Cạnh tranh khốc liệt phía sau những mặt bằng thương mại “tọa độ kim cương”

Một buổi chiều mùa xuân tại đại lộ Montaigne (Paris) - nơi được mệnh danh là “trái tim xa xỉ” của kinh đô ánh sáng, hàng trăm du khách kiên nhẫn xếp hàng trước cửa hàng flagship của Dior.

Bên trong, các chuyên viên bán hàng chuẩn bị sẵn sàng đón tiếp từng khách hàng như những vị thượng khách. Mỗi người được phục vụ riêng trong một không gian đậm chất nghệ thuật. Gần đó, các cửa hàng của Louis Vuitton, Chanel, Gucci… cũng rực rỡ ánh đèn và ngập tràn sinh khí.

NƠI CÁC THƯƠNG HIỆU HÀNG ĐẦU THẾ GIỚI KHÔNG THỂ KHÔNG HIỆN DIỆN

Paris không phải là ngoại lệ. Tại New York, Đại lộ số 5 (Fifth Avenue) - một trong những mặt tiền thương mại đắt giá nhất hành tinh - là nơi quy tụ của hàng loạt tên tuổi lớn, như Tiffany & Co., Cartier, Prada, Apple… Nơi đây trở thành chiến lược hiện diện không thể thiếu đối với các thương hiệu xa xỉ toàn cầu.

Cuộc đua chiếm lĩnh các vị trí mặt tiền “kim cương” nhằm khẳng định vị thế và sức mạnh tài chính của thương hiệu đã đẩy giá các bất động sản thương mại xa xỉ lên cao.

Năm 2025, Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank (Anh) có một báo cáo thú vị mà dữ liệu được khơi nguồn từ câu hỏi: “1 triệu USD mua được bao nhiêu mét vuông bất động sản xa xỉ trên thế giới?” Không ngạc nhiên khi trong cuộc “so găng” về mức độ đắt đỏ, những cái tên đứng đầu đều là các thiên đường mua sắm hàng hiệu, nơi tập trung các bất động sản thương mại xa xỉ, quy tụ những nhãn hàng lừng lẫy địa cầu như Dior, Chanel, Louis Vuitton, Gucci, Prada, Calvin Klein…

Theo báo cáo này, “thiên đường của siêu xe, sòng bạc và hàng hiệu” Monoco dẫn đầu khi 1 triệu USD chỉ mua được vỏn vẹn 19m2. Con số tương tự được ghi nhận tại Hồng Kong là 22m2, Geneva là 33m2, London và New York là 34m2, Los Angeles là 37m2, Paris là 42m2, Thượng Hải là 44m2, Tokyo là 58m2, Dubai là 78m2...

Không chỉ nổi tiếng về mức độ đắt đỏ, tốc độ tăng giá của các bất động sản thương mại tại các thiên đường mua sắm cũng vô cùng ấn tượng. Báo cáo của Knight Frank ghi nhận, trong năm 2024, thiên đường mua sắm Seoul (Hàn Quốc) có mức tăng giá đạt 18,4%, Dubai (UAE) là 16,9%...

Giá bán đắt đỏ và tốc độ tăng giá mạnh tất yếu dẫn tới giá thuê các bất động sản thương mại xa xỉ tại các thành phố trên cũng là những con số khủng. Số liệu của Cushman & Wakefield cho biết, New York là nơi có mặt bằng bán lẻ đắt đỏ nhất thế giới với giá thuê trung bình ở Đại lộ số 5 (Fifth Avenue) lên đến 2.000 USD/ft2/năm (1 ft2 tương đương 0,092 m2).

Dù vậy, không phải thương hiệu giàu có nào cũng có thể sở hữu hay thuê được mặt bằng tại các “thủ phủ xa xỉ”. Rob Travers - Giám đốc bán lẻ phụ trách khu vực châu Âu, Trung Đông và châu Phi của Cushman & Wakefield cho biết, nguồn cung mặt bằng ở các địa điểm bán lẻ siêu cao cấp vô cùng khan hiếm, dẫn đến cạnh tranh khốc liệt.

