Dù cấm hay siết chặt việc quản lý hoạt động lưu trú ngắn hạn tại chung cư, thì các chuyên gia đều cho rằng sẽ có thể mở ra cơ hội cho người mua ở thực, khi giá trị đầu tư dần phản ánh đúng giá trị sử dụng…

Thời gian vừa qua, nhiều chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đã ra các quy định: không cho phép cư dân sử dụng căn hộ của mình để kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày theo dạng Airbnb (mô hình kết nối người cần thuê nhà, phòng nghỉ với những người có phòng cho thuê), khi UBND thành phố ra quyết định cấm hoạt động này vào đầu tháng 3. Ban quản trị nhiều chung cư tại một số địa phương khác cũng đã và đang xem xét các quy định tương tự. 

Động thái này diễn ra khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ  ngày 1/8/2024 quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Chia sẻ với VnEconomy, TS.Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng: Việc siết chặt quy định không cho phép cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các căn hộ chung cư để ở, không chỉ tạo điều kiện cho những mô hình lưu trú chuyên nghiệp, hợp pháp như khách sạn, căn hộ dịch vụ phát triển; mà còn mở ra cơ hội cho người mua ở thực khi một bộ phận chủ sở hữu căn hộ cho thuê Airbnb “bán tháo”.

Thưa ông, hiện nay có ý kiến đánh giá hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn đang phát triển tràn lan theo mô hình Airbnb tại các đô thị lớn, không chỉ gây ra những phiền  toái cho cư dân, mà còn đặt ra nguy cơ thất thu ngân sách Nhà nước. Đồng thời, tạo ra sự cạnh tranh thiếu công bằng với những mô hình lưu trú chuyên nghiệp như: khách sạn hay condotel. Ông nhận định như thế nào đối với vấn đề này?

Thực tế, các dự án căn hộ chung cư đều được cấp phép và triển khai dựa trên chỉ tiêu quy hoạch cụ thể của khu vực về mật độ dân cư, số lượng căn hộ, nhu cầu sử dụng  tiện ích công cộng, bãi đỗ xe, hệ thống giao thông, phòng cháy chữa cháy và hạ tầng xã hội. Những chỉ tiêu này xây dựng nhằm phục vụ cộng đồng cư dân sinh sống dài hạn, phù hợp với chức năng “nhà ở” trong quy hoạch sử dụng  đất.

Tuy nhiên, khi một lượng lớn căn hộ bị chuyển đổi mục đích sử dụng thành cơ sở lưu trú ngắn hạn, kéo theo lượng người ra vào mỗi ngày gấp nhiều lần dự kiến có thể, khiến hệ thống hạ tầng chung nhanh chóng bị quá tải, gây ảnh hưởng đến trải nghiệm sống của cư dân và làm gia tăng chi phí bảo trì, sửa chữa cho ban quản lý tòa nhà trong tương lai. Không những vậy, hoạt động cho thuê ngắn hạn còn khiến việc kiểm soát thông tin người ra vào trở nên khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự, cháy nổ, tệ nạn xã hội.

Ngoài ra, việc sử dụng căn hộ để cho thuê lưu trú ngắn hạn cũng tạo cạnh tranh thiếu công bằng trên thị trường lưu trú, nhất là so với các mô hình chuyên nghiệp như khách sạn, condotel. Theo đó, trong khi những loại hình lưu trú chính thống phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn pháp lý, vận hành và nộp thuế đầy đủ, thì hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn lại phần lớn diễn ra tự phát, không chịu nhiều ràng buộc pháp lý, giúp giá thuê căn hộ ngắn hạn thường có tính cạnh tranh cao hơn.  Hơn thế nữa, phần lớn hoạt động cho thuê ngắn ngày hiện nay không đăng ký kinh doanh, không kê khai thuế, dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước. 

Việc siết chặt quản lý loại hình cho thuê ngắn hạn có giúp bảo vệ quyền lợi của cư dân sinh sống lâu dài tại chung cư không, thưa ông?

Quản chặt hoạt động lưu trú ngắn hạn tại các chung cư để ở, phân định rõ ràng giữa “nhà ở” và “kinh doanh”, là cần thiết. Điều này không chỉ nhằm đảm bảo an ninh trật tự và quyền lợi cư dân, mà còn góp phần định hình lại thị trường lưu trú theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và công bằng hơn. 

Vì vậy, Nhà nước cần sớm nghiên cứu, ban hành quy định pháp lý cụ thể đối với hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn. Trong đó, chủ sở hữu căn hộ muốn cho thuê căn hộ phục vụ lưu trú ngắn hạn phải cam kết không để ảnh hưởng và phải được sự đồng thuận của nhóm cư dân đang sinh sống ổn định tại chung cư.

