Loạt vấn đề cần nêu rõ trong Luật đất đai sửa đổi

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và đưa ra lấy ý kiến rộng rãi các tầng lớp nhân dân để góp phần sửa luật hiệu quả.

KHÓ NHẤT LÀ GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG

Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang rất băn khoăn về dự án đã bồi thường giải phóng mặt bằng 100%, nhưng sắp tới đây quy định khi giao đất sẽ có hai hình thức “đấu giá” và “đấu thầu”.

Nêu vấn đề trên tại tọa đàm “Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Gỡ rào cản, phát huy nội lực”, do báo Sài Gòn giải phóng tổ chức ngày 21/9/2022, bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam, kiến nghị những trường hợp này, khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sẽ “chuyển tiếp” như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp?

Đóng góp ý kiến về quỹ đất dành cho khu công nghiệp - khu chế xuất, ông Nguyễn Văn Bé, Chủ tịch Hiệp hội các doanh nghiệp Khu công nghiệp TP.HCM, cho biết việc định giá đất đang ách tắc khi Điều 113 của dự thảo luật nói về đất nông nghiệp, nhưng từ năm 1993 đến nay biến động rất lớn. Do đó, căn cứ vào mốc 1993 là quá xa và không cần thiết. Nên có "phần cứng" là khung giá đất nhưng "phần mềm" là hệ số k để điều chỉnh. Như vậy, TP.HCM và các tỉnh, thành dễ định giá đất.

Đối với trường hợp tích tụ đất nông nghiệp để phát triển sản xuất nông nghiệp, hiện người dân chưa được hỗ trợ trong việc này dẫn đến phát triển manh mún, không cạnh tranh được trong giá thành sản phẩm… Ông Cao Văn Tấn (đến từ tỉnh An Giang) cho rằng người dân muốn tăng hạn điền lên mức  15-20 lần thì mới đủ điều kiện để đầu tư phát triển nông nghiệp. Luật Đất đai sửa đổi cần quy định rõ hạn điền. Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ để nông dân tích tụ ruộng đất, sản xuất lớn.

Ngoài ra, tình trạng quy hoạch “treo” tại TP.HCM cũng khiến nhiều người dân gặp khó khăn. Cụ thể, trường hợp của ông Nguyễn Văn Tư (có đất nông nghiệp ở xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn, TP.HCM) đã nhận chuyển nhượng mảnh đất nông nghiệp có diện tích 1.089m2 (có sổ đỏ) tại huyện Hóc Môn, nhưng bị vướng quy hoạch hơn 10 năm nay. Gia đình ông muốn xây một ngôi nhà nhỏ trên mảnh đất để chăn nuôi gà, vịt, nhưng chính quyền cho biết do đất vướng quy hoạch, không xây dựng được.

“Tôi mong chính quyền địa phương cho chúng tôi cất ngôi nhà tạm để cải thiện thu nhập. Khi chính quyền địa phương yêu cầu tháo dỡ, tôi sẽ phá dỡ ngay, không đòi hỏi bồi thường", ông Nguyễn Văn Tư nói.

Về vấn đề của ông Nguyễn Văn Tư, ông Dương Văn Phúc, Trưởng phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Hóc Môn, cho biết giấy chứng nhận của ông Nguyễn Văn Tư là đất nông nghiệp. Cần xem lại hiện trạng trên đất có gì? Nếu có sẵn công trình thì sửa chữa nhưng không thay đổi hiện trạng, vì phải theo quy hoạch.

Ông Dương Văn Phúc cho biết thêm, khi thực hiện các dự án công cộng thì giá đền bù đất nông nghiệp hiện ổn hơn các năm trước. Nhưng thực tế so với giá thị trường thì rất khác, chưa hài hòa.

TRÁNH THÔNG TIN BẤT ĐỐI XỨNG TRONG LUẬT

Tại buổi tọa đàm, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, cho biết Dự thảo luật lần này có 16 chương, 237 điều, rất nhiều chương quan trọng. Trong đó, có 2 chương TP.HCM quan tâm, đó là cơ cấu chính sách, bộ máy đi liền với nhau để phát triển quỹ đất; thu hồi, trưng dụng tái định cư.