“Ngay cả khi có những lo ngại về việc người tiêu dùng cắt giảm chi tiêu, các nhà bán lẻ vẫn duy trì hoặc tăng cường các cửa hàng hàng đầu tại các thị trường trọng điểm”, vị này nhấn mạnh.

GIÁ TRỊ VƯỢT THỜI GIAN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI XA XỈ

Dưới góc nhìn tài chính, bất động sản thương mại xa xỉ không chỉ là “sân khấu” của các thương hiệu hàng đầu, mà còn là một kênh đầu tư sinh lời vượt trội. Thị trường cho thuê bất động sản cao cấp toàn cầu có giá trị khoảng 32,9 tỷ USD vào năm 2024 và dự kiến sẽ đạt 78,1 tỷ USD vào năm 2033, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) khoảng 9,5% từ năm 2025 đến năm 2033, theo Business Rearch Insights.

Theo giới chuyên gia, bất động sản thương mại xa xỉ là loại tài sản gần như miễn nhiễm với suy thoái. Khi nền kinh tế biến động, người giàu vẫn chi tiêu, thậm chí chi tiêu nhiều hơn cho các sản phẩm mang tính biểu tượng. Điều này giúp duy trì và đẩy giá bán và giá trị thuê bất động sản ở các khu vực này liên tục đi lên.

Một minh chứng là năm 2023, tập đoàn hàng xa xỉ LVMH đã mua lại tòa nhà rộng 9.400 m2 tại số 101 Champs Elysées (Paris) với mức giá có thể lên tới 900 triệu Euro để đặt cửa hàng flagship lớn nhất thế giới của Louis Vuitton. Đây cũng là mức giá kỷ lục cho một tòa nhà thương mại nằm trên “đại lộ đẹp nhất hành tinh”.

Cùng lúc, đối thủ của LVMH là Kering cũng rất bận rộn. Tháng 2/2023, “ông lớn” này đã mua lại bốn tòa nhà tại 12-14 rue Castiglione (Paris) để xây dựng một siêu thị Gucci mới với giá khoảng 300 triệu Euro. Động thái từ các nhãn hàng xa xỉ được đánh giá là nhằm củng cố vị thế của họ trên những con phố nổi tiếng nhất thế giới.

Theo giới phân tích, những yếu tố khiến bất động sản thương mại xa xỉ tại các trung tâm trở thành “vàng ròng” trong danh mục đầu tư của giới nhà giàu là tính khan hiếm, khả năng thanh khoản cao và tăng giá bền vững theo thời gian. Điều này lý giải vì sao nhiều tập đoàn hàng đầu, như LVMH, Kering… thường chọn mua đứt mặt bằng thay vì thuê, dù phải bỏ ra hàng trăm triệu USD.

Cuộc “giành giật” các bất động sản thương mại xa xỉ thực ra là cuộc “giành giật” các vị trí kim cương mang tính biểu tượng. Ngay cả trong bối cảnh bùng nổ thương mại điện tử thì các cửa hàng flagship hiện diện ở các khu thương mại xa xỉ vẫn là một giá trị không thể thay thế. Đó vừa là bộ mặt gia tăng giá trị thương hiệu, vừa là nơi tôn vinh các trải nghiệm của khách hàng và kiến tạo sự trung thành của khách hàng với thương hiệu.

Nhìn một cách tổng thể, bất động sản thương mại dịch vụ xa xỉ không đơn thuần là bất động sản mà còn là phần mở rộng vật lý của một thương hiệu. Từ Paris đến Dubai, từ New York đến Thượng Hải, những toạ độ này sẽ luôn là tâm điểm của sự săn đón - không chỉ bởi các thương hiệu mà còn bởi các nhà đầu tư sành sỏi biết nắm bắt cơ hội từ sự khan hiếm và độc quyền.