Tại Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong xác định giá đất, thay vào đó Nhà nước đóng vai trò chủ thể xác định; đồng thời đề xuất 2 phương án khi xây dựng bảng giá đất...

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa gửi Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đến các bộ ngành, đơn vị, địa phương lấy ý kiến góp ý. Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Luật Đất đai năm 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đang từng bước hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý đất đai, nhất là thông qua việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương. 

Tuy nhiên, qua 1 năm thi hành Luật Đất đai cho thấy vẫn còn có một số tồn tại, vướng mắc đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi nhằm tiếp tục thể chế các quan điểm, định hướng quả Đảng, đồng thời, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai là cần thiết, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước trong giai đoạn hiện nay.

ĐỂ KỊP THỜI THÁO GỠ VƯỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC TIỄN

Do đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi, bổ sung nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai sau 3 năm thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW và 1 năm thực hiện Luật đất đai năm 2024; về sắp xếp tổ chức bộ máy, đơn vị hành chính theo mô hình chính quyền hai cấp; về phát triển kinh tế tư nhân; về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia, hội nhập quốc tế trong tình hình mới; về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật; đảm bảo kế thừa, sự ổn định, tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Đồng thời, kịp thời giải quyết các vấn đề ưu tiên, cấp bách của lĩnh vực đất đai để tháo gỡ kịp thời những vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn, tháo gỡ “điểm nghẽn” về thể chế, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng cho biết việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai gồm 68 khoản, chia thành 3 nhóm nội dung: Nhóm các nội dung thể chế quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18-NQ/TW do Đảng ủy Chính phủ đề xuất được Ban Chấp hành Trung ương thông qua tại Nghị quyết số 69-NQ/TW ngày 19/7/2025; Nhóm các nội dung sửa đổi, bổ sung để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật; Nhóm các nội dung sửa đổi để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

NHIỀU ĐIỂM MỚI ĐƯỢC ĐỀ XUẤT

Một trong những nội dung đáng chú ý của Dự thảo là Khoản 40 về sửa đổi, bổ sung điều 158 Luật Đất đai 2024 (quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất).

Cụ thể, Khoản 1 của Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định việc định giá đất phải bảo đảm 5 nguyên tắc: phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch. Đồng thời, bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Căn cứ định giá đất theo dự thảo bao gồm: Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; Cùng với đó là thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất; Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Còn theo Dự thảo luật, Chính phủ sẽ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất.

Như vậy, điểm mới tại Dự thảo là việc định giá đất không còn "nguyên tắc thị trường". Thay vào đó, việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.

Ngoài ra, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 159 về bảng giá đất. Theo đó, Dự thảo đưa ra 2 phương án.

Phương án 1: UBND cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm thì UBND cấp tỉnh quyết định. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng đến từng thửa.

Phương pháp 2: bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất.

Cũng theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai  phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, chủ yếu là luật hóa các nội dung đã được phân cấp, phân quyền và phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai.

Các nội dung này gồm: thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích và hình thức sử dụng đất, phê duyệt phương án sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất; thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.