Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Để tổ chức thi hành Luật đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tư Pháp, Tài chính và Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đã tham mưu xây dựng và trình Chính phủ ban hành 25 Nghị định.

Trong đó có 16 Nghị định ban hành mới, 7 nghị định sửa đổi, bổ sung và 2 nghị định ban hành thay thế. Các bộ, ngành đã ban hành 59 Thông tư, thông tư liên tịch, trong đó Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì đã ban hành 46 thông tư.

BẤT CẬP ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tuy nhiên, quá trình rà soát vướng mắc cho thấy còn nhiều tồn tại, bất cập như việc xác định giá đất còn kéo dài, giá đất chưa phù hợp với thị trường do vấn đề thông tin định giá và áp dụng các phương pháp định giá; chưa có quy trình về trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân mua tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua bán đấu giá, phát mãi… Trong đó nổi cộm là việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua còn phát sinh nhiều bất cập.

Từ thực tế nêu trên việc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai để giải quyết những vướng mắc, tồn tại trong thực tiễn là cần thiết trong khi Quốc hội chưa ban hành Luật đất đai sửa đổi.

Tại hội thảo “Góp ý các dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai” do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức ngày 20/4, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Tổng cục quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên & Môi trường) cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Dự thảo Nghị định gồm 8 điều, cụ thể: sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/20214/NĐ-CP; sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP; sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 5 Nghị định 91/2015; sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 01/2017/NĐ-CP; sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 4 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP; sửa đổi, bổ sung khoản 12 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ -CP…

Ông Nguyễn Đức Mạnh, Luật sư thành viên cấp cao, Công ty Luật TNHH BizLink, cho rằng thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án trong thời gian vừa qua cho thấy nhiều bất cập trong việc lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức này.

Ngoài khả năng về tài chính, để thực hiện dự án nhà đầu tư còn phải đảm bảo các điều kiện về ngành nghề, kinh nghiệm… Việc đấu giá chỉ xem xét đến việc bỏ giá để lựa chọn ra người trúng đấu giá có thể dẫn tới việc sau khi lựa chọn được người trúng đấu giá, người này lại thiếu kinh nghiệm, không có khả năng thực hiện dự án, bỏ dở dự án.

Mặc dù dự thảo đã có quy định về điều kiện đối với bên tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhưng các điều kiện này cũng không thể đảm bảo người trúng đấu giá sẽ thực hiện tốt dự án, mang lại hiệu quả, đảm bảo không lãng phí đất đai.

CẤM THAM GIA ĐẤU GIÁ TRONG 5 NĂM NẾU TỰ Ý BỎ CỌC

Nên chăng, theo ông Mạnh, có thể lựa chọn được người trúng đấu giá- nhà đầu tư phù hợp để thực hiện dự án một cách hiệu quả, tối ưu thì cần có cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư tương tự như thủ tục đấu thầu (xem xét đề xuất về tài chính, kỹ thuật để sàng lọc, lựa chọn ra một danh sách các nhà đầu tư tiềm năng, có khả năng thực hiện tốt dự án), sau đó mới chính thức tham gia vào đấu giá để tiến hành bỏ giá?

“Cơ chế như trên không những sẽ mang lại lợi ích cho Nhà nước (vì đã lựa chọn được nhà đầu tư phù hợp, có năng lực để thực hiện dự án, đã bỏ giá cao để được giao đất, cho thuê đất và đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước) mà còn giúp phát triển kinh tế- xã hội nói chung, tạo ra nhiều công ăn việc làm cho người lao động, khai thác hiệu quả đất đai”, ông Mạnh nêu quan điểm.

Do đó, ông Mạnh đề xuất sửa đổi, trong trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ bị mất khoản tiền đặt cọc và phải nộp cho Ngân sách Nhà nước một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước trong thời hạn kể từ ngày tổ chức cuộc đấu giá.

Trường hợp tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng hoặc không có lý do chính đáng thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất…

Liên quan tới vấn đề này, ông Dương Đăng Huệ, Cố vấn pháp lý, Hiệp hội các nhà đầu tư công trình giao thông đường bộ (VARSI) cho rằng, cần có cơ chế, chế tài để xử lý trong trường hợp người tham gia đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá mà theo quy định pháp luật, người tham gia đấu giá phải thực hiện.

Ông đồng tình về chế tài xử lý khi người tham gia đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định tại Điểm e Khoản 5 Điều 17a thì trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian năm năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo ông Huệ, ban soạn thảo có thể cân nhắc bổ sung thêm cụm từ “mà không có lý do chính đáng” để loại trừ những trường hợp bất khả kháng tương tự như quy định tại Điểm đ Khoản 5 Điều 17a (từ chối kết quả trúng đấu giá mà không có lý do chính đáng).

Góp ý tại hội nghị, đại diện một doanh nghiệp cho rằng dự thảo đề xuất tổ chức tham gia đấu giá phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Hiện nay, Luật Đầu tư cho phép nhà đầu tư bảo đảm thực hiện dự án đầu tư bằng ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. Do vậy, Nghị định yêu cầu nhà đầu tư phải ký quỹ là hạn chế quyền lựa chọn của tổ chức.

Hơn nữa, Điều 43 Luật Đầu tư 2020 quy định Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì không phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. Do vậy, đại diện Vinhomes kiến nghị bỏ yêu cầu tổ chức tham gia đấu giá phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.