TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Đăng ký bất động sản: Quá nhiều giấy!
Quy trình đăng ký nhà đất hiện không thống nhất, thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau với nhiều mẫu giấy khác nhau
Ngày 25/9/2007, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp đã họp bàn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; đề xuất phương án theo hướng thống nhất hệ thống đăng ký và cơ quan thực hiện.
Hiện nay, Việt Nam đang tồn tại 4 loại giấy chứng nhận bất động sản: Giấy đỏ cũ về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 cấp trước ngày 1/7/2004; Giấy đỏ mới theo Luật Đất đai 2003 cấp sau 2004; Giấy hồng cũ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị theo Nghị định 60-CP năm 1994 cấp trước 2004 và Giấy hồng mới cấp theo Luật Nhà ở, Giấy tím...
Tuy nhiên, trên thực tế, số lượng giấy chứng nhận được cấp chủ yếu là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy đỏ cũa và Giấy đỏ mới) với số lượng trên 20 triệu, các loại Giấy hồng mới chỉ đạt hơn 1 triệu.
Ông Ngô Trọng Khang - Giám đốc Văn phòng đăng ký Nhà và đất Hà Nội cho biết, Hà Nội đến năm 1954 chỉ có một loại giấy chứng nhận nhà đất do Pháp cấp là Bằng khoán điền thổ có cả đất, cả nhà và tất cả việc mua bán, chuyển dịch, đăng ký thế chấp được ghi trên đó. Sau 1954 đến 1993, Hà Nội có khoảng 20 loại giấy tờ khác nhau liên quan đến bất động sản.
Luật Đất đai 1993 đã thống nhất còn 2 loại giấy. Nghị định 60 của Chính phủ ra đời đã ưu việt hơn với 2 bản giống nhau: bản màu Hồng cấp cho dân và bản màu Xanh cơ quan quản lý lưu trữ. Luật Đất đai năm 2003 đã cải tiến đưa ra mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất màu Đỏ và có bản lưu nhưng đến Nghị định 90 thì lại chỉ có 1 bản.
Tất cả 4 loại giấy này, Hà Nội đã cấp được gần 500.000 bản. Mặc dù 4 loại giấy này hiện đang có giá trị pháp lý như nhau nhưng sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong đó có cả làm giả, làm nhái. Các loại giấy đều in 2 lần ở 2 mặt và khi có trao đổi mua bán, chuyển nhượng thì lại in ở trang 4. Mặt khác, giấy không hút mực nên dễ bị nhoè, tẩy xoá chỉnh sửa và có khả năng làm giả cao.
Chính quy trình đăng ký không thống nhất, thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau về đăng ký, cấp giấy chứng nhận với nhiều mẫu giấy khác nhau đã gây ra những bất cập. Nhiều loại tài sản trên đất chưa có quy trình đăng ký cấp giấy, thủ tục hành chính phiền hà, dân hoang mang; tạo những kẽ hở, thiếu minh bạch và công khai trong quản lý bất động sản; gây lãng phí và không tạo ra một hệ thống thông tin về bất động sản chính thống.
Chủ trương ghép cơ quan thực hiện, ghép quy trình thống nhất chuẩn về hồ sơ và thống nhất về giấy là nhu cầu của công tác quản lý, nên làm và cần phải làm. Người dân không có nhu cầu 2 giấy mà dân có nhu cầu đăng ký về đất và bất động sản gắn liền.
Nếu chỉ giải quyết đối với nhà ở thì chưa đủ bởi trên đất còn có nhiều tài sản khác: cây cối, cơ sở sản xuất kinh doanh... Nếu phân nhà riêng thì không hợp lý bởi hầu hết nhà ở nông thôn đều lẫn lộn giữa đất ở, đất nông nghiệp và ao vườn... Trong trường hợp này thì khó có thể cấp giấy chứng nhận theo luật nào?
Muốn hay không muốn, lộ trình thống nhất một loại giấy cho tất cả các loại bất động sản là việc nên làm. Không thể tách riêng đất ở riêng và nhà ở là một tài sản bất động sản đặc biệt, còn những bất động sản khác trên đất thì sao? Việc xử lý thế chấp tài sản trên đất mà không phải là nhà ở, là công trình xây dựng vẫn chưa cụ thể còn nhiều thắc mắc, ông Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) khẳng định.
