Cách tính tiền sử dụng đất tạo cơ chế "xin - cho", đẩy giá nhà lên cao

Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, cách tính tiền sử dụng đất đang tạo ra cơ chế "xin - cho" và doanh nghiệp phải mất rất nhiều thời gian để hoàn tất thủ tục hành chính. Trong khi đó, giá đất liên tục được điều chỉnh tăng, tạo ra gánh nặng cho các doanh nghiệp, đồng thời đẩy giá nhà lên cao.

Sở Tài chính Tp.HCM đang lấy ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn thành phố. Theo đề xuất của Sở này, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 so với năm 2018 tăng từ 19% -30%, cao hơn nhiều so với mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất của năm 2018 chỉ ở mức từ 5%-8,33% so với năm 2017.

Ví dụ: hệ số điều chỉnh giá đất khu vực 1: năm 2017 là 2; năm 2018 là 2,1 (tăng 5% so với năm 2017); Đề xuất năm 2019 là 2,5 (tăng 19% so với năm 2018); Khu vực 5: năm 2017 là 1,2; năm 2018 là 1,3 (tăng 8,33% so với năm 2017); Đề xuất năm 2019 là 1,7 (tăng 30% so với năm 2018). 

Hiệp Hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, đây là nội dung cần nghiên cứu xem xét kỹ, bởi lẽ chỉ số tăng giá (CPI) 9 tháng đầu năm 2018 chỉ là 3,57% so với cùng kỳ năm 2017 và cả năm 2018, chỉ số CPI cũng được dự báo không vượt quá 4%. Vì mức đề xuất tăng từ 19% - 30% của Sở Tài chính là quá cao và chưa hợp lý, Hiệp hội kiến nghị tiếp tục áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cũng tương đương cách tính mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 theo Quyết định 09 của UBND thành phố, tăng từ 5%-8,33%. 

Liên quan đến việc điều chỉnh tăng giá đất, nhiều doanh nghiệp cho rằng, hiện nay việc xác định giá đất ở các dự án được giao cho UBND các tỉnh thành thông qua điều chỉnh hệ số K của khung giá đất chung, thường chiếm từ 20 ÷ 25% giá thành bất động sản (chưa kể chi phí giải phóng mặt bằng) và liên tục được đẩy lên chính là một nguyên nhân làm giá nhà tăng cao.

"Giá bất động sản liên tục thay đổi do hệ số K liên tục được điều chỉnh, năm sau luôn cao hơn năm trước. Ví như trước năm 2016, giá đất chiếm 15-18% giá thành nhưng từ năm 2016 đến nay, tính hệ số K trung bình bằng 1,7- 1,8 thì giá đất đã tăng gấp đôi. Ngoài ra, ở Hà Nội còn xem xét đến tỷ suất lợi nhuận có thể đạt được của dự án để tăng thêm hệ số K ngoài phần quy định trong Quyết định 188. 

Như vậy, có thể thấy giá đất rất cao, thường chiếm từ 20 - 25% giá thành bất động sản, chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng. Đó chính là một nguyên nhân làm giá nhà cứ tăng cao. Bên cạnh đó, ở những năm thị trường bất động sản khủng hoảng (2011÷2014), tiền sử dụng đất được nộp làm nhiều lần, nhưng hiện nay những ưu đãi khuyến khích này đã bị bỏ.

Tiền đất phải nộp ngay, thường chỉ là 2 - 3 lần phải nộp hết. Đây là một gánh nặng cho các doanh nghiệp bất động sản vì lúc chưa bán được nhà vẫn phải lo tiền xây dựng, tiền đất cùng một lúc. 

Hơn nữa, giá đất tăng lên, giá vật liệu đầu vào lên, đương nhiên giá thành xây dựng cũng lên theo, khiến giá bán bất động sản liên tục tăng cao. Nếu thị trường không chấp nhận sẽ dẫn đến tồn kho, nhất là với các dự án không có vị trí đắc địa, gây rủi ro cho các bên tham gia thị trường", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cũng nhìn nhận: chủ đầu tư dự án đang phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn, bằng khoảng trên dưới 70% chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, nên có thể nói doanh nghiệp gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai và gánh nặng này cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. 

"Tiền sử dụng đất" đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở, chiếm khoảng 10% trong giá thành căn hộ chung cư; chiếm khoảng 30% trong giá thành nhà phố; chiếm khoảng 50% trong giá thành biệt thự. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp kiến nghị Chính phủ cùng các bộ có liên quan cần nghiên cứu xem xét tháo gỡ để giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp cả về cách tính giá đất và phương thức nộp tiền đất.

Trong đề xuất điều chỉnh giá đất năm 2019, khi phân chia khu vực phát triển của Tp.HCM (thành 5 khu vực), Sở Xây dựng Tp.HCM xếp quận 2 vào khu vực 3, thấp hơn quận 7 - được xếp vào khu vực 2. 

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, việc phân chia này chưa đảm bảo nguyên tắc công bằng đối với người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước, vì mức nộp ở quận 7 cao hơn quận 2, trong khi điều kiện hạ tầng đô thị của hai quận này là tương đương với nhau.

Bởi những năm gần đây, quận 2 có tốc độ đô thị hóa rất cao, được đầu tư, phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông, đặc biệt là khu đô thị mới Thủ Thiêm. Do đó, nên xếp quận 2 vào khu vực 2, cùng nhóm với quận 7.