Đối với những mô hình vẫn tiếp tục hoạt động, cần có cơ chế quản lý nghiêm ngặt như đăng ký kinh doanh, khai báo tạm trú, tuân thủ quy định về thuế và tiêu chuẩn vận hành tương tự các loại hình lưu trú hợp pháp. Đồng thời đưa ra chế tài xử phạt đủ mạnh với trường hợp vi phạm. 

Vậy, theo ông, khi hoạt động cho thuê ngắn hạn bị hạn chế, liệu người mua để ở có cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý hơn?

Dù cấm hay siết chặt việc quản lý hoạt động lưu trú ngắn hạn tại các chung cư, thì đều có thể mở ra cơ hội cho người mua ở thực khi giá trị đầu tư dần phản ánh đúng giá trị sử dụng.  Bởi khi hoạt động lưu trú ngắn hạn bị kiểm soát chặt chẽ, tỷ lệ lấp đầy giảm, biên lợi nhuận đầu tư sẽ suy giảm.

Đặc biệt, chủ căn hộ nếu muốn tiếp tục cho thuê ngắn hạn cũng phải đáp ứng hàng loạt yêu cầu pháp lý từ chính quyền như đăng ký kinh doanh, chứng chỉ phòng cháy chữa cháy, nghĩa vụ thuế và các loại phí liên quan. Điều này làm gia tăng chi phí vận hành và làm giảm sức hấp dẫn của hình thức đầu tư này. 

Ngoài ra, khi rào cản pháp lý ngày càng được siết chặt, nhiều căn hộ không còn hiệu quả nếu tiếp tục khai thác lưu trú ngắn hạn. Trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ hiện đã ở mức cao, ít dư địa tăng thêm và dòng tiền khai thác suy giảm, nhóm nhà đầu tư lướt sóng, hoặc mua để khai thác ngắn hạn sẽ có xu hướng thu hẹp. Qua đó giúp tăng nguồn cung căn hộ phù hợp cho người mua ở thực, những người có nhu cầu sở hữu để ở lâu dài, với mức giá hợp lý hơn.

Trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả đang thiếu hụt, liệu chính sách siết cho thuê ngắn hạn có góp phần tạo ra những tác động tích cực? Ông có thể chia sẻ thêm quan điểm của mình?

Thị trường đang đối mặt với nguy cơ “khủng hoảng” nhà ở, nguồn cung sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân thiếu hụt nghiêm trọng, việc hạn chế đầu cơ bằng các công cụ pháp lý là cần thiết. Nhất là hiện nay, nhiều cá nhân lợi dụng dòng tín dụng “rẻ” để sở hữu sản phẩm với mục đích đầu cơ, khiến giá căn hộ liên tục tăng, trong khi thanh khoản chỉ tập trung ở một số dự án.

Xu hướng này cũng phù hợp với thế giới, nhiều thành phố lớn trên thế giới đã siết chặt, thậm chí cấm việc cho thuê lưu trú ngắn ngày trong khu dân cư để giải quyết vấn đề khủng hoảng nhà ở. Khi sự bùng phát của các mô hình lưu trú ngắn hạn làm tăng giá thuê dài hạn, đẩy giá căn hộ lên cao, khiến người dân không còn khả năng tiếp cận nhà ở.

Nhà nước nên xây dựng khung pháp lý như thế nào để vừa quản lý hiệu quả hoạt động lưu trú ngắn hạn? Ông có đề xuất hay kiến nghị cụ thể nào không?

Việc siết chặt hoạt động cho thuê căn hộ chung cư làm lưu trú ngắn hạn là cần thiết để đảm bảo đúng chức năng “nhà ở”, tránh quá tải hạ tầng, mất an ninh trật tự và thất thu ngân sách Nhà nước. Đồng thời, biện pháp này cũng góp phần tái lập sự công bằng giữa các mô hình lưu trú hợp pháp như khách sạn, condotel với loại hình Airbnb vốn ít bị ràng buộc pháp lý. 

Tuy nhiên, kiến nghị Nhà nước cần ban hành quy định rõ ràng về hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn, yêu cầu phải đăng ký kinh doanh, kê khai thuế, tuân thủ tiêu chuẩn vận hành, đồng thời phải có sự đồng thuận của cư dân trong tòa nhà. Vi phạm cần được xử phạt nghiêm minh.

Việc kiểm soát hoạt động này cũng sẽ mở ra cơ hội cho người mua ở thực khi giá trị đầu tư phản ánh đúng giá trị sử dụng. Đây là bước đi phù hợp trong bối cảnh khan hiếm nhà ở, nhằm giảm đầu cơ và tăng nguồn cung căn hộ có giá hợp lý cho đại đa số người dân.