư 2008 vừa được Hội Doanh nghiệp Trẻ Hà Nội phối hợp Allevents Group (AEG) tổ chức ngày 9-10/1/2008, trong đó lĩnh vực bất động sản đang thu hút sự quan tâm đặc biệt.
"Cung-cầu mất cân bằng"
(Ông Đỗ Đức Đôi, Phó vụ trưởng Vụ Đăng ký - Thống kê đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường)
"Những biến đổi trong thị trường bất động sản ở Việt Nam trong năm 2007 là có thực và đây là hiện tượng bình thường trong một nền kinh tế được vận hành theo cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, với những biến đổi đột ngột tạo nên những cơn “sốt” như vừa qua, đẩy giá nhà đất ở Hà Nội và Tp.HCM lên đỉnh cao nhất nhì trên thế giới là không bình thường. Nó đã chứng tỏ vai trò điều tiết của Nhà nước chưa kịp thời và chưa đủ mạnh để can thiệp vào thị trường bất động sản làm cho nó hoạt động theo đúng quy luật.
Bản chất của vấn đề tạo nên cơn “sốt” là cầu của thị trường bất động sản vượt quá “cung”, làm cho cán cân cung-cầu mất cân bằng đã đẩy giá lên cao, vượt quá bản chất thực của nó.
Để tăng cung đầu vào cho thị trường bất động sản nhà đất, giải pháp trước mắt là Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ bằng cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp; rà soát quy hoạch và cho phép chuyển mục đích các diện tích đất do các tổ chức sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả để đưa vào phát triển thị trường bất động sản; mở rộng và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án đáp ứng yêu cầu về nhà ở và văn phòng cho thuê. Có chính sách hỗ trợ về tài chính cho các chủ đầu tư vào việc nâng cấp các khu chung cư đã hết hạn sử dụng hoặc xuống cấp.
Một biện pháp nữa là giãn cầu tại các thành phố lớn bằng biện pháp nâng cao chất lượng quy hoạch và thực hiện quy hoạch các thành phố vệ tinh xung quanh Hà Nội và Tp.HCM. Thực hiện quy hoạch các vùng kinh tế trọng điểm để hỗ trợ giảm cầu cho các thành phố lớn. Nhanh chóng đưa quy hoạch các trường đại học, các khu công nghiệp, khách sạn, dịch vụ..., ra khỏi thành phố lớn đã được phê duyệt vào thực thi.
Tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai; đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư; điều chỉnh một số nội dung trong quy định về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đặc biệt là thời hạn công bố công khai phương án. Tiếp tục hoàn thiện các cơ chế tài chính, tìm các nguồn vốn hỗ trợ cho các nhà đầu tư được vay với lãi suất ưu đãi và dài hạn, hoàn thiện các quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách các thủ tục cho vay, hỗ trợ các dự án đầu tư trong lĩnh vực phát triển thị trường bất động sản.
Hoàn thiện và mở rộng sàn giao dịch bất động sản để nó thực sự trở thành điểm hội tụ của các nhà đầu tư phát triển thị trường bất động sản, các nhà kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản.
Về lâu dài, để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường bất động sản, cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung-cầu về đất; đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản. Tiếp tục hỗ trợ cho các nhà đầu tư để đưa nhanh bất động sản còn đang đóng băng vào thị trường để tăng cung, đặc biệt là các nhà đầu tư có năng lực thực sự.
Hai là, cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất; minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Ba là, cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp.
Bốn là, cần đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đẩy mạnh việc phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
Năm là, cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai. Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương, thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật.
"Nhà đầu tư bất động sản gặp khó về pháp lý"
(Ông Phùng Anh Tuấn, Luật sư điều hành Công ty VCI Legal )
"Qua quan sát, chúng tôi nhận thấy một số vấn đề khó khăn về mặt pháp lý mà các các nhà đầu tư gặp phải ở thị trường Việt Nam, như yêu cầu các nhà đầu tư tham gia vào bất động sản phải hoàn tất các móng công trình xây dựng, yêu cầu khách hàng trong tương lai phải đóng tiền trước hay mô hình bán trước, quy trình cấp giấy phép về quyền sở hữu, sử dụng đất còn phức tạp.
Trong quá trình thực thi những quy định ở các cấp khác nhau vẫn chưa được nhất quán hoàn toàn. Đôi khi nhà đầu tư muốn tham dự đấu thầu cho một dự án nào đó có vị thế đẹp nhiều khi thất vọng vì yêu cầu đấu thầu, hay xếp hạng các nhà thầu rất khó khăn.
Quy trình chưa được chuẩn hoá nên nhiều nhà đầu tư bất động sản cảm thấy khó chịu vì quy trình kéo dài làm mất thời gian của họ. Tại Tp.HCM, người ta nói đến 20 điểm vàng, ở đó sự cạnh tranh rất mạnh trong khi quy trình thủ tục lại chưa được rõ ràng, vì vậy rất dễ bị các đối tượng trục lợi, cò mồi làm cho quá trình trở nên phức tạp, không minh bạch.