Đối với TP.HCM, đang có các vấn đề lớn cần rõ ràng, như: các quy định về thuê, đấu thầu đất cần cụ thể, nếu không sẽ vướng khi tổ chức đấu thầu; Thu hồi theo quy hoạch để có đất sạch đấu giá; Thu hồi đất đai vùng phụ cận thuộc diện nhà nước đầu tư; Cho phép thực hiện dự án đầu tư công, phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng; Cho tách dự án bồi thường tái định cư thành tiểu dự án.

Nhiều chuyên gia cũng đề xuất TP.HCM được lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm hoặc 10 năm.Về thu tiền sử dụng đất hàng năm, nên áp dụng đối với sử dụng đất sản xuất và dịch vụ nhằm tạo nguồn thu ổn định hàng năm. Về nguồn lực đất đai của doanh nghiệp trước và sau khi cổ phần hóa, cần quy định rõ ràng, nếu không thì việc cổ phần hóa sẽ bị tắc…

Theo TS. Nguyễn Văn Sánh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đồng bằng sông Cửu Long, cần tránh tình trạng thông tin bất đối xứng trong luật. Ông nêu 3 vấn đề trong thực thực hiện làm luật.

Thứ nhất, liên quan luật, chính sách và xã hội, Luật Quy hoạch có 59 điều đã ứng dụng vào tất cả các luật rồi. Theo Nghị quyết 18 và 39 điều sửa đổi thì rà lại và tương tác. Cần phải có quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng và quy hoạch cấp tỉnh. Thế nhưng, tầm nhìn và tương tác luật như thế nào? 

Thứ hai, về hệ thống quản trị của nhà nước, nhà nước nên tiếp cận theo Luật Quy hoạch số 21. Bởi hiện "kỵ" nhất là thông tin bất đối xứng trong luật. 

Thứ ba, cơ sở chuyển đổi quy định 1993 với Luật Quy hoạch số 21 là gì? Cách ứng xử của các bên tham gia thị trường như thế nào cho hợp lý?".

Nhận định về tài nguyên đất đai, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho biết tác động của nguồn lực đất đai liên quan đến nhiều đối tượng, ảnh hưởng rất lớn về bảo vệ môi trường, biến đổi khí hậu. Nếu không sử dụng tốt sẽ gây ra dư địa giàu – nghèo. Xét về mặt nguồn lực, ở 6 nước được quản lý tốt nhất, tổng giá trị đất và tài sản đất chiếm 86% tổng nguồn vốn xã hội.
Định hướng sửa đổi lần này đưa các vấn đề thể chế, chính sách quản lý đất đai trở thành một nội dung quan trọng nhất.

 

"Chính sách phải hoàn thiện tái định cư thu hồi đất vì mục đích lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế. Thông điệp của Trung ương là người tái định cư bằng hoặc tốt hơn, có thể tái định cư trước khi bồi thường".

Trung ương đã tổng kết là không có khung giá đất. Trong cơ chế hiện hành sẽ có công cụ là bảng giá đất của địa phương và giá đất cụ thể để thực hiện.

Tuy nhiên, yêu cầu ở đây là đảm bảo theo nguyên tắc sát nhất giá thị trường. Trên thế giới có nhiều phương pháp, Việt Nam sử dụng phương pháp nào sát với thị trường?
Về đất nông nghiệp, làm sao nâng cao hiệu quả đất nông nghiệp, đó là bài toán hạn ngạch, quyền và nghĩa vụ sử dụng đất nông nghiệp. Ví dụ, đang tính đến phương án mở rộng hạn ngạch về sử dụng đất nông nghiệp và mở rộng đối tượng chuyển nhượng, cơ chế tích tụ đất nông nghiệp, ngân hàng đất nông nghiệp…
"Nâng cao hiệu quả sử dụng đất là điểm nhấn mạnh, sẽ có khái niệm đa mục đích như sản xuất nông nghiệp kết hợp du lịch, nghỉ dưỡng; nông nghiệp xây dựng nhà máy sơ chế, nhà kho…", ông Hiếu nhấn mạnh.