Thương mại điện tử cùng với khủng hoảng địa chính trị ở Ukraine đã khiến doanh nghiệp trên thế giới đối mặt với việc duy trì chuỗi cung ứng ổn định khi tình trạng khan hiếm nguồn cung về nhà kho đang gia tăng… 

61% công ty trên thế giới đã tăng số lượng lưu trữ các hàng hóa cần thiết trong 2 năm qua, làm tăng nhu cầu nhà kho chứa hàng.

BẤT ỔN TĂNG, NHU CẦU KHO TRỮ HÀNG TĂNG 

Savills dự báo doanh số bán hàng trực tuyến tại Châu Âu sẽ chiếm 25% tổng chi tiêu vào năm 2025, tăng mạnh so với mức 10% vào năm 2020.

Theo đó, lĩnh vực cung ứng toàn cầu sẽ tăng trưởng vượt bậc trong tương lai gần. Động lực chính của xu hướng này ngoài sự phát triển của thương mại điện tử, còn là cuộc đua mở rộng không gian kho hàng hóa để đảm bảo chuỗi cung ứng của các công ty quốc tế.

Ông Marcus de Minckwitz, Trưởng bộ phận EMEA Bất động sản khu công nghiệp và logistics của Savills, cho biết thương mại điện tử tại khu vực Châu Âu vẫn còn rất nhiều tiềm năng phát triển. Ví dụ, Amazon mới khai trương tại Ba Lan và Tây Ban Nha.

Một cuộc khảo sát vào năm 2021 của McKinsey cho thấy 61% công ty đã tăng số lượng lưu trữ các hàng hóa cần thiết. Điều này đã làm tăng tỷ lệ lấp đầy của nhiều nhà kho trên toàn thế giới trong 2 năm qua và trong thời gian tới. Tỷ lệ trống trên toàn chuỗi cung ứng tại châu Âu là 3,5% và 4,4% tại Mỹ.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung về nhà kho, cùng với khủng hoảng địa chính trị ở Ukraine đã khiến doanh nghiệp trên thế giới đối mặt với việc duy trì chuỗi cung ứng ổn định.

Tại Mỹ, nhu cầu kho chứa hàng lớn tới mức một số tòa nhà văn phòng hạng A bị dỡ bỏ và thay bằng các khu công nghiệp. Đây được xem là cách sử dụng quỹ đất tối ưu. Việc nguồn cung thiếu hụt sẽ khiến giá thuê tiếp tục tăng nhanh", ông Gregg Healy, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản khu công nghiệp Savills tại Bắc Mỹ nhận định.

Ông Marcus de Minckwitz cũng cho hay giá thuê tăng mạnh trên toàn cầu, người thuê sẽ phải chịu một chi phí rất cao. Đây là mối quan tâm đối với người thuê kho hàng, song khoản tiền này chỉ chiếm khoảng 5% tổng chi phí cho vận tải và chi phí nhân công.

Năm 2021, theo ghi nhận của Savills, đã có 297 tỷ bảng Anh đầu tư vào lĩnh vực logistics trên toàn cầu, tăng 81 tỷ bảng Anh so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó, thị trường châu và Mỹ có mức hấp thụ kỷ lục của đối với các tài sản logistics.

Còn theo JLL, trong quý 1/2022, hoạt động trong lĩnh vực logistics và công nghiệp tăng 3,5% so với cùng kỳ năm ngoái, thu về 8,3 tỷ USD vốn được triển khai trong quý 1/2022.

KHO XƯỞNG TẠI VIỆT NAM CŨNG KÍN HÀNG

Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, cho biết từ cuối năm 2021 đến nay, việc mở lại biên giới và miễn visa của Việt Nam cho công dân của 13 quốc gia rất có ý nghĩa khi các công ty có thể đến xem dự án trực tiếp, ký hợp đồng thuê, thiết lập các cơ sở tại Việt Nam…

Chính phủ Việt Nam đang khuyến khích các công ty chuyển đến Việt Nam, đặc biệt là trong nhóm ngành có giá trị gia tăng cao, ưu đãi về thuế cho các công ty công nghệ hoặc R&D, năng lượng tái tạo và nông nghiệp thông minh. Điều này có nghĩa là trong thời gian tới, nhu cầu về bất động sản công nghiệp và kho bãi sẽ tăng mạnh.

Thực tế tại thị trường khu công nghiệp và kho vận TP.HCM và các tỉnh miền Nam cho thấy, thị trường nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn có tốc độ tăng trưởng khả quan, với nguồn cung lần lượt đạt 4,14 triệu m2 sàn và 3,52 triệu m2 sàn, theo Cushman & Wakefield Việt Nam.

Đơn vị này cũng ghi nhận giá thuê trung bình nhà xưởng là 4,7 USD/m2/tháng (tương đương 107.000 đồng), giảm 1% theo quý và tăng 4% theo năm.

Giá thuê nhà kho là 3,9 USD/m2/tháng (tương đương 90.000 đồng), tăng 1% theo quý và tăng 5% theo năm.

Tỷ lệ lấp đầy tính đến quý 1/2022 của nhà xưởng xây sẵn đạt 94%, tăng 23% theo quý và tăng 1% so với cùng kỳ, nhờ vào những thương vụ thuê đến từ nhóm ngành sản xuất dệt may và linh kiện điện tử tại Bình Dương và Đồng Nai.

Đối với nhà kho xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy đạt 93%, tăng 7% theo quý và tăng 3% theo năm. Các giao dịch điển hình đến từ ngành thương mại điện tử, 3PL và bán lẻ.

Tổng nguồn cung đất công nghiệp tại TP.HCM và 4 tỉnh trọng điểm miền Nam bao gồm Đồng Nai, Long An, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu, vẫn ổn định ở mức xấp xỉ 25.200ha, tăng 1% theo năm.

Giá thuê đất công nghiệp trung bình đạt 135 USD/m2/thời hạn thuê (tương đương 3,09 triệu đồng), ổn định theo quý và tăng 3% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy tăng 2% so với quý trước và tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ, đạt 89%, được thúc đẩy bởi nhóm khách thuê sản xuất và kho vận.

Đối với kho vận lạnh, thực phẩm và dược phẩm là động lực có nhu cầu then chốt. Cuối quý 1/2022, tổng nguồn cung thị trường đạt 820.000 pallet, tăng 1% theo cùng kỳ. Lượng pallet này đã đạt tỷ lệ lấp đầy 95%, với giá thuê trung bình 0,88 USD/ngày/pallet (tương đương 20.000 đồng), tăng 3% so với cùng kỳ.

Còn tại miền Bắc, JLL Việt Nam ghi nhận trong quý 1/2022, tỷ lệ lấp đầy đối với lĩnh vực nhà xưởng xây sẵn đạt mức 98%, giá thuê đạt 4,7USD/ m2/tháng, tăng 3,5% so với cùng kỳ năm trước. Tại các khu công nghiệp phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy trong quý này duy trì ở mức 80%, tăng nhanh so với mức 75% của cùng kỳ năm ngoái. Giá đất công nghiệp trung bình trong quý 1/2022 đạt  109USD/m2/chu kỳ thuê, giảm nhẹ so với quý trước, nhưng vẫn giữ đà tăng nhanh với mức tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, ước tính có khoảng 23.000ha nguồn cung đất công nghiệp sẽ gia nhập thị trường.
Yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp trở nên sôi động là nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực sản xuất của Việt Nam đã tăng trưởng đáng kể trong những năm qua, nhờ vào chi phí thấp hơn so Trung Quốc, với kim ngạch xuất khẩu trung bình tăng 11% mỗi năm từ năm 2017 – 2021.