Đất ở vị trí trung tâm thường là địa điểm hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư, vì vậy các nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh cũng như trình độ chuyên môn cao mới xứng đáng được đầu tư. Về quy hoạch và khoanh vùng vẫn chưa có những chuẩn hoá để mọi người tiếp cận được với thông tin về quy hoạch và quan điểm của cơ quan hữu trách như thế nào.
Quy trình nói chung là dài để tiếp cận thông tin cho các quy hoạch và khoanh vùng. Hiện giờ vẫn chưa có một hướng dẫn rõ ràng cho các nhà đầu tư để họ biết được các điểm thương mại chính cho các quyết định đầu tư của mình như mật độ dân cư, hình thành quy hoạch đối với lô đất ra sao... Đó chính là những thách thức rất khó vượt qua.
Những khó khăn cũng nảy sinh trong vấn đề bán trước. Gần đây, một số dự án ở Tp.HCM khi tiến hành bán trước, họ đã khai trương dự án rất hoành tráng và có một số người sẵn sàng bỏ số tiền lớn từ trước để mua, đặt cọc 20-50% trị giá của tài sản đó làm cho thị trường quá nóng với mức giá quá cao. Những nhà đầu tư như vậy đã tận dụng cơ hội để trục lợi.
Đây thực sự là thách thức lớn đối với chính quyền, khó có thể kiểm soát được tình hình thị trường. Vì các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường và hoạt động theo kiểu đó mà không đem lại lợi ích cho bên nào trong khi các nhà đầu cơ tận dụng lỗ hổng trong khung pháp lý để có thể kiếm lời nhanh. Trong khi đó, các cán bộ lãnh đạo, quan chức, những người làm luật vẫn phải ngồi bàn thảo với nhau để xác định làm thế nào để giải quyết được lỗ hổng pháp lý đó.
Vậy thì làm thế nào để xây dựng quy định, quy chế về các hợp đồng dân sự trong tương lai như tiền đặt cọc, tiền trả trước và để đảm bảo rằng những nhà đầu tư vào bất động sản thực sự bán tài sản, bán nhà hay chỉ là nghĩa vụ để bán tài sản trong tương lai. Để đảm bảo người mua thực sự mua được mặt hàng muốn mua và khách hàng luôn luôn được bảo vệ trong tình huống lo sợ nếu không thể trả tiền ngay mà phải chờ 2-3 năm nữa khi dự án hoàn thành thì giá cả lúc đó sẽ khác đi. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để giải quyết được mối lo ngại đó trong khi vẫn đảm bảo được quyền lợi của người mua?
Đây là thách thức với cơ quan chức trách. Hiện giờ chúng ta chưa có yêu cầu nào về mặt pháp lí hoặc một biện pháp nào để bảo vệ người mua, phòng chống hiện tượng đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản, mua bán nhà đất. Đến nay, mới có một số quy chế ban hành ở cấp địa phương nên cần có văn bản pháp luật ở cấp cao hơn như một nghị định để giải quyết tình hình hiện nay."
"Hoạch định phương hướng phát triển bất động sản"
(Ông Vũ Ngọc Kích, Chuyên viên chính Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường)
"Hoạch định của Chính phủ trong lĩnh vực phát triển bất động sản thời gian tới sẽ là: các văn bản của Chính phủ cũng như các cơ quan chuyên môn có liên quan đến vấn đề bất động sản như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đều thể hiện sự chủ động xây dựng và phát triển thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất. Trước hết, quyền sử dụng đất phải được thể hiện ở vùng đô thị và vùng quy hoạch sẽ phát triển đô thị vì đó là những vùng rất “nhạy cảm” và đem lại giá trị kinh tế cao.
Tạo lập môi trường pháp lý về thị trường bất động sản. Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản của Việt Nam phát triển mạnh nhưng vẫn thiếu những văn bản để xử lí. Trước đây, trình tự thủ tục chưa có, người dân chủ yếu trao đổi, viết giấy tay với nhau. Bây giờ giao dịch đó được Nhà nước công nhận qua việc ban hành Nghị định 84 NĐ-CP ngày 25/5/2007 và có hiệu lực từ ngày 2/7/2007, trong đó có hướng dẫn về việc giao dịch đất đai trước đây chưa làm thủ tục cơ quan Nhà nước.
Quy định về hàng hoá bất động sản, theo đó những loại hàng hoá được tham gia vào thị trường bất động sản. Điều này đã được thể hiện rõ trong Luật Đất đai.
