Hiện cả nước có 84 khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn, còn lại trung bình khoảng 80%. Thống kê cho thấy bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi liên tục gia tăng cả về giá lẫn nhu cầu.

CHUẨN BỊ NGUỒN CUNG MỚI

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện trong năm 2022 đạt mức cao nhất trong 5 năm qua là 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với năm trước. Các lĩnh vực thu hút FDI là ngành sản xuất & chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng 61%; bất động sản là 16% và công nghệ, điện và lĩnh vực khác là 23%. Các nước dẫn đầu về tổng vốn đăng ký: Singapore (23,3%), Hàn Quốc (17,6%), Nhật Bản (17,3%).

Với nguồn vốn FDI thực hiện vẫn tăng trưởng khả quan, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho thấy tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước có xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại các tỉnh phía Nam là khoảng 85%. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Trong đó, Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước khi có 29 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp kín đạt trên 95%.

Giá thuê tăng khoảng 10% so với kỳ trước, trung bình 100 – 120 USD/m2/chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam do nguồn cung khan hiếm.

Tại các khu công nghiệp miền Bắc, giá thuê dao động từ 90 – 120 USD/m2/chu kỳ thuê.

Tại khu vực miền Nam, thị trường TP.HCM ghi nhận mức giá thuê trung bình cao nhất, dao động từ 180-300 USD/m2. Tiếp theo là Long An với mức giá thuê trung bình trong khoảng 125-275 USD/m2. Mức giá thuê tại Bình Dương dao động từ 100-250 USD/m2 còn tại Đồng Nai là từ 100-200 USD/m2. Mức giá này được tính theo mỗi chu kỳ thuê.

Nhận định của Công ty Chứng khoán Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (SBSC) tại báo cáo cập nhật ngành bất động sản mới đây cho rằng ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử chọn Việt Nam là điểm đến. Samsung với kế hoạch đầu tư thêm 3,3 tỷ USD vào Việt Nam trong năm nay và 2 tỷ USD trong số đó đã được hiện thực hóa.

Ngoài ra, Foxconn, Luxshare, Goertek, rồi Intel, LG đều đang tăng tốc đầu tư vào Việt Nam. Nếu như năm ngoái, LG hai lần tăng vốn ở Nhà máy LG Display, còn Foxconn sau khi đầu tư thêm 270 triệu USD cũng đang có kế hoạch đầu tư tiếp khoảng 300 triệu USD để mở rộng nhà máy và có thể sẽ sản xuất iPad, Apple Watch tại Việt Nam. Goertek cho đến nay đã nhanh chóng nâng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 1 tỷ USD.

“Bất động sản công nghiệp có lợi suất đạt 8 - 11% và lợi nhuận trung bình của nhà cho thuê chỉ vào khoảng hơn 4%/năm. Giá cho thuê bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng, nhất tại thị trường phía Nam”, theo SBSC.

Ghi nhận của Cushman & Wakefiel Việt Nam cũng cho thấy giá thuê tiếp tục tăng ở khắp các phân khúc bất động sản công nghiệp tại thị trường miền Nam trong quý cuối năm 2022. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy giảm do nguồn cung mới gia nhập thị trường, và nhu cầu đối với loại hình kho xưởng xây sẵn có dấu hiệu chững lại.

Cụ thể về từng loại hình bất động sản công nghiệp, theo Cushman & Wakefiel Việt Nam, diện tích đất khu công nghiệp cho thuê đạt 28.170 ha, tăng 1% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy gần 81%, ổn định so với quý trước và giảm 5 điểm phần trăm so với năm ngoái. Giá thuê trung bình đạt 159 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3% so với quý trước và tăng 10% so với năm ngoái

Đối với nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung đạt khoảng 4.820.000 m2, tăng 2% so với quý trước và 17% với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 80%, giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước và năm ngoái. Giá thuê trung bình là 4,6 USD/m2/tháng, giảm 3% so với năm ngoái, ổn định so với quý trước

Ở loại hình nhà kho xây sẵn, nguồn cung đạt 5.000.000 m2, tăng 9% so với quý trước và tăng 39% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 76%, giảm 3 điểm phần trăm với quý trước và giảm 9 điểm phần trăm so với năm ngoái. Giá thuê trung bình là 4,4 USD/m2/tháng, tăng 1% so với quý trước và tăng 10% so với năm ngoái.

Nhìn chung, thị trường kho xưởng xây sẵn ghi nhận hơn 300.000m2 nguồn cung mới, chủ yếu tại các tỉnh Đồng Nai và Long An.

Trong quý vừa qua, bộ phận cho thuê của Cushman & Wakefield ghi nhận nhu cầu thuê quy mô lớn từ các doanh nghiệp lên đến 20.000 – 50.000 m2. Bên cạnh vị trí và giá cả, doanh nghiệp dần chú trọng hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất, cải thiện chất lượng dịch vụ khách hàng và nhất là các yếu tố môi trường và phát triển bền vững như mục tiêu phát thải ròng bằng Không (Net Zero), năng lượng tái tạo và nền kinh tế tuần hoàn (circular economy).

GIÁ THUÊ TUỲ THUỘC NHU CẦU

Việt Nam vẫn sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023, chủ yếu vì nền kinh tế có độ mở lớn, phụ thuộc vào các thị trường lớn, trong bối cảnh kinh tế thế giới đang có dấu hiệu chững lại hoặc bước đầu suy thoái, lạm phát gia tăng, và chính sách tiền tệ thắt chặt ở nhiều quốc gia.

Dự báo của Cushman & Wakefiel Việt Nam cho rằng giai đoạn từ năm 2023 trở đi, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho xưởng dồi dào. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế vào năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài. Nguồn cung mới sẽ đặt áp lực lên giá thuê của kho xưởng, làm giá thuê tương lai có thể không đổi hoặc thậm chí giảm.

Trong bối cảnh giá đất tăng cao, nhà đầu tư sẽ hướng tới những vị trí có giá hấp dẫn hơn như Bình Phước, Bình Thuận, Cần Thơ.

Trong tương lai, Cushman & Wakefield dự báo lượng nguồn cung khu công nghiệp tương lai là khoảng 27.000 ha, nhà xưởng xây sẵn khoảng 4,1 triệu m2 và nhà kho xây sẵn khoảng 2,8 triệu m2.

Tuy nhiên, báo cáo của SBSC lạc quan hơn khi đơn vị này cho rằng trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố, như: kinh tế ổn định, tăng trưởng GDP hàng năm ở mức cao, nguồn vốn FDI ổn định… Ngoài ra, những chính sách mới sẽ đem đến nhiều thay đổi lớn với thị trường trong năm 2023, như: Nghị quyết 18-NQ/TW về đất đai: bỏ khung giá đất có phương pháp xác định giá thị trường của đất…