Theo đó, “việc các cơ quan chỉ cần ngồi lại với nhau, lấy ý kiến thống nhất sẽ hình thành một giấy và cơ quan cấp chung cho bất động sản không hề khó. Việc giao cho ai cấp nằm cũng không khó nhưng theo thông lệ quốc tế thì có thể giao cho Toà án, Bộ Tư pháp hay cơ quan bộ quản lý về đất đai. Việc hình thành nội dung một mẫu giấy để thống nhất việc đăng ký đất và bất động sản có thể lấy ngay Giấy hồng sửa chữ “Nhà ở” thành “các công trình trên đất” và thống nhất màu...
Thiếu cái gì thì bổ sung vào, miễn là có một cái chung cho tất cả các loại. Làm được hay không làm được là trong tầm tay của chúng ta chứ không phải ai khác. Chúng ta có cố gắng hoàn thành việc cấp giấy cho sớm thì bộ Luật Đất đai mới có thể ra đời hoàn thiện và các luật về bất động sản mới có thể hoạt động được. Nếu hệ thống hồ sơ chưa xong thì chẳng có luật nào có thể áp dụng được cả”.
Trong khi luật còn nảy sinh khác nhau thì để giải vấn đề này cần phải có một Nghị định điều chỉnh hoặc thống nhất về cơ quan hoặc thống nhất về quy trình hoặc thống nhất về giấy...
Theo ông Trần Thế Ngọc - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trước mắt, Chính phủ cần sớm có quy định tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định việc ghi nhận tài sản gắn liền với đất trên Giấy đỏ, cần sửa thành công nhận đối với mọi tài sản (trừ nhà ở nếu đã được ghi trên Giấy hồng).
Đất có nhà ở vẫn tiếp tục cấp Giấy hồng theo quy định của Luật nhà ở. Giấy đỏ theo quy định của Luật Đất đai vẫn được cấp cho tất cả các loại đất (kể cả đất ở đô thị mà người sử dụng đất không có nhu cầu cấp Giấy hồng). Các biến động khác về sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất được chỉnh lý trên trang bổ sung của giấy chứng nhận.
Hiện nay, Việt Nam đang tồn tại 4 loại giấy chứng nhận bất động sản: Giấy đỏ cũ về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 cấp trước ngày 1/7/2004; Giấy đỏ mới theo Luật Đất đai 2003 cấp sau 2004; Giấy hồng cũ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị theo Nghị định 60-CP năm 1994 cấp trước 2004 và Giấy hồng mới cấp theo Luật Nhà ở, Giấy tím...
Tuy nhiên, trên thực tế, số lượng giấy chứng nhận được cấp chủ yếu là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy đỏ cũa và Giấy đỏ mới) với số lượng trên 20 triệu, các loại Giấy hồng mới chỉ đạt hơn 1 triệu.
Ông Ngô Trọng Khang - Giám đốc Văn phòng đăng ký Nhà và đất Hà Nội cho biết, Hà Nội đến năm 1954 chỉ có một loại giấy chứng nhận nhà đất do Pháp cấp là Bằng khoán điền thổ có cả đất, cả nhà và tất cả việc mua bán, chuyển dịch, đăng ký thế chấp được ghi trên đó. Sau 1954 đến 1993, Hà Nội có khoảng 20 loại giấy tờ khác nhau liên quan đến bất động sản.
Luật Đất đai 1993 đã thống nhất còn 2 loại giấy. Nghị định 60 của Chính phủ ra đời đã ưu việt hơn với 2 bản giống nhau: bản màu Hồng cấp cho dân và bản màu Xanh cơ quan quản lý lưu trữ. Luật Đất đai năm 2003 đã cải tiến đưa ra mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất màu Đỏ và có bản lưu nhưng đến Nghị định 90 thì lại chỉ có 1 bản.
Tất cả 4 loại giấy này, Hà Nội đã cấp được gần 500.000 bản. Mặc dù 4 loại giấy này hiện đang có giá trị pháp lý như nhau nhưng sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong đó có cả làm giả, làm nhái. Các loại giấy đều in 2 lần ở 2 mặt và khi có trao đổi mua bán, chuyển nhượng thì lại in ở trang 4. Mặt khác, giấy không hút mực nên dễ bị nhoè, tẩy xoá chỉnh sửa và có khả năng làm giả cao.