Phương thức giao dịch bất động sản phải thống nhất được trình tự thủ tục và các chủ thể tham gia nào được tham gia thị trường bất động sản. Trong Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua quy định không phân biệt trình tự thủ tục giữa tổ chức nước ngoài với tổ chức trong nước, thực hiện một trình tự thủ tục như nhau.
Tiếp tục mở rộng quyền cho người sử dụng đất. Hiện nay, hộ gia đình cá nhân có được cho tổ chức nước ngoài thuê đất hay không đang là vấn đề gây tranh cãi. Trung ương mới cho phép làm thí điểm nhưng thực tế đã có rồi. Vấn đề là pháp luật có công nhận hay không mà thôi.
Bổ sung đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Một ví dụ cụ thể như cơ sở tôn giáo có được tham gia thị trường bất động sản không? Đất của cơ sở tôn giáo bên cạnh nhà thờ hay chùa, công trình tôn giáo nhưng bên cạnh đó cũng có đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất kinh doanh phi nông nghiệp, cơ sở từ thiên... có được tham gia thị trường chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bảo lãnh hay không. Những vấn đề này đã được quy định trong Nghị định 84.
Quy định về hệ thống quản lý cơ quan bất động sản của Nhà nước. Trước mắt những cơ quan này được cải thiện qua những nhiệm vụ như: phải đo đạc lập bản đồ để xác định được hồ sơ địa chính về đất và danh bạ phải đăng ký bất động sản; theo dõi sự biến động của đăng ký đất đai và cập nhật các thay đổi; làm các thủ tục về xác nhận quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất; giám sát kiểm tra việc sử dụng đất và thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật; thẩm định giá đất, tính thuế và quản lí về vấn đề xây dựng.
Ban hành chính sách hỗ trợ về thị trường bất động sản bao gồm: đất đai, quản lí đô thị, chính sách tài chính, dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản hoạt động (cung cấp thông tin đất đai).
Để đảm bảo cho phát triển bền vững, hoạch định của Chính phủ nhằm phát triển thị trường bất động sản gồm các biện pháp sau:
Một là, bằng bất cứ giá nào Nhà nước cũng phải giữ vai trò chủ đạo trong phát triển thị trường bất động sản. Theo đó, Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (trường hợp nhà nước không giao). Tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản. Kiên quyết xử lý các vi phạm.
Hai là, ban hành các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hoá, do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi.
Ba là, tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung cho Luật đất đai 2003. Đối với thị trường bất động sản có hai nội dung quan trọng được nghiên cứu để sửa đổi bổ sung cho Luật đất đai là trình tự thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, bồi thường, tái định cư nhằm thu hút đầu tư và mở rộng các quyền cho người sử dụng đất.
"Có nhiều nhân tố tích cực hỗ trợ tăng trưởng"
(Ông Đặng Đức Dũng, Phó chủ tịch Hội Doanh nghiệp Trẻ Hà Nội)
"Nhìn vào triển vọng kinh tế Việt Nam năm 2008 có rất nhiều nhân tố tích cực để có thể duy trì tốc độ tăng trưởng tốt. Đó là một lực lượng lao động trẻ và đang phát triển, chi phí nhân công thấp hơn các nước láng giềng và trình độ công nghệ ngày càng tăng. Cam kết của Chính phủ về việc tự do hoá nền kinh tế và đưa ra các cải cách nền tảng thị trường nhất định sẽ đem lại những tác dụng tích cực.
Luật Bất động sản có hiệu lực, Chính phủ thắt chặt quản lý nhà đất. Theo đó, khung giá đất 2008 có hiệu lực từ ngày đầu năm, cũng là thời điểm kết thúc giao dịch của “giấy trắng” xác nhận quyền sở hữu nhà đất, thay vào đó là giấy đỏ và giấy hồng. Người ở nhà thuộc sở hữu Nhà nước phải thuê hoặc mua nhà theo giá thị trường. Luật kinh doanh bất động sản sẽ được thực hiện triệt để sau một năm có hiệu lực.
Chúng tôi tin rằng lương công chức trả qua ngân hàng sẽ giúp tăng cường minh bạch tài sản, giảm tham nhũng. Từ đầu năm 2008, hàng triệu cán bộ, công chức hưởng lương từ ngân sách sẽ phải làm quen với việc nhận lương qua tài khoản ngân hàng (NH) và lĩnh tiền từ máy ATM... Ngân hàng do vậy có thêm nguồn khách hàng ổn định.
Chỉ trong năm qua thôi, chúng ta thấy các mạng di động Việt Nam tiếp tục phát triển, có thể thêm đến 20 triệu thuê bao nhờ giá cước hạ.
Chúng ta cũng bắt đầu chứng kiến dịch vụ trực tuyến bắt đầu phát triển do điều kiện đi lại tại các đô thị ngày càng khó khăn, sự bùng nổ của Internet cá nhân, gia đình thông qua ADSL, truyền hình cáp, di động...
