Thị trường nhà ở Việt Nam đang trong giai đoạn dần đi vào ổn định và phát triển, sau khi kích hoạt chu kỳ mới với sự gia tăng rõ nét về nguồn cung. Tuy nhiên, giá bán nhà lại liên tục thiết lập mặt bằng mới và khó có khả năng giảm…

Tại buổi họp báo về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 (ngày 15/7), Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho biết trong quý 2/2025, thị trường ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm nhà ở mới, gấp hơn 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024… Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng cung nhà ở đạt khoảng 64.000 sản phẩm, trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

GẦN NHƯ KHÔNG CÒN CĂN HỘ DƯỚI 60 TRIỆU/M²

“Nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xác nhận tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường, đặc biệt là sự trở lại của khu vực phía Nam. Điều đáng quan ngại là nguồn cung nhà ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m². Khả năng giảm giá gần như không có”, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, nhận định.

Phân tích về nguyên nhân khó có thể kỳ vọng vào việc giảm giá nhà, đại diện VARS đưa ra 4 nguyên nhân.

Thứ nhất, do nguồn cung dù được cải thiện nhưng vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu. Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa tìm được điểm cân bằng, chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn (chiếm hơn 72% tổng nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2), giá trị cao, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp.

Thứ hai, do chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai tăng.

Thứ ba, do tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản, kỳ vọng tăng giá trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập, “ăn theo” đại dự án...

Thứ tư, do tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu cũng góp phần đẩy giá tăng…

Việc giá bất động sản tăng cao khiến người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở; đồng thời, gây rủi ro trong quản lý nhà nước: việc sử dụng dữ liệu giá giao dịch trong thời kỳ “sốt nóng” để làm căn cứ xác định giá đất có thể dẫn đến định giá sai lệch, gây méo mó thị trường và bất cập trong thu ngân sách, đền bù, hoặc tính thuế; làm mất an toàn thị trường, nếu không được kiểm soát kịp thời, sẽ tạo ra nguy cơ bong bóng bất động sản, khiến thị trường đối mặt với rủi ro đổ vỡ dây chuyền, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế; bên cạnh đó, tác động thiếu tích cực đến các hoạt động khác như thiếu cân đối giữa dòng tiền vào bất động sản và các lĩnh vực khác.

HỆ LỤY TỪ VIỆC GIÁ ĐẤT TĂNG

Cũng theo lãnh đạo của VARS, việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng... Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới có thể dẫn đến nhiều bất cập như: mức giá tăng đột biến khi nhiều địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước đây. Việc áp dụng giá đất còn có dấu hiệu “đánh đồng”, chưa thực sự đánh giá sát sao từng nhóm đối tượng để linh hoạt đưa ra bảng giá thật sự phù hợp.

Giá đất tăng cũng đồng nghĩa với các khoản thuế, phí liên quan đều tăng theo, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp. Hơn nữa, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven - nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây “sốc" cho cả người dân và doanh nghiệp.

Trong bối cảnh này, VARS nhận thấy lượng giao dịch “sôi động" trong giai đoạn cuối quý 1/2025 đến giữa tháng 5/2025, sau đó đã ”chững” lại tại một số khu vực, một phần do đã thoả mãn lực cầu hiện có, một phần do tâm lý quan sát, nghe ngóng tình hình sáp nhập, điều chỉnh giá đất…

"Hiện nay, các nhà đầu tư đang chuyển hướng quan tâm đến giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Họ hướng đến các thị trường vùng ven đô thị lớn, với mức giá phù hợp hơn trên cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Người trẻ có nhu cầu thực thì chấp nhận mua xa trung tâm nếu có kết nối hạ tầng thuận tiện, ưu tiên dự án có tiện ích nội khu, không gian sống chất lượng", bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, chia sẻ.

Dự báo về tình hình thị trường nửa cuối năm nay, Tổ nghiên cứu của VARS đánh giá rằng nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại đã triển khai sau khi được gỡ vướng thí điểm làm dự án nhà thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất...

Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể “bám sát" khu vực miền Bắc trong nửa cuối năm nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.

Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung - cầu tiếp tục khó có cơ hội được cải thiện, bởi các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất (chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án) tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn. Do đó, tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn có thể chậm lại khi nguồn cung tăng theo hướng ngày càng “kén" khách, chủ yếu là các sản phẩm hạng sang.