Có nhiều lo ngại rằng các quy định xác định giá đất và khung giá đất mới được ban hành vẫn chưa đưa giá đất sát với thị trường.

Tiến sát thực tế

Nghị định 123/2007/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành nhằm khắc phục những khiếm khuyết, những thiếu sót của Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá các loại đất. Nó đã có những thay đổi cơ bản để có phương pháp xác định giá đất và một khung giá đất sát với thực tế hơn.

Cụ thể, Nghị định 123 đã bổ sung hai phương pháp xác định giá đất mới là phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.

Phương pháp chiết trừ được hiểu là phương pháp định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp này được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.

Còn phương pháp thặng dư được hiểu là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp này được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

Đây là hai phương pháp mới nhắm khắc phục những thiếu sót của hai phương pháp so sánh trực tiếp và thu nhập tại Nghị định 188.

Ngoài ra, Nghị định 123 cũng đã cố gắng bám sát thực tế bằng việc cho phép các địa phương được linh hoạt hơn trong việc xác định giá đất, đặc biệt là đất dự án, đất đền bù.

Cụ thể, khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất... thì UBND cấp tỉnh có quyền căn cứ vào các quy định hiện hành để điều chỉnh lại giá đất tai khu vực có thay đổi cho phù hợp.

Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại các địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung đất cùng loại do Chính phủ quy định.

Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, UBND các tỉnh có đất giáp ranh phải tuân theo quy định pháp luật và tuân thủ nguyên tắc: đất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó; đất giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng thì quy định mức giá như nhau. Mức định giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch không quá 30%.

Khó sát với thị trường

Nhiều chuyên gia cho rằng, với những thay đổi nói trên, Nghị định mới này chắc chắn sẽ giúp việc xác định giá đất tại các địa phương bám sát với thực tế hơn.

Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa chóng mặt, với những biến động liên tục trên thị trường nhà đất và quá trình phát triển kinh tế với các khu - cụm công nghiệp thì dường như nhiều quy định tại nghị định này vẫn chưa đưa giá đất sát với thị trường.

Đơn cử, trên thực tế rất ít địa phương có khả năng tận dụng được biên độ 20% được nêu ra trong Nghị định 123.

Có thể nhận thấy rằng, giá đất do các địa phương xây dựng vẫn thường không sát với thị trường vì còn liên quan đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất và hầu như luôn thấp hơn so với giá thực tế khá nhiều dẫn đến những bức xúc của người dân.

Có những ý kiến vẫn lo ngại về khả năng xử lý khi ban hành khung giá đất mới của các địa phương mặc dù đã có phương pháp xác định linh hoạt và gần với thực tế hiện nay hơn.

Chẳng hạn, đối với các dự án được quy hoạch, xây dựng tại các địa phương. Các địa phương có thể dựa trên hai phương pháp chiết trừ và thặng dư để xác định nhằm giúp người có đất không bị thiệt thòi. Tuy nhiên với những thay đổi nhanh chóng của thị trường, các địa phương khó có thể đưa ra được khung giá đất theo kịp thị trường.

Điều này có thể dẫn đến hai hệ quả là hoặc người dân có đất bị thiệt thòi trong khi giá đất tại thời điểm đền bù đã cao hơn nhiều so với giá đất tại thời điểm xác định; hoặc các doanh nghiệp sẽ thiệt thòi bởi thường thì thời gian thực hiện dự án ít nhất trong vài ba năm, và trong khoảng thời gian đó giá đất đã có những thay đổi khá lớn.