Bãi bỏ trợ giá đối với nhiều mặt hàng đầu vào đã từng bước được thực hiện. Tuy nhiên các chính sách trợ cấp cho nông dân và vùng xa lại được tăng cường. Than, xăng, dầu và nước đều được tăng giá; học phí và viện phí cũng sẽ được điều chỉnh để phản ánh đúng chi phí. Đây là bước đi làm “đau” nhiều ngành nhưng sẽ là lộ trình cần thiết để giảm sự tác động trực tiếp của Chính phủ vào kinh tế vi mô, làm lành mạnh cấu trúc doanh nghiệp để đạt những mục tiêu tăng trưởng bền vững.
Thị trường chứng khoán sẽ được hâm nóng trở lại, có thể tăng trưởng đến đến 1.230 điểm (tăng khoảng 35% so với 2007) vào cuối quý 3, đầu quý 4 nhờ làn sóng đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài, thị trường được sự tham gia của nhiều hàng hóa có giá trị, sự trở về và đầu tư của Việt kiều theo sau hiệu ứng chính sách visa và một số điều chỉnh chính sách để tiếp vốn cho nền kinh tế. Trái phiếu trở nên công cụ tài chính thông dụng hơn và OTC sẽ được kiểm soát chặt chẽ."
"Giá đất cao sẽ cản trở vốn đầu tư nước ngoài"
(Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành Công ty CB Richard Ellis Vietnam)
"Thị trường bất động sản của Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển trong năm 2008 và các năm tới. Đặc biệt trong năm 2008, giá cả trên thị trường sẽ vẫn tăng mạnh mà nguyên nhân chính là do lượng cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu.
Làn sóng đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục mạnh mẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Các tập đoàn khách sạn quốc tế như Accor, Intercontinental... các đại gia đến từ Trung Đông như IFA, Kingdom Hotel Investment..., các tập đoàn xây dựng và đầu tư lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc... các quỹ đầu tư với nguồn lực tài chính lớn mạnh như Indochina Captial, Vina Capital... đã có những dự án đầu tư bất động sản và tiếp tục có kế hoạch phát triển trong thời gian tới.
Nói như vậy không có nghĩa là các nhà đầu tư trong nước sẽ gặp nhiều bất lợi. Năm tới cũng sẽ là năm chứng kiến sự ra đời và phát triển mạnh của các nhà đầu tư trong nước. Vài năm gần đây các tên tuổi lớn trong nước như FPT, Viglacera, Lilama, Hapro, Bitexco... đều thành lập các công ty để tập trung đầu tư và phát triển lĩnh vực bất động sản.
Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất quan tâm vào thị trường bất động sản Việt Nam, bằng chứng cho thấy là hàng loạt dự án bất động sản có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài.
Cho đến năm 2009, khi các nhà kinh doanh thương mại bán lẻ được hoạt động trực tiếp tại thị trường Việt Nam – kết quả của việc Việt Nam gia nhập WTO, thì thị trường thương mại bán lẻ vẫn là thị trường hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Bằng chứng là các tập đoàn bán lẻ tên tuổi như Parkson của Malaysia, Lotte của Hàn Quốc đang có những kế hoạch phát triển mạnh mẽ trên cả 2 thị trường Tp.HCM và Hà Nội.
Thị trường khách sạn cũng là thị trường tiềm năng với các tập đoàn khách sạn quốc tế lớn. Chỉ trong vòng 1 năm vừa qua tại khu vực Mỹ Đình đã có 5 dự án khách sạn 5 sao với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài.
Thị trường căn hộ cao cấp cũng sẽ vẫn hấp dẫn với các nhà đầu tư khi một số nhóm Việt kiều và người nước ngoài sống và làm việc tại Việt Nam được sở hữu nhà.
Nói như vậy không có nghĩa là không có thách thức đặt ra cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, trong đó phải kể đến tình trạng quỹ đất trong khu vực trung tâm hạn chế. Giá đất trên thị trường cao; vấn đề cơ sở vật chất hạ tầng như là giao thông đi lại, tiếp cận dự án, vấn đề giải phóng mặt bằng...; vấn đề thủ tục giấy tờ đặc biệt là với các nhà đầu tư nước ngoài; và vấn đề về vốn với các nhà đầu tư trong nước.
Tuy nhiên, tôi tin là Chính phủ và các cơ quan chức năng sẽ có thêm những giải pháp tích cực.
Bên cạnh tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong vòng 10 năm qua và địa vị thành viên Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), Việt Nam còn có một cấu trúc dân số trẻ ở mức cao. Những yếu tố này thúc đẩy mạnh mẽ quá trình đô thị hóa và làm tăng khả năng chi trả của người dân, góp phần duy trì và thậm chí còn tạo ra tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ hơn.
