Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho biết trong quý 2/2025, thị trường bất động sản cao tầng Hà Nội đã ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét, khi nguồn cung trung cấp mở mới vắng bóng quý thứ 5 liên tiếp, nên kéo theo nhu cầu tìm mua chuyển hướng mạnh sang thị trường thứ cấp.

Theo dữ liệu từ One Mount Group, quý 2/2025 ghi nhận khoảng 28.900 giao dịch bất động sản, tăng 56% so với quý trước. Trong đó, giao dịch thứ cấp chiếm 20.400 căn, gấp 2,4 lần sơ cấp (8.500 căn). Đáng chú ý, căn hộ cao tầng tiếp tục là phân khúc sôi động nhất, với hơn 17.100 căn được mua bán (gồm cả sơ cấp và thứ cấp), tăng 107% so với quý trước. Trong khi nguồn cung sơ cấp mở mới giảm, thì giao dịch thứ cấp tăng 8% so với cùng kỳ năm 2024 và tăng tới 84% so với quý trước, đạt 9.400 căn nhờ quỹ hàng chuyển nhượng dồi dào, giá bán đa dạng và phù hợp hơn với khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực.

“Sự dịch chuyển này là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng, từ việc vắng bóng dự án trung cấp – bình dân, giá sơ cấp tăng cao, cho tới tâm lý thận trọng hơn của người mua”, ông Tiến nhận định.

Tuy nhiên, “sự dịch chuyển sang thị trường thứ cấp trong quý 2/2025 không đơn thuần là phản ứng tạm thời trước sự thiếu hụt nguồn cung trung cấp mới, mà còn cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của thị trường chuyển nhượng trong việc duy trì thanh khoản. Thị trường thứ cấp đang trở thành “van xả” giúp cân bằng thị trường giữa bối cảnh nguồn cung sơ cấp lệch pha. Giao dịch thứ cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục đóng vai trò động lực chính, giữ nhịp cho thị trường bất động sản Hà Nội trong suốt năm 2025”, đại diện One Mount Group nhận định.

Về triển vọng nguồn cung mới, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến được tăng mạnh hơn. Giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận 46.600 căn hộ từ 43 dự án. Trong đó, phần lớn không nằm tại các vị trí trung tâm. Điều này có thể dẫn tới xu hướng điều chỉnh mặt bằng giá chung theo hướng giảm nhẹ, nhưng các dự án nằm trong khu vực có quỹ đất hạn chế, nhu cầu cao và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng vẫn giữ giá hoặc tiếp tục tăng.

Thực tế, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu thực và khả năng tiếp cận của người dân không chỉ là thách thức của riêng các đô thị lớn tại Việt Nam, mà cũng đang diễn ra tại nhiều thành phố lớn trên thế giới. Ghi nhận từ Savills cho thấy chính phủ và các nhà hoạch định chính sách ở nhiều quốc gia đã và đang triển khai loạt giải pháp để cải thiện cán cân cung – cầu trên thị trường nhà ở.

Trong đó, Paris trong giai đoạn 2000 - 2024 cung cấp trung bình 40.000 ngôi nhà mới mỗi năm. Song với quỹ đất hạn chế và giá bất động sản liên tục tăng cao, thành phố đã chuyển hướng sang tái sử dụng các công trình hiện hữu thay vì mở rộng xây dựng mới. Theo kế hoạch nhà ở năm 2024, Paris đặt mục tiêu chuyển đổi các tòa nhà hiện có và hướng đến đạt tỷ lệ 40% nhà ở công vào năm 2035. Đồng thời, thành phố dự kiến áp thuế đối với bất động sản bỏ hoang nhằm đưa những nguồn cung không sử dụng trở lại thị trường.

Còn Thượng Hải – Trung Quốc năm 2024 hoàn thành khoảng 127.000 căn nhà mới, cho thấy tốc độ phát triển ổn định. Dù vậy, khả năng chi trả vẫn là một trở ngại lớn. Chi phí sinh hoạt, cơ hội việc làm giảm và áp lực từ lối sống hiện đại đang tạo ra những ảnh hưởng không nhỏ. Để giải quyết, chính quyền địa phương đã tập trung thúc đẩy tăng trưởng thu nhập và củng cố niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản.