Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam duy trì hoạt động khả quan trong 6 tháng đầu năm 2025, với các diễn biến tích cực từ lĩnh vực sản xuất và thu hút đầu tư FDI.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy chỉ số sản xuất các sản phẩm công nghiệp nửa đầu năm 2025 đã tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước; tổng vốn FDI đăng ký mới trong quý đạt 21,52 tỷ USD, ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng là 32,6%. Vốn FDI thực hiện 6 tháng 2025 cũng ở mức kỷ lục trong 5 năm gần đây, đạt 11,72 tỷ USD.

MỨC HẤP THỤ ĐẠT GẦN 260HA

Theo đó, tại thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc, đối với đất công nghiệp, 6 tháng đầu 2025 có 2 khu công nghiệp mới bắt đầu chào thuê ở thị trường cấp 1, với tổng diện tích đất cho thuê gần 340ha. Mức hấp thụ của các khu công nghiệp trên thị trường cấp 1 miền Bắc trong 6 tháng đầu năm 2025 đạt gần 260ha và tỷ lệ lấp đầy duy trì 80,4% vào cuối quý 2/2025; tăng 1,9 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê bình quân quý 2/2025 đạt 139 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 3,8% so với cùng kỳ năm trước và ổn định so với quý trước. 

Ngoài ra, thị trường kho xưởng xây sẵn ghi nhận nhiều dự án quy mô lớn ra mắt tại khu vực phía Bắc, tập trung ở thị trường Bắc Ninh và Hưng Yên. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại thị trường cấp 1 miền Bắc đạt 82,7% đối với nhà kho xây sẵn, giảm 1,0 điểm phần trăm so với quý trước. Mặt bằng giá thuê, giá thuê kho, xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 trung bình lần lượt đạt ngưỡng 4,7 và 4,9 USD/m²/tháng. Mức giá thuê ổn định theo quý và tăng khoảng 1,8% theo năm.

Xét về nhu cầu, thị trường ghi nhận những giao dịch thuê  xưởng lớn tới từ các công ty sản xuất điện tử, thiết bị thể thao. Tuy nhiên, nhóm công ty logistics là nhóm ngành chính dẫn dắt nguồn cầu nhà kho xây sẵn tại phía Bắc. 

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao bất động sản công nghiệp và văn phòng, CBRE nhận định sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam bước sang giai đoạn mới với nhiều biến số và thách thức. Mặc dù vậy, Việt Nam vẫn cho thấy sự chủ động khi là quốc gia đầu tiên tại Đông Nam Á đạt được thỏa thuận khung thương mại với Mỹ.

Bên cạnh đó, Việt Nam đang trải qua quá  trình đổi mới và cải cách toàn diện bộ máy hành chính. Việc hợp nhất tỉnh, thành phố và những cải cách nhằm tinh gọn bộ máy hành chính hứa hẹn tạo nên các tác động tích cực trong dài hạn như: đơn giản hóa thủ tục cấp phép, mở rộng quỹ đất phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế cũng như hình thành các khu thương  mại tự do.  

Dù trong ngắn hạn, quá trình sắp xếp bộ máy có thể phần nào kéo dài tiến độ triển khai một số dự án và bộ máy chính quyền địa phương mới cũng cần thời gian để hoàn thiện quy hoạch tỉnh và hạ tầng giao thông, nhưng đây là tiền đề cho một chu kỳ phát triển bền vững của kinh tế, cũng như bất động sản công nghiệp Việt Nam.

ĐIỂM ĐẾN HẤP DẪN CỦA KHÁCH THUÊ QUỐC TẾ

Theo ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, nhờ tận dụng hiệu quả các lợi thế, Việt Nam hiện đáp ứng được phần lớn tiêu chí mà thế hệ khách thuê công nghiệp mới đặt ra.

Thực tế, thị trường Việt Nam đã ghi nhận nhiều chuyển dịch rõ nét, bám sát xu hướng toàn cầu về nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp. Khách thuê hiện nay ưu tiên yếu tố linh hoạt, tiết kiệm và bền vững. Những chiến lược thích ứng với xu hướng này của Việt Nam sẽ mang lại nhiều lợi ích thiết thực, đặc biệt trong thu hút dòng vốn FDI, cũng như gia tăng nhu cầu đối với không gian công nghiệp hiện đại; phát triển chuỗi cung ứng nội địa, nâng cao năng lực cạnh tranh, tạo động lực đổi mới cho toàn ngành.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa tiềm năng và giữ vững sức hút hơn nữa trong mắt nhà đầu tư toàn cầu, Việt Nam cần nhanh chóng giải quyết một số điểm nghẽn làm cản trở quá trình chuyển đổi chất lượng của thị trường. Bởi nguồn cung hiện hữu dù tăng nhưng chưa đủ đa dạng, đặc biệt, ở khu vực ngoài vùng lõi công nghiệp truyền thống. Hạ tầng phụ trợ cũng chưa phát triển đồng đều giữa các địa phương làm ảnh hưởng đến tính kết nối, và hiệu quả vận hành chuỗi cung ứng.

Mặt khác, ESG và năng lượng xanh - yếu tố ngày càng chi phối quyết định thuê của doanh nghiệp toàn cầu, được chú ý hơn tại thị trường Việt Nam song vẫn thiếu sự đồng bộ; chi phí đầu tư cho công trình xanh còn cao, trong khi cơ chế ưu đãi và hỗ trợ từ chính sách chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích chủ đầu tư mạnh dạn chuyển đổi… Dù vậy, đây là khoảng trống mà doanh nghiệp phát triển bất động sản có thể khai thác.

Cũng theo vị chuyên gia này, nhằm đáp ứng yêu cầu của thế hệ khách thuê mới, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cần chủ động chuyển mình. Các nhà phát triển cần chủ động đầu tư vào hạ tầng thông minh, các khu công nghiệp tích hợp ESG, mô hình xây sẵn linh hoạt và hợp đồng thuê thích ứng với nhu cầu mới. Chính quyền các cấp cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, hỗ trợ chuyển đổi xanh và đảm bảo tính kết nối liên vùng trong đầu tư hạ tầng.