Tuy nhiên, mức độ sôi động nhiều hay ít của thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào các chính sách của Nhà nước điều chỉnh mối quan hệ cung-cầu, nhất là trong lĩnh vực nhà đất. Do đó, những thông tin về môi trường chính sách hỗ trợ đầu tư của Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản được các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.
Bàn tròn lần này xin giới thiệu những thông tin tổng thể về môi trường đầu tư Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản thông qua các ý kiến trao đổi của các chuyên gia tại Hội thảo Kết nối đầu tư 2008 vừa được Hội Doanh nghiệp Trẻ Hà Nội phối hợp Allevents Group (AEG) tổ chức ngày 9-10/1/2008, trong đó lĩnh vực bất động sản đang thu hút sự quan tâm đặc biệt.
"Cung-cầu mất cân bằng"
(Ông Đỗ Đức Đôi, Phó vụ trưởng Vụ Đăng ký - Thống kê đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường)
"Những biến đổi trong thị trường bất động sản ở Việt Nam trong năm 2007 là có thực và đây là hiện tượng bình thường trong một nền kinh tế được vận hành theo cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, với những biến đổi đột ngột tạo nên những cơn “sốt” như vừa qua, đẩy giá nhà đất ở Hà Nội và Tp.HCM lên đỉnh cao nhất nhì trên thế giới là không bình thường. Nó đã chứng tỏ vai trò điều tiết của Nhà nước chưa kịp thời và chưa đủ mạnh để can thiệp vào thị trường bất động sản làm cho nó hoạt động theo đúng quy luật.
Bản chất của vấn đề tạo nên cơn “sốt” là cầu của thị trường bất động sản vượt quá “cung”, làm cho cán cân cung-cầu mất cân bằng đã đẩy giá lên cao, vượt quá bản chất thực của nó.
Để tăng cung đầu vào cho thị trường bất động sản nhà đất, giải pháp trước mắt là Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ bằng cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp; rà soát quy hoạch và cho phép chuyển mục đích các diện tích đất do các tổ chức sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả để đưa vào phát triển thị trường bất động sản; mở rộng và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án đáp ứng yêu cầu về nhà ở và văn phòng cho thuê. Có chính sách hỗ trợ về tài chính cho các chủ đầu tư vào việc nâng cấp các khu chung cư đã hết hạn sử dụng hoặc xuống cấp.
Một biện pháp nữa là giãn cầu tại các thành phố lớn bằng biện pháp nâng cao chất lượng quy hoạch và thực hiện quy hoạch các thành phố vệ tinh xung quanh Hà Nội và Tp.HCM. Thực hiện quy hoạch các vùng kinh tế trọng điểm để hỗ trợ giảm cầu cho các thành phố lớn. Nhanh chóng đưa quy hoạch các trường đại học, các khu công nghiệp, khách sạn, dịch vụ..., ra khỏi thành phố lớn đã được phê duyệt vào thực thi.
Tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai; đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư; điều chỉnh một số nội dung trong quy định về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đặc biệt là thời hạn công bố công khai phương án. Tiếp tục hoàn thiện các cơ chế tài chính, tìm các nguồn vốn hỗ trợ cho các nhà đầu tư được vay với lãi suất ưu đãi và dài hạn, hoàn thiện các quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách các thủ tục cho vay, hỗ trợ các dự án đầu tư trong lĩnh vực phát triển thị trường bất động sản.
Hoàn thiện và mở rộng sàn giao dịch bất động sản để nó thực sự trở thành điểm hội tụ của các nhà đầu tư phát triển thị trường bất động sản, các nhà kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản.
Về lâu dài, để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường bất động sản, cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung-cầu về đất; đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản. Tiếp tục hỗ trợ cho các nhà đầu tư để đưa nhanh bất động sản còn đang đóng băng vào thị trường để tăng cung, đặc biệt là các nhà đầu tư có năng lực thực sự.
Hai là, cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất; minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Ba là, cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp.
Bốn là, cần đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đẩy mạnh việc phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
Năm là, cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai. Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương, thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật.
"Nhà đầu tư bất động sản gặp khó về pháp lý"
(Ông Phùng Anh Tuấn, Luật sư điều hành Công ty VCI Legal )
"Qua quan sát, chúng tôi nhận thấy một số vấn đề khó khăn về mặt pháp lý mà các các nhà đầu tư gặp phải ở thị trường Việt Nam, như yêu cầu các nhà đầu tư tham gia vào bất động sản phải hoàn tất các móng công trình xây dựng, yêu cầu khách hàng trong tương lai phải đóng tiền trước hay mô hình bán trước, quy trình cấp giấy phép về quyền sở hữu, sử dụng đất còn phức tạp.
Trong quá trình thực thi những quy định ở các cấp khác nhau vẫn chưa được nhất quán hoàn toàn. Đôi khi nhà đầu tư muốn tham dự đấu thầu cho một dự án nào đó có vị thế đẹp nhiều khi thất vọng vì yêu cầu đấu thầu, hay xếp hạng các nhà thầu rất khó khăn.
