Theo ông Lê Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), với 84% diện tích đất tự nhiên là đất nông nghiệp, chính sách đất đai là nền tảng quan trọng để phát triển nông nghiệp. Tuy nhiên, một số tồn tại trong quản lý, sử dụng đất nông nghiệp cũng đã được chỉ ra tại Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII như: thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp chậm phát triển, đất đai chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả, suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng, tình trạng đất nông nghiệp, đất dự án bị bỏ hoang còn nhiều hay các vướng mắc liên quan đến quản lý, sử dụng đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh… 

Các quan điểm chỉ đạo của Nghị quyết 18 đã được thể chế hóa trong Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo đó, hạn mức giao đất nông nghiệp đã được nâng lên. Trong đó, hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

TẠO ĐIỀU KIỆN THÔNG THOÁNG CHO SẢN XUẤT NÔNG NGHIỆP

Hạn mức giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng trồng cho cá nhân không quá 30 ha đối với mỗi loại đất. Thời hạn sử dụng đất cũng đã được nâng lên so với trước kia. Người trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất) với thời hạn là 50 năm, khi hết thời hạn này, họ được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục gia hạn.

Theo ông Bình, quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất…

Nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc tích tụ đất đai sản xuất quy mô lớn, hiện nay đã cho phép cá nhân và doanh nghiệp mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất. Luật cũng mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho tổ chức kinh tế; cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức được giao đất nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có năng lực về vốn, khoa học kỹ thuật có quyền tiếp cận đất đai, đầu tư sản xuất nông nghiệp hàng hóa, hạn chế tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất nông nghiệp manh mún không hiệu quả.

Luật pháp cũng đã cho phép người sử dụng đất trồng lúa được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên đất trồng lúa nhưng không làm mất đi điều kiện cần thiết để trồng lúa trở lại theo quy định của pháp luật về trồng trọt. Trước kia, không cho phép xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp, thì nay đã cho phép được sử dụng một phần diện tích đất canh tác để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Theo đại diện Cục Quản lý đất đai, sử dụng đất kết hợp đa mục đích là một trong những quy định mới quan trọng của Luật Đất đai, trong đó có quy định cho phép đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu. Việc sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích cho phép người sử dụng đất chủ động trong việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để sản xuất theo nhu cầu thị trường, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả nhằm phát huy giá trị cao nhất trên mỗi đơn vị diện tích. Đồng thời, cho phép đơn giản hóa thủ tục hành chính. Người sử dụng đất kết hợp, vừa sản xuất nông nghiệp, vừa làm thương mại hay du lịch, sẽ không phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

BÀI TOÁN HÀI HOÀ LỢI ÍCH GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN

Thời gian gần đây, một số người dân phản ánh khi chuyển đổi mục đích sử dụng phải nộp tiền nhiều. Đơn cử mới đây, một hộ dân tại TP Vinh (Nghệ An) bị yêu cầu nộp gần 4,5 tỷ đồng khi xin chuyển mục đích sử dụng 300m2 đất vườn sang đất ở. Thế nhưng sau khi đã chuyển đổi xong sang đất ở và được cấp “sổ hồng”, hộ này rao chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì khách hàng chỉ trả tối đa 3 tỷ đồng cho mảnh đất đó. Sự việc đang khiến dư luận đặc biệt quan tâm.

Nguyên nhân khiến phí chuyển đổi đất cao được cho là bắt nguồn từ bảng giá đất mới ban hành tăng mạnh so với trước, dẫn đến việc người dân phải gánh mức thuế, phí và tiền sử dụng đất rất cao, khó có khả năng chi trả. Điều này làm phát sinh nhiều vướng mắc, nhất là với các hộ dân có đất vườn, ao liền kề nhà ở, muốn hợp thức hóa quyền sử dụng đất.

Một vấn đề khác, hiện tượng chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá đất tại nhiều địa phương đang gây lo ngại về tình trạng trục lợi, làm nhiễu loạn thị trường, ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư và hoạt động kinh doanh.

Tại cuộc họp báo thường kỳ mới đây của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết hiện tồn tại hai luồng ý kiến trái ngược: người dân bị thu hồi đất cho rằng mức đền bù chưa sát giá thị trường, trong khi người chuyển mục đích sử dụng đất lại phải đóng mức phí cao. Bài toán đặt ra là cần một chính sách giá đất vừa đảm bảo công bằng, hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan, vừa tạo nguồn thu ngân sách.

Theo ông Phấn, trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá đất được xác định theo khung giá do Nhà nước ban hành – vốn thấp hơn đáng kể so với giá thị trường. Điều này khiến việc thu hồi đất phục vụ các dự án đầu tư công gặp nhiều trở ngại vì mức đền bù không thỏa đáng.

Tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI cũng xác định rõ: quy định giá đất theo Luật Đất đai 2013 không sát giá thị trường, là rào cản cho phát triển kinh tế. Do đó, Nghị quyết 18 đã đưa ra định hướng quan trọng: giá đất phải tiệm cận thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân và Nhà nước.

"Luật Đất đai 2024 đã xóa bỏ khung giá đất, đồng thời giao cho địa phương trách nhiệm ban hành bảng giá đất phù hợp với thực tiễn, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Tuy nhiên, hiện nhiều địa phương chưa kịp thời cập nhật biến động thị trường, dẫn đến bảng giá đất không sát với thực tế", ông Phấn nói.

Để khắc phục vấn đề này, ông Mai Văn Phấn cho hay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có văn bản đề nghị các địa phương: xây dựng bảng giá đất sát thực tế, đánh giá tác động của thị trường và tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội; theo dõi và cập nhật thường xuyên dữ liệu giá đất, tổ chức hệ thống quản lý thông tin chặt chẽ.

Bên cạnh đó, để giải quyết vướng mắc liên quan đến mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang phối hợp với Bộ Tài chính để điều chỉnh cách tính. Cụ thể, có thể áp dụng tỷ lệ thu thấp hơn cho từng loại đất và đối tượng, thay vì thu 100%. Việc này nhằm bảo đảm công bằng, giảm gánh nặng tài chính cho người dân và hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai hiệu quả hơn.

“Tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn còn vướng mắc. Một số địa phương gặp khó do thiếu nhân lực, thiếu kinh nghiệm và chưa ban hành đủ văn bản hướng dẫn như định mức kinh tế - kỹ thuật, tổ chức bộ máy, dữ liệu đất đai… khiến việc thực hiện Luật Đất đai 2024 còn chậm, ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân vốn đầu tư công và cải cách thủ tục hành chính”, ông Phấn nhấn mạnh.

Trước thực tế đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường kiến nghị giải pháp cho công tác điều hành giá đất. Một là, tổ chức triển khai chỉ đạo của Thủ tướng về phát triển thị trường bất động sản bền vững. Các địa phương phải công khai quy hoạch, bảng giá đất và danh sách đối tượng bỏ cọc để ngăn chặn đầu cơ. Hai là, rà soát, cập nhật hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến giá đất, đấu giá đất, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu... để đảm bảo tính đồng bộ. Ba là, xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế, khai sai giá chuyển nhượng, thao túng đấu giá quyền sử dụng đất.

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 29-2025 phát hành ngày 21/07/2025. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:  

https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-28.html