“Sốt” mặt bằng bán lẻ sẽ không sớm “hạ nhiệt”

Các chuyên gia kinh tế nhận định rằng thị trường bán lẻ Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ.

Với tốc độ phát triển quá nhanh nên thị trường kinh doanh bán lẻ của Việt Nam đang trong tình trạng thiếu hụt mặt bằng kinh doanh trầm trọng. Hiện tại, nguồn cung mặt bằng kinh doanh đang thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu.

Theo kết quả khảo sát của công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam, Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi góp phần thúc đẩy thị trường bán lẻ tăng tốc. Cả nước có 70% dân số có độ tuổi dưới 35. Xu hướng mua sắm tiêu dùng của người dân, đặc biệt là dân sống ở các khu vực thành thị đang thay đổi theo hướng hiện đại.

Tiếp đó, các hoạt động của khu vực kinh tế dịch vụ như lĩnh vực du lịch đang được đẩy mạnh cũng đã tạo thêm một nhân tố mới góp phần phát triển thị trường bán lẻ của Việt Nam.

Thị trường phát triển không đồng đều

Theo dự báo năm 2007, doanh thu thị trường bán lẻ của Việt Nam sẽ đạt trên 40 tỷ USD với mức tăng trưởng 20%/năm. Thời gian qua, tuy hình thức kinh doanh hiện đại đã hình thành và đang có xu hướng mở nhanh tại Việt Nam, song sự phát triển cũng như sự phân bổ của thị trường bán lẻ đang bị chi phối từ nhiều yếu tố của môi trường sống. Hiện lối sống, mức thu nhập người dân ở khu vực thành thị và nông thôn vẫn còn một khoảng cách khá xa.

Theo nhận định của ông Rik Mekkelholt, Trưởng phòng phụ trách tư vấn kinh doanh bán lẻ của CBRE, loại hình kinh doanh bán lẻ hiện đại dường như không đến được với đại đa số người dân Việt Nam, mới chỉ phục vụ một số bộ phận người dân có thu nhập khá.

Qua khảo sát, số người có mức thu nhập trên 700 USD/năm tại khu vực thành thị đang lên nhanh chóng. Dù sao đây cũng là một dấu hiệu đánh mừng là nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng mạnh và là điều kiện vô cùng thuận lợi để đẩy thị trường kinh doanh bán lẻ Việt Nam phát triển manh hơn.

Hiện nay, các trung tâm mua sắm vẫn đang còn tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm. Tại Tp.HCM, quận 1, quận 3 là những khu vực tập trung nhiều các trung tâm thương mại lớn như Diamond, Parkson, Zen Plaza, Thương Xá Tax, Eden Mall, Hùng Vương Plaza... Ở Hà Nội có các trung tâm thương mại lớn là Tràng Tiền Plaza, Vincom City Tower, Pacific Place...

Chỉ trong hơn 10 năm, thị trường kinh doanh bán lẻ đã thay đổi rõ rệt. Nếu như năm 1995, cả nước chỉ mới có 10 siêu thị và 2 trung tâm thương mại thì hiện nay các điểm kinh doanh bán lẻ hiện đại đã lên đến 140 siêu thị, 20 trung tâm thương mại. Với số lượng các điểm kinh doanh bán lẻ hiện đại tăng lên nhanh chóng như thế chứng tỏ thị trường bán lẻ Việt Nam đang phát triển rất nhanh.

Mặt bằng sẽ ngày càng thiếu trầm trọng

Tại Tp.HCM, hiện đang có 13 trung tâm thương mại cung cấp cho thị trường mặt bằng kinh doanh bán lẻ khoảng 140.000m2. Tỉ lệ thuê diện tích tại các trung tâm thương mại này đạt 99%. Tại Hà Nội, với 6 trung tâm thương mại cũng góp vào thị trường khoảng 100.000m2 mặt bằng.

Với nhu cầu mặt bằng kinh doanh lớn nên giá thuê gian hàng kinh doanh tại các trung tâm thương mại ngày càng đẩy lên cao. Cũng theo như nhận định của Trưởng phòng tư vấn kinh doanh bán lẻ CBRE, ông Rik Mekkelholt, giá thuê mặt bằng kinh doanh sẽ còn tiếp tục tăng mạnh.

Trong tương lai, dù nguồn cung mặt bằng có dồi dào hơn nhưng với việc phát sinh thêm các điều kiện về chất lượng của cơ sở hạ tầng, các chủ đầu tư cơ sở hạ tầng buộc phải đầu tư, nâng cấp nên giá cho thuê cũng sẽ không “hạ nhiệt”. Giá thuê mặt bằng kinh doanh đang dao động, tùy thuộc vào các điều kiện về vị trí môi trường xung quanh. Hiện giá thuê trung bình là 40 USD/m2. Những mặt bằng ở vị trí tốt, giá thuê có thể dao dộng lên đến 200 USD/m2.

Dựa vào tình hình triển khai các dự án khu cao ốc tại Tp.HCM, Hà Nội hiện nay, dự báo trong 3 năm tới đây, nguồn cung của thị trường mặt bằng kinh doanh bán lẻ Việt Nam sẽ tương đối dồi dào hơn. Sau khi các công trình, dự án khu cao ốc hoàn thành sẽ bơm thêm hàng hoá vào phục vụ thị trường mặt bằng bán lẻ.

Tới đây, đến cuối năm 2011 tại Tp.HCM, khi các dự án như khu mua sắm Lotte Mart và Saigon Paragon (quận 7), Saigon Peard, Trung tâm thương mại C.T. Plaza (ở Bình Thạnh), The Everrich và Saigon Place (quận 11), Asiana Plaza, Times Square (quận 1)... hoàn thành sẽ có thêm khoảng 350.000m2 mặt bằng bổ sung vào thị trường mặt bằng kinh doanh.

Cũng khoảng thời gian ấy, thị trường mặt bằng kinh doanh tại Hà Nội cũng sẽ có thêm khoảng 380.000m2 với các dự án như Ruby Plaza, Viet Tower, The Manor, Ciputra Mall, The Garden và The Landmark. Hiện các dự án đang trong giai đoạn triển khai. Xu hướng về vị trí các trung tâm thương mại trong tương lai sẽ chuyển dần về các quận cạnh khu trung tâm của các thành phố bởi đất trống trong khu vực trung tâm không còn.

So với khu vực như Hồng Kông, Thượng Hải, Singapore... thì mức giá thuê và diện tích mặt bằng kinh doanh của Việt Nam mới xếp ở mức trung bình. Đây là cơ hội thuận lợi cho thị trường kinh doanh bán lẻ Việt Nam phát triển và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư vào thị trường Việt Nam.

Hiện nay, thị trường kinh doanh bán lẻ Việt Nam đang xếp vị trí thứ 4 thế giới về sức hấp dẫn đầu tư bán lẻ, đứng sau Ấn Độ, Nga và Trung Quốc. Thiếu mặt bằng bán lẻ là một trong những cản trở sự phát triển của thị trường bán lẻ của Việt Nam hiện nay. Song, với sự chuyển mình nhanh chóng của thị trường bán lẻ trong nước thì hệ thống cơ sở hạ tầng khó có thể đáp ứng kịp cho nhu cầu. Không thể trách được vì ngành bán lẻ Việt Nam chủ yếu vẫn là mô hình kinh doanh truyền thống.