Quy trình chưa được chuẩn hoá nên nhiều nhà đầu tư bất động sản cảm thấy khó chịu vì quy trình kéo dài làm mất thời gian của họ. Tại Tp.HCM, người ta nói đến 20 điểm vàng, ở đó sự cạnh tranh rất mạnh trong khi quy trình thủ tục lại chưa được rõ ràng, vì vậy rất dễ bị các đối tượng trục lợi, cò mồi làm cho quá trình trở nên phức tạp, không minh bạch.
Đất ở vị trí trung tâm thường là địa điểm hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư, vì vậy các nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh cũng như trình độ chuyên môn cao mới xứng đáng được đầu tư. Về quy hoạch và khoanh vùng vẫn chưa có những chuẩn hoá để mọi người tiếp cận được với thông tin về quy hoạch và quan điểm của cơ quan hữu trách như thế nào.
Quy trình nói chung là dài để tiếp cận thông tin cho các quy hoạch và khoanh vùng. Hiện giờ vẫn chưa có một hướng dẫn rõ ràng cho các nhà đầu tư để họ biết được các điểm thương mại chính cho các quyết định đầu tư của mình như mật độ dân cư, hình thành quy hoạch đối với lô đất ra sao... Đó chính là những thách thức rất khó vượt qua.
Những khó khăn cũng nảy sinh trong vấn đề bán trước. Gần đây, một số dự án ở Tp.HCM khi tiến hành bán trước, họ đã khai trương dự án rất hoành tráng và có một số người sẵn sàng bỏ số tiền lớn từ trước để mua, đặt cọc 20-50% trị giá của tài sản đó làm cho thị trường quá nóng với mức giá quá cao. Những nhà đầu tư như vậy đã tận dụng cơ hội để trục lợi.
Đây thực sự là thách thức lớn đối với chính quyền, khó có thể kiểm soát được tình hình thị trường. Vì các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường và hoạt động theo kiểu đó mà không đem lại lợi ích cho bên nào trong khi các nhà đầu cơ tận dụng lỗ hổng trong khung pháp lý để có thể kiếm lời nhanh. Trong khi đó, các cán bộ lãnh đạo, quan chức, những người làm luật vẫn phải ngồi bàn thảo với nhau để xác định làm thế nào để giải quyết được lỗ hổng pháp lý đó.
Vậy thì làm thế nào để xây dựng quy định, quy chế về các hợp đồng dân sự trong tương lai như tiền đặt cọc, tiền trả trước và để đảm bảo rằng những nhà đầu tư vào bất động sản thực sự bán tài sản, bán nhà hay chỉ là nghĩa vụ để bán tài sản trong tương lai. Để đảm bảo người mua thực sự mua được mặt hàng muốn mua và khách hàng luôn luôn được bảo vệ trong tình huống lo sợ nếu không thể trả tiền ngay mà phải chờ 2-3 năm nữa khi dự án hoàn thành thì giá cả lúc đó sẽ khác đi. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để giải quyết được mối lo ngại đó trong khi vẫn đảm bảo được quyền lợi của người mua?
Đây là thách thức với cơ quan chức trách. Hiện giờ chúng ta chưa có yêu cầu nào về mặt pháp lí hoặc một biện pháp nào để bảo vệ người mua, phòng chống hiện tượng đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản, mua bán nhà đất. Đến nay, mới có một số quy chế ban hành ở cấp địa phương nên cần có văn bản pháp luật ở cấp cao hơn như một nghị định để giải quyết tình hình hiện nay."
"Hoạch định phương hướng phát triển bất động sản"
(Ông Vũ Ngọc Kích, Chuyên viên chính Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường)
"Hoạch định của Chính phủ trong lĩnh vực phát triển bất động sản thời gian tới sẽ là: các văn bản của Chính phủ cũng như các cơ quan chuyên môn có liên quan đến vấn đề bất động sản như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đều thể hiện sự chủ động xây dựng và phát triển thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất. Trước hết, quyền sử dụng đất phải được thể hiện ở vùng đô thị và vùng quy hoạch sẽ phát triển đô thị vì đó là những vùng rất “nhạy cảm” và đem lại giá trị kinh tế cao.
Tạo lập môi trường pháp lý về thị trường bất động sản. Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản của Việt Nam phát triển mạnh nhưng vẫn thiếu những văn bản để xử lí. Trước đây, trình tự thủ tục chưa có, người dân chủ yếu trao đổi, viết giấy tay với nhau. Bây giờ giao dịch đó được Nhà nước công nhận qua việc ban hành Nghị định 84 NĐ-CP ngày 25/5/2007 và có hiệu lực từ ngày 2/7/2007, trong đó có hướng dẫn về việc giao dịch đất đai trước đây chưa làm thủ tục cơ quan Nhà nước.