Chính quy trình đăng ký không thống nhất, thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau về đăng ký, cấp giấy chứng nhận với nhiều mẫu giấy khác nhau đã gây ra những bất cập. Nhiều loại tài sản trên đất chưa có quy trình đăng ký cấp giấy, thủ tục hành chính phiền hà, dân hoang mang; tạo những kẽ hở, thiếu minh bạch và công khai trong quản lý bất động sản; gây lãng phí và không tạo ra một hệ thống thông tin về bất động sản chính thống.
Chủ trương ghép cơ quan thực hiện, ghép quy trình thống nhất chuẩn về hồ sơ và thống nhất về giấy là nhu cầu của công tác quản lý, nên làm và cần phải làm. Người dân không có nhu cầu 2 giấy mà dân có nhu cầu đăng ký về đất và bất động sản gắn liền.
Nếu chỉ giải quyết đối với nhà ở thì chưa đủ bởi trên đất còn có nhiều tài sản khác: cây cối, cơ sở sản xuất kinh doanh... Nếu phân nhà riêng thì không hợp lý bởi hầu hết nhà ở nông thôn đều lẫn lộn giữa đất ở, đất nông nghiệp và ao vườn... Trong trường hợp này thì khó có thể cấp giấy chứng nhận theo luật nào?
Muốn hay không muốn, lộ trình thống nhất một loại giấy cho tất cả các loại bất động sản là việc nên làm. Không thể tách riêng đất ở riêng và nhà ở là một tài sản bất động sản đặc biệt, còn những bất động sản khác trên đất thì sao? Việc xử lý thế chấp tài sản trên đất mà không phải là nhà ở, là công trình xây dựng vẫn chưa cụ thể còn nhiều thắc mắc, ông Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) khẳng định.
Theo đó, “việc các cơ quan chỉ cần ngồi lại với nhau, lấy ý kiến thống nhất sẽ hình thành một giấy và cơ quan cấp chung cho bất động sản không hề khó. Việc giao cho ai cấp nằm cũng không khó nhưng theo thông lệ quốc tế thì có thể giao cho Toà án, Bộ Tư pháp hay cơ quan bộ quản lý về đất đai. Việc hình thành nội dung một mẫu giấy để thống nhất việc đăng ký đất và bất động sản có thể lấy ngay Giấy hồng sửa chữ “Nhà ở” thành “các công trình trên đất” và thống nhất màu...
Thiếu cái gì thì bổ sung vào, miễn là có một cái chung cho tất cả các loại. Làm được hay không làm được là trong tầm tay của chúng ta chứ không phải ai khác. Chúng ta có cố gắng hoàn thành việc cấp giấy cho sớm thì bộ Luật Đất đai mới có thể ra đời hoàn thiện và các luật về bất động sản mới có thể hoạt động được. Nếu hệ thống hồ sơ chưa xong thì chẳng có luật nào có thể áp dụng được cả”.
Trong khi luật còn nảy sinh khác nhau thì để giải vấn đề này cần phải có một Nghị định điều chỉnh hoặc thống nhất về cơ quan hoặc thống nhất về quy trình hoặc thống nhất về giấy...
Theo ông Trần Thế Ngọc - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trước mắt, Chính phủ cần sớm có quy định tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định việc ghi nhận tài sản gắn liền với đất trên Giấy đỏ, cần sửa thành công nhận đối với mọi tài sản (trừ nhà ở nếu đã được ghi trên Giấy hồng).
Đất có nhà ở vẫn tiếp tục cấp Giấy hồng theo quy định của Luật nhà ở. Giấy đỏ theo quy định của Luật Đất đai vẫn được cấp cho tất cả các loại đất (kể cả đất ở đô thị mà người sử dụng đất không có nhu cầu cấp Giấy hồng). Các biến động khác về sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất được chỉnh lý trên trang bổ sung của giấy chứng nhận.
![[Bài 2]: Hỗ trợ tiền thuê chung cư mới thuộc tài sản công cho hộ chính sách](https://media.vneconomy.vn/400x225/images/upload/2024/11/14/chung-cu-khuc-thua-du.jpeg)
