Nguồn cung căn hộ trung tâm nội đô chỉ chiếm 1%

Trong báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản Hà Nội, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), nhận định nguồn căn hộ khu vực trung tâm rất khan hiếm, giá tiếp tục tăng.

Theo TS. Đính, 10 tháng đầu năm 2024, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 19.000 sản phẩm mới, cao hơn 70% tổng nguồn cung năm 2023. Trong đó, 88% nguồn cung là loại hình cao tầng, đến từ những dự án cao cấp, hạng sang của chủ đầu tư lớn tại khu Đông và khu Tây TP. Hà Nội. Còn phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn “vắng bóng”, căn hộ trung cấp bắt đầu khan hiếm. Các dự án căn hộ mở bán từ quý 3/2024 đều đạt mức giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, toàn thị trường có hơn 30.000 sản phẩm mở bán.

SẢN PHẨM MỞ MỚI BẰNG 30% NĂM 2023

Riêng về thị trường căn hộ tại các quận lõi trung tâm, giai đoạn 2018-2023, nguồn cung liên tục duy trì ở mức thấp cùng đà sụt giảm nguồn cung của cả thành phố. Đến năm 2024, nguồn cung căn hộ Hà Nội tăng trưởng mạnh, tuy nhiên tại khu vực trung tâm bao gồm quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng vẫn khan hiếm.

Sơ bộ năm 2024, khu vực trung tâm chỉ có 400 sản phẩm mở bán, với 3 dự án mới, bằng khoảng 30% năm 2023. Bởi thực tế, hơn 90% nguồn cung căn hộ Hà Nội năm 2024 được đóng góp từ dự án tại các quận, huyện vùng ven. Khu vực trung tâm chỉ chiếm tỷ trọng 1%, nguồn cung hiện hữu chủ yếu là dự án cũ.

Ngoài ra, theo ông Đính, giá bất động sản khu vực trung tâm đang có xu hướng tăng với lực cầu “khổng lồ” từ quá trình phát triển kinh tế và đô thị hóa giữa bối cảnh nguồn cung khan hiếm, động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới có mức giá ngày càng cao. Giá căn hộ trung bình tại 4 quận trung tâm Hà Nội đã tăng gấp đôi so với đầu năm 2019, cao hơn 30% so với mức tăng trung bình của toàn Hà Nội. Hai Bà Trưng và Đống Đa là hai quận có tốc độ tăng giá tốt nhất trong 5 năm qua, do mặt bằng giá tương đối cao so với dự án mở bán mới ở khu vực vùng ven.

Đặc biệt, những dự án mở bán mới 3 năm trở lại đây còn liên tục được điều chỉnh tăng giá, khoảng 10% sau mỗi giai đoạn mở bán. Các dự án căn hộ cao cấp mở bán mới năm 2024 có giá phổ biến từ 125 triệu/m2; căn hộ dịch vụ có giá 88 triệu/m2 (chưa gồm VAT KPBT).

Bên cạnh đó, nhu cầu căn hộ, bao gồm đầu tư và ở thực tại khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức cao, nhất là sản phẩm hạng sang. Thực tế, việc nguồn cung sơ cấp không nhiều nên sản phẩm được hấp thụ khá tốt. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới sơ bộ năm 2024 ước đạt 50%. Giao dịch của khu vực chủ yếu phát sinh trên thị trường thứ cấp.

GIÁ SẼ TIẾP TỤC TĂNG CAO

Tuy nhiên, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, dự báo những năm tới, “cơn khát” căn hộ tại lõi trung tâm nội đô sẽ tiếp tục tiếp diễn, bởi hiện nay quỹ đất ngày càng cạn kiệt, nhiều dự án vướng mắc pháp lý chưa thể tháo gỡ ngay. Tại nội đô Hà Nội, các dự án sau khi mở bán đã “hết hàng” nhanh chóng.

Dẫn thông tin từ một số tập đoàn, công ty bất động sản như Savills, CBRE, ông Chung cho biết các đơn vị này cũng có những nhận định tương tự. Cụ thể, Savills chia sẻ trong vòng 3 - 5 năm tới nguồn cung căn hộ nội thành vẫn duy trì tình trạng khan hiếm; còn CBRE, tháng 9/2024 nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tập trung chủ yếu tại những khu vực ven Hà Nội…

Đồng quan điểm, ông Đính cho rằng trong dài hạn, dự căn hộ mới chỉ có một phần nhỏ cơ hội được phát triển thông qua các chính sách về cải tạo chung cư, tập thể cũ.

Hơn với lợi thế tập trung ở 4 quận lõi, có vị thế “trái tim của trái tim” cả nước, luôn được săn đón nhờ vị trí đắc địa, hệ thống hạ tầng xã hội chất lượng và hiện đại bậc nhất thủ đô. Đồng thời là nơi đặt trụ sở của nhiều doanh nghiệp, tập đoàn lớn, đại sứ quán nên dễ dàng tiếp cận nhà hàng, quán cà phê, khu mua sắm… Vì vậy, dù mặt bằng giá đã ở mức giá cao nhưng giá căn hộ ở trung tâm sẽ còn tăng.

“Với việc tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn, không ít người Hà Nội sẽ có xu hướng dịch chuyển ra những huyện vùng ven, kể cả nơi hạ tầng chưa phát triển, nhất là người có thu nhập để mua nhà. Thậm chí, tình trạng này có thể diễn ra ở các đô thị khác trong tương lai gần nếu như không hoạch định lại cơ chế cấp phép dự án. Tuy nhiên, giá chung cư tại một số khu vực cũng bắt đầu không còn ở mức “phù hợp” nữa”, chuyên gia lưu ý.

Xoay quanh sản phẩm căn hộ, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ một câu chuyện khá thú vị rằng, năm 2024 đã chứng kiến một “nghịch lý”, dù giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp ở cả Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đều neo ở mức cao nhưng sức mua đều khá tốt. Đến 70% môi giới nhận định dự án chung cư tại Hà Nội có lượng giao dịch khả quan, thậm chí “cháy hàng”. Tương tự, con số này tại TP Hồ Chí Minh đạt hơn 40%.

“Điều này cho thấy sức hút mạnh mẽ của phân khúc căn hộ trên thị trường. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ bình dân và trung bình tại thành phố lớn vẫn được đánh giá phân khúc chủ đạo, thu hút sự quan tâm từ người mua ở thực với nhu cầu sở hữu nhà để an cư lạc nghiệp. Căn cứ từ thực tế, việc phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền sẽ là nhu cầu cấp bách trong các đô thị lớn”, ông Tuấn nhấn mạnh.