Quy định về hàng hoá bất động sản, theo đó những loại hàng hoá được tham gia vào thị trường bất động sản. Điều này đã được thể hiện rõ trong Luật Đất đai.
Phương thức giao dịch bất động sản phải thống nhất được trình tự thủ tục và các chủ thể tham gia nào được tham gia thị trường bất động sản. Trong Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua quy định không phân biệt trình tự thủ tục giữa tổ chức nước ngoài với tổ chức trong nước, thực hiện một trình tự thủ tục như nhau.
Tiếp tục mở rộng quyền cho người sử dụng đất. Hiện nay, hộ gia đình cá nhân có được cho tổ chức nước ngoài thuê đất hay không đang là vấn đề gây tranh cãi. Trung ương mới cho phép làm thí điểm nhưng thực tế đã có rồi. Vấn đề là pháp luật có công nhận hay không mà thôi.
Bổ sung đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Một ví dụ cụ thể như cơ sở tôn giáo có được tham gia thị trường bất động sản không? Đất của cơ sở tôn giáo bên cạnh nhà thờ hay chùa, công trình tôn giáo nhưng bên cạnh đó cũng có đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất kinh doanh phi nông nghiệp, cơ sở từ thiên... có được tham gia thị trường chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bảo lãnh hay không. Những vấn đề này đã được quy định trong Nghị định 84.
Quy định về hệ thống quản lý cơ quan bất động sản của Nhà nước. Trước mắt những cơ quan này được cải thiện qua những nhiệm vụ như: phải đo đạc lập bản đồ để xác định được hồ sơ địa chính về đất và danh bạ phải đăng ký bất động sản; theo dõi sự biến động của đăng ký đất đai và cập nhật các thay đổi; làm các thủ tục về xác nhận quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất; giám sát kiểm tra việc sử dụng đất và thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật; thẩm định giá đất, tính thuế và quản lí về vấn đề xây dựng.
Ban hành chính sách hỗ trợ về thị trường bất động sản bao gồm: đất đai, quản lí đô thị, chính sách tài chính, dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản hoạt động (cung cấp thông tin đất đai).
Để đảm bảo cho phát triển bền vững, hoạch định của Chính phủ nhằm phát triển thị trường bất động sản gồm các biện pháp sau:
Một là, bằng bất cứ giá nào Nhà nước cũng phải giữ vai trò chủ đạo trong phát triển thị trường bất động sản. Theo đó, Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (trường hợp nhà nước không giao). Tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản. Kiên quyết xử lý các vi phạm.
Hai là, ban hành các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hoá, do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi.
Ba là, tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung cho Luật đất đai 2003. Đối với thị trường bất động sản có hai nội dung quan trọng được nghiên cứu để sửa đổi bổ sung cho Luật đất đai là trình tự thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, bồi thường, tái định cư nhằm thu hút đầu tư và mở rộng các quyền cho người sử dụng đất.
"Có nhiều nhân tố tích cực hỗ trợ tăng trưởng"
(Ông Đặng Đức Dũng, Phó chủ tịch Hội Doanh nghiệp Trẻ Hà Nội)
"Nhìn vào triển vọng kinh tế Việt Nam năm 2008 có rất nhiều nhân tố tích cực để có thể duy trì tốc độ tăng trưởng tốt. Đó là một lực lượng lao động trẻ và đang phát triển, chi phí nhân công thấp hơn các nước láng giềng và trình độ công nghệ ngày càng tăng. Cam kết của Chính phủ về việc tự do hoá nền kinh tế và đưa ra các cải cách nền tảng thị trường nhất định sẽ đem lại những tác dụng tích cực.
Luật Bất động sản có hiệu lực, Chính phủ thắt chặt quản lý nhà đất. Theo đó, khung giá đất 2008 có hiệu lực từ ngày đầu năm, cũng là thời điểm kết thúc giao dịch của “giấy trắng” xác nhận quyền sở hữu nhà đất, thay vào đó là giấy đỏ và giấy hồng. Người ở nhà thuộc sở hữu Nhà nước phải thuê hoặc mua nhà theo giá thị trường. Luật kinh doanh bất động sản sẽ được thực hiện triệt để sau một năm có hiệu lực.
Chúng tôi tin rằng lương công chức trả qua ngân hàng sẽ giúp tăng cường minh bạch tài sản, giảm tham nhũng. Từ đầu năm 2008, hàng triệu cán bộ, công chức hưởng lương từ ngân sách sẽ phải làm quen với việc nhận lương qua tài khoản ngân hàng (NH) và lĩnh tiền từ máy ATM... Ngân hàng do vậy có thêm nguồn khách hàng ổn định.
