Tại văn bản số 71, HoREA cho biết, Nghị quyết 18-NQ/TW đã chủ trương thực hiện hai phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại, một là “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”; hai là “thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại” là phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

VƯỚNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, DỰ ÁN “ĐỨNG HÌNH” HÀNG CHỤC NĂM

Bởi theo HoREA, trong 20 năm gần đây, nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư. Nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai (đứng đằng sau người sử dụng đất).

“Ví như một dự án bất động sản cao cấp hơn 7 ha tại quận 2 (nay thuộc thành phố Thủ Đức) chỉ “vướng” 2% diện tích đất do “chủ đất” gây khó mà mãi sau 9 năm mới bồi thường được với giá “khủng” nên dự án đã bị “đứng hình” 9 năm;  Hoặc Dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái quy mô 254 ha do Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm “chủ đầu tư chính” với 14 “chủ đầu tư dự án thành phần” chỉ vì không bồi thường được cho chủ một số thửa đất trong dự án mà bị “đứng hình” 20 năm qua, dẫn đến 14 doanh nghiệp chủ đầu tư và hàng trăm khách hàng góp vốn vẫn còn bị “mắc kẹt” 20 năm qua”, HoREA dẫn chứng.

Do vậy, nếu thực hiện chủ yếu phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thì còn xây dựng được môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. 

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị làm thế nào để chống thất thu ngân sách nhà nước, chống thất thoát tài sản công khi cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất  để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Theo nhận định của một số tổ chức quốc tế thì có khoảng 90% trong tổng số khoảng 12.000 người giàu Việt Nam có từ 1 triệu USD trở lên, hoặc có khoảng 99% trong tổng số khoảng hơn 100 người rất giàu Việt Nam có từ 30 triệu USD trở lên đều có hoạt động kinh doanh bất động sản. Như vậy, có thể thấy chênh lệch địa tô thường rơi vào tay tư nhân.

Trong thực tiễn đã có xảy ra một số trường hợp thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai do một số nguyên nhân mà trong đó có một nguyên nhân do “bất cập” của các quy định pháp luật đất đai về “tài chính đất đai”. Trước hết là cơ chế “tính tiền sử dụng đất”, “tính tiền thuê đất và được trả tiền thuê đất 1 lần cho cả chu kỳ thuê 50 năm - 70 năm” đã chưa thực sự bảo đảm thực hiện được nguyên tắc “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ người có đất thu hồi” quy định tại khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013. Hiệp hội nhận thấy, đây mới là vấn đề rất quan trọng cần được thảo luận thấu đáo để quy định “kín kẽ” trong Luật Đất đai (mới).

GIAO DỊCH QUA MÔI GIỚI, GIÁ ĐẤT BỊ ĐẨY LÊN CAO

Còn tại văn bản số 72, HoREA đề nghị không bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ cần thiết quy định “giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”:

HoREA cho rằng, ở nước ta, tuy đã có hơn 300.000 người môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo ( chiếm khoảng 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất cò nhà”. Hiện nay, các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. 

Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có “mã số người môi giới” nên trong thời gian qua, giới “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch “ảo”, tạo “khan hiếm giả tạo”, gây ra các cơn “sốt ảo giá đất, giá nhà” trên thị trường bất động sản. 

Hơn nữa, trên thực tế, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất “đìu hiu” trong các năm gần đây và nhiều sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động, nên việc đề xuất quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch” sẽ là “phao cứu sinh”, tạo lại lợi thế và “đặc quyền, đặc lợi” cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch.

Nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản do được trao “đặc quyền, đặc lợi”.

"Dù không phải góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án những lại được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2%, thậm chí lên đến 7-8% trên doanh số bán hàng. Mà tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm. Trong khi, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án lại bị “tước bỏ” quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020” HoREA phân tích.