Thủ Thiêm trong mắt nhà đầu tư

Công ty Tư vấn Edaw, đơn vị đang tư vấn cho Tp.HCM xây dựng kế hoạch đầu tư và kế hoạch tài chính phát triển khu đô thị mới Thủ Thiêm đã phỏng vấn 25 công ty tư nhân có thương hiệu trong và ngoài nước về môi trường cũng như tiềm năng đầu tư vào Thủ Thiêm.

>>

Khu đô thị mới Thủ Thiêm đến đâu rồi?

Khảo sát cho thấy các dự án thương mại và nhà ở thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư; tuy nhiên cũng có những thách thức lớn về đầu tư bao gồm việc thiếu cơ sở hạ tầng, điều kiện địa chất yếu và luật lệ không rõ ràng.

Cơ hội đầu tư

Phần lớn các công ty quan tâm đến đất dân cư, đặc biệt là các công ty trong nước nhỏ và vừa. Một số công ty lớn (cả trong và ngoài nước) có quan tâm đến những khu dự án phức hợp gồm siêu thị, khách sạn, khu đa chức năng và đất hạ tầng dân sinh; nhưng họ vẫn tập trung chính vào đất dân cư, thứ đến mới là đất siêu thị, văn phòng, khách sạn.

Đối với hạ tầng, nhiều công ty nước ngoài lớn quan tâm đến việc giúp chính quyền xây dựng các cơ sở hạ tầng cơ bản - như trạm điện và nhà máy xử lý nước - cũng như việc đổi đất lấy hạ tầng. Nhà đầu tư mong muốn các công trình cơ sở hạ tầng sẽ được gộp chung gói với các dự án dân cư, văn phòng.

Các công ty trong nước và một số công ty nước ngoài chủ yếu quan tâm đến những lô đất nhỏ (<3 héc ta) và vừa (10-15 héc ta); chỉ có bốn công ty nước ngoài lớn quan tâm đến những lô đất lớn (25-50 héc ta). Hầu hết các công ty ưa thích hình thức liên danh cho những lô đất lớn (>40 héc ta) để chia sẻ rủi ro.

Hạ tầng dân sinh

Chỉ một công ty nước ngoài lớn quan tâm đến việc phát triển các cơ sở hạ tầng dân sinh. Còn đa số các công ty khác chỉ sẵn sàng xây dựng các cơ sở hạ tầng dân sinh - như trung tâm hội chợ triển lãm, trường học, bệnh viện, sân vận động... khi những hạ tầng đó là một bộ phận của dự án lớn hơn bao hàm những mục đích sử dụng đất khác hấp dẫn hơn.

Có bốn công ty nước ngoài nhấn mạnh sự quan tâm đến hình thức Xây dựng - Chuyển giao (BT) cho hầu hết các cơ sở hạ tầng dân sinh, trong khi có hai công ty nước ngoài khác cho biết họ cũng quan tâm đến hình thức Xây dựng - Vận hành - Chuyển giao (BOT).

Nhà đầu tư quan tâm gì?

Có bốn mối quan tâm chính về đầu tư ở Thủ Thiêm được hầu hết các công ty đề cập:

- Chi phí giải phóng mặt bằng: chính quyền phải chi trả.

- Giao thông vào Thủ Thiêm - cầu, đường hầm và các tuyến đường nhánh nối Thủ Thiêm với quận 1, 4 và 7 rất quan trọng cho sự thành công của dự án; các công ty rất quan tâm đến tiến độ và hiệu quả trong việc thực hiện các công trình kết nối này.

- Sự minh bạch trong thủ tục có liên quan đến chính quyền; việc đấu giá đất đến nay vẫn không minh bạch; các công ty không chắc chắn rằng quá trình phát triển Thủ Thiêm sẽ được thực hiện công bằng.

- Chi phí tái định cư: các công ty mong muốn chính quyền đứng ra giải quyết tái định cư và đền bù.

Các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến tiến độ giải tỏa đền bù, họ lo ngại sẽ tiếp tục chậm trễ, và chi phí tiếp tục tăng theo thời gian. Ngoài ra, các nhà đầu tư còn quan tâm đến những vấn đề như:

- Đồ án quy hoạch tổng thể của Sasaki dành quá nhiều quỹ đất cho văn phòng, cần phải được điều chỉnh lại để phù hợp về tài chính đối với một số nhà đầu tư.

- Chi phí xây dựng (đặc biệt trên nền đất yếu) sẽ rất cao.

- Thời gian thực hiện dự án không rõ ràng, ảnh hưởng đến tiến độ mặc dù có sự can thiệp mạnh của chính quyền.

- Chi phí chuyển nhượng đất từ người nước ngoài sang người trong nước cao (chênh lệch giá).

- Các công ty nước ngoài đặc biệt quan tâm đến vấn đề duy trì mục tiêu quy hoạch lâu dài và thiết kế tổng thể của Thủ Thiêm trong quá trình thực hiện dự án.

Những đề xuất

- Các công ty muốn được thuê đất với thời hạn dài hơn - 70 năm (thay vì 50 năm).

- Cần có cơ chế rõ ràng cho phép gia hạn thuê đất sau khi kết thúc thời hạn thuê ban đầu.

- Thủ Thiêm nên được quản lý bởi một công ty phát triển phi lợi nhuận với thành viên là các nhà đầu tư chính và các cơ quan quản lý.

- Các công ty nước ngoài ưa thích hình thức đầu tư dự án 100% vốn nước ngoài.

- Cần có khu một cửa để thu hút nhà đầu tư và làm cho cơ chế phê duyệt dễ dàng hơn.

- Cần áp dụng một cơ chế đấu thầu và phê duyệt đất đai minh bạch, với cơ chế thầu mở hợp lý cho quy trình đấu giá đất, và có thể là cơ chế thanh toán giá đất tăng dần theo thời gian.

Các công ty cũng kiến nghị, từ nay đến năm 2010 chính quyền Tp.HCM cần:

- Bồi thường và giải phóng xong mặt bằng để xúc tiến triển khai dự án và chứng tỏ sự cam kết của chính quyền đối với dự án.

- Các cơ sở hạ tầng cơ bản cũng sẽ được chính quyền thực hiện.

- Cách tốt nhất trong giai đoạn này là để một nhóm nhỏ (1-3) công ty phát triển để tạo ấn tượng và kích thích sự đầu tư vào dự án.

- Xây dựng các trụ sở cơ quan công quyền chính tại Thủ Thiêm để minh chứng sự cam kết của chính quyền đối với dự án.

- Hoàn thành việc kết nối Thủ Thiêm - đặc biệt là việc thi công các cây cầu có trong đồ án quy hoạch tổng thể của Sasaki.