Chỉ trong năm qua thôi, chúng ta thấy các mạng di động Việt Nam tiếp tục phát triển, có thể thêm đến 20 triệu thuê bao nhờ giá cước hạ.
Chúng ta cũng bắt đầu chứng kiến dịch vụ trực tuyến bắt đầu phát triển do điều kiện đi lại tại các đô thị ngày càng khó khăn, sự bùng nổ của Internet cá nhân, gia đình thông qua ADSL, truyền hình cáp, di động...
Bãi bỏ trợ giá đối với nhiều mặt hàng đầu vào đã từng bước được thực hiện. Tuy nhiên các chính sách trợ cấp cho nông dân và vùng xa lại được tăng cường. Than, xăng, dầu và nước đều được tăng giá; học phí và viện phí cũng sẽ được điều chỉnh để phản ánh đúng chi phí. Đây là bước đi làm “đau” nhiều ngành nhưng sẽ là lộ trình cần thiết để giảm sự tác động trực tiếp của Chính phủ vào kinh tế vi mô, làm lành mạnh cấu trúc doanh nghiệp để đạt những mục tiêu tăng trưởng bền vững.
Thị trường chứng khoán sẽ được hâm nóng trở lại, có thể tăng trưởng đến đến 1.230 điểm (tăng khoảng 35% so với 2007) vào cuối quý 3, đầu quý 4 nhờ làn sóng đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài, thị trường được sự tham gia của nhiều hàng hóa có giá trị, sự trở về và đầu tư của Việt kiều theo sau hiệu ứng chính sách visa và một số điều chỉnh chính sách để tiếp vốn cho nền kinh tế. Trái phiếu trở nên công cụ tài chính thông dụng hơn và OTC sẽ được kiểm soát chặt chẽ."
"Giá đất cao sẽ cản trở vốn đầu tư nước ngoài"
(Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành Công ty CB Richard Ellis Vietnam)
"Thị trường bất động sản của Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển trong năm 2008 và các năm tới. Đặc biệt trong năm 2008, giá cả trên thị trường sẽ vẫn tăng mạnh mà nguyên nhân chính là do lượng cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu.
Làn sóng đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục mạnh mẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Các tập đoàn khách sạn quốc tế như Accor, Intercontinental... các đại gia đến từ Trung Đông như IFA, Kingdom Hotel Investment..., các tập đoàn xây dựng và đầu tư lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc... các quỹ đầu tư với nguồn lực tài chính lớn mạnh như Indochina Captial, Vina Capital... đã có những dự án đầu tư bất động sản và tiếp tục có kế hoạch phát triển trong thời gian tới.
Nói như vậy không có nghĩa là các nhà đầu tư trong nước sẽ gặp nhiều bất lợi. Năm tới cũng sẽ là năm chứng kiến sự ra đời và phát triển mạnh của các nhà đầu tư trong nước. Vài năm gần đây các tên tuổi lớn trong nước như FPT, Viglacera, Lilama, Hapro, Bitexco... đều thành lập các công ty để tập trung đầu tư và phát triển lĩnh vực bất động sản.
Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất quan tâm vào thị trường bất động sản Việt Nam, bằng chứng cho thấy là hàng loạt dự án bất động sản có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài.
Cho đến năm 2009, khi các nhà kinh doanh thương mại bán lẻ được hoạt động trực tiếp tại thị trường Việt Nam – kết quả của việc Việt Nam gia nhập WTO, thì thị trường thương mại bán lẻ vẫn là thị trường hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Bằng chứng là các tập đoàn bán lẻ tên tuổi như Parkson của Malaysia, Lotte của Hàn Quốc đang có những kế hoạch phát triển mạnh mẽ trên cả 2 thị trường Tp.HCM và Hà Nội.
Thị trường khách sạn cũng là thị trường tiềm năng với các tập đoàn khách sạn quốc tế lớn. Chỉ trong vòng 1 năm vừa qua tại khu vực Mỹ Đình đã có 5 dự án khách sạn 5 sao với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài.
Thị trường căn hộ cao cấp cũng sẽ vẫn hấp dẫn với các nhà đầu tư khi một số nhóm Việt kiều và người nước ngoài sống và làm việc tại Việt Nam được sở hữu nhà.
Nói như vậy không có nghĩa là không có thách thức đặt ra cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, trong đó phải kể đến tình trạng quỹ đất trong khu vực trung tâm hạn chế. Giá đất trên thị trường cao; vấn đề cơ sở vật chất hạ tầng như là giao thông đi lại, tiếp cận dự án, vấn đề giải phóng mặt bằng...; vấn đề thủ tục giấy tờ đặc biệt là với các nhà đầu tư nước ngoài; và vấn đề về vốn với các nhà đầu tư trong nước.
Tuy nhiên, tôi tin là Chính phủ và các cơ quan chức năng sẽ có thêm những giải pháp tích cực.
