Nhiều chuyên gia cho rằng giá bất động sản toàn cầu sẽ không bao giờ giảm, kể cả Trung Quốc. Đặc biệt, giá bất động sản của Việt Nam cao gấp đôi Trung Quốc trong giai đoạn hiện tại. Thực trạng này tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản rất rõ nét…

Trong bối cảnh đất nước ta đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, với những chuyển biến tích cực trong cải cách thể chế, phát triển kinh tế tư nhân và hoàn thiện hệ thống pháp luật, câu chuyện nhà ở vừa túi tiền ngày càng trở nên thiết thực. Đây không chỉ là mong muốn chính đáng của người dân, mà còn là một phần quan trọng trong chính sách an sinh, góp phần ổn định cuộc sống đô thị và hướng tới phát triển bền vững.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, nhất là tại các đô thị lớn. Thị trường vẫn ghi nhận mức giá neo cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người có thu nhập thấp và trung bình.

CUNG KHÓ GẶP CẦU THỰC

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, để lý giải việc giá nhà tăng cần xét đến nhiều yếu tố. Trong đó, đối với loại hình chung cư, hiện chi phí nguyên vật liệu và giá đất ngày càng leo thang. Mặt khác, dù nhìn bề ngoài nguồn cung dường như khá dồi dào, nhưng thực tế còn khoảng cách lớn so với nhu cầu thực của người dân. Đơn cử như tại một thành phố gần 8,5 triệu dân, mỗi năm chỉ có khoảng 30.000 – 40.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường, trong khi thực tế cần tới 70.000 – 80.000 căn/năm mới đáp ứng đủ.

Ông cũng cho biết, qua khảo sát của Batdongsan.com.vn, phần lớn người mua đều có xu hướng lựa chọn sản phẩm chung cư sơ cấp, thay vì căn hộ thứ cấp. Điều này thể hiện tâm lý thị trường vẫn ưu tiên nhà mới. Đáng chú ý, dòng tiền tại khu vực phía Bắc có xu hướng tập trung nhiều ở chính khu vực này. Nếu hiện tại ở Thành phố Hồ Chí Minh giá tăng một phần vì nguồn cung khan hiếm, thì Hà Nội rất khác. Những người có điều kiện tài chính ở phía Bắc thường có xu hướng muốn có nhà ở phía Bắc, nhất là Hà Nội. Vì vậy, sau một thời gian chờ đợi mà giá không giảm như kỳ vọng, họ tiếp tục quay lại thị trường và chấp nhận mua vào ở mức cao, cứ như vậy khiến giá bất động sản tại Hà Nội khó giảm.

Ở góc nhìn khác, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đánh giá Việt Nam có những đặc điểm riêng biệt và không giống với các nền kinh tế khác. Về thị trường bất động sản Việt Nam, nguồn cung từ sơ cấp không có nhiều người tiếp cận được, mà chủ yếu là tiếp cận ở giai đoạn thứ cấp, tức là giá đã tăng một lần. Thậm chí ở thị trường thứ cấp, sản phẩm có khi trải qua 5 - 7 chặng vẫn chưa chắc đến được với người có nhu cầu ở thực. Bởi vậy, giá bất động sản Việt Nam cao vì nguồn cung chưa gặp cầu.

“Vậy, tại sao giá nhà ở lại cao đến thế, sau 10 năm giá nhà ở xã hội tăng gấp đôi? Tôi cho rằng khó khăn là chưa đặt được giá trần khi bán ra nhà ở xã hội. Nhà nước phải đặt ra một giá trần cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và tuỳ mỗi dự án sẽ đưa ra mức giá bán khác nhau”, ông nêu quan điểm.

Tiếp nối các nhận định, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng trong bối cảnh mới, chúng ta cần lưu ý tốc độ tăng trưởng của bất động sản bằng tốc độ tăng trưởng GDP cộng với tốc độ tăng lạm phát và đô thị hóa. Hiện nay, Việt Nam đang hướng đến tăng trưởng kinh tế 2 con số, lạm phát cũng sẽ tăng theo không dừng ở mức 3,5% mà có thể lên tới 4 - 5%; kéo theo tốc độ tăng giá bất động sản tương lai từ năm 2026 trở đi có thể còn lên tới 12 - 15%.

Theo ông, nhiều chuyên gia bất động sản trên thế giới đều đồng tình việc giá bất động sản toàn cầu sẽ không bao giờ giảm, kể cả Trung Quốc. Đặc biệt, giá bất động sản của Việt Nam cao gấp đôi Trung Quốc trong giai đoạn hiện tại. Thực trạng này tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản rất rõ nét.

ĐỐI THOẠI TRỰC TIẾP VỚI CHỦ ĐẦU TƯ 

Nhìn từ diễn biến thị trường, ông Quốc Anh chia sẻ thực tế, có nhiều chủ đầu tư liên tục tung ra các dự án mới với mức giá ngày càng cao, vô hình chung đẩy mặt bằng giá bất động sản tăng lên. Do đó, tăng cường đối thoại với chủ đầu tư cũng là giải pháp quan trọng vì họ kiểm soát được chi phí đầu vào và đầu ra. Song nếu giá bán càng cao, số thuế phải nộp sẽ càng lớn, chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng khi đưa ra mức giá sản phẩm. Không nên chỉ tập trung điều tiết từ phía người tiêu dùng mà nên có giải pháp hai chiều, để góp phần bình ổn mặt bằng giá thị trường.

Trong khi đó, ông Võ cho rằng để giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền không chỉ xử lý vấn đề về giá, mà “túi tiền phải to”, tức là giải quyết vấn đề thu nhập của người dân.

Liên quan đến nội dung này, trong tháng 5/2025, Cục Thống kê thuộc Bộ Tài chính đã công bố số liệu cuộc khảo sát mức sống dân cư năm 2024. Cụ thể, thu nhập bình quân một người một tháng tại khu vực thành thị đạt khoảng 6,9 triệu đồng, khu vực nông thôn đạt 4,5 triệu đồng. Đông Nam Bộ là vùng có thu nhập bình quân một người một tháng cao nhất ở mức gần 7,1 triệu đồng, trong khi Trung du và miền núi phía Bắc chỉ gần 3,8 triệu đồng… qua đó, có thể thấy bức tranh thu nhập giữa các vùng, miền và giữa khu vực thành thị – nông thôn.