"Tiết kiệm" đất đai: Nhà cao tầng hay nhà ống?

"Ví như một lô đất hay khu phố có diện tích 1 ha, nếu chúng ta xây nhà ống, trung bình khoảng 80 m2/căn với mật độ dày đặc vào khoảng 80% như hiện trạng đô thị hiện nay, thì sẽ có khoảng 100 căn, tổng diện tích là 8.000 m2. Giả sử mỗi hộ gia đình có 4 người, mật độ trung bình sẽ là 400 người/ha".

Bài toán so sánh này được đưa ra tại hội thảo quốc tế "Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan với hệ thống hạ tầng đô thị tại các thành phố lớn ở Việt Nam" diễn ra hôm 5/6.

Hội thảo này đã quy tụ hàng chục chuyên gia nước ngoài đến từ 6 quốc gia và vùng lãnh thổ như Mỹ, Anh, Tây Ban Nha, Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc và nhiều chuyên gia Việt Nam. Theo ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, chủ đề hội thảo đã được xin chỉ đạo của Thủ tướng, và các ý kiến hôm này cũng sẽ được tập hợp để báo cáo Thủ tướng.

"Thủ phạm" nhà ống?

Phát biểu tại hội thảo, ông Trần Ngọc Chính nhìn nhận: việc các nhà cao tầng hiện diện trong lòng các đô thị Việt Nam như hiện nay là sự tất yếu của quá trình đô thị hoá và phát triển hội nhập với toàn cầu.

Nhờ đó, hàng triệu người dân ở các đô thị lớn có cơ hội tiếp cận với một nơi ở riêng cho mình. Phát triển các công trình cao tầng, nhất là các công trình cao tầng đa chức năng có thể làm giảm sự dịch chuyển và khoảng cách giữa các chức năng trong đô thị và làm tăng giá trị sử dụng đất đai, giảm thiểu sử dụng đất và bảo tồn cảnh quan sinh thái.

Tuy nhiên, trên thực tế, tại các khu vực có nhiều công trình kiến trúc cao tầng thường diễn ra tình trạng tắc đường, hiện tượng mất cân bằng sinh thái, quá tải về hạ tầng...

Vậy, cao ốc có thực sự là thủ phạm gây bức tử hệ thống giao thông?

Về vấn đề này, ông Khương Văn Mười, Phó chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam nhận xét, không phải nhà cao tầng, mà nhà ống dày đặc, sử dụng nhiều đất đai mới chính là một trong những nguyên nhân chính của trục trặc ở các đô thị lớn tại Việt Nam.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đỗ Dũng đến từ công ty tư vấn CPG Consultants Singapore phân tích: trong nhiều trường hợp, cao ốc đồng nghĩa với mật độ, nhưng thực tế số tầng cao ốc và mật độ dân số là hai câu chuyện khác nhau.

Chính việc xây nhà thấp tầng hiện hữu, nhà phố san sát, không có không gian mở, không có đường đi lối lại mới tạo ra mật độ không hề thấp. Ngược lại, nhà cao tầng giúp chuyển dân số đó lên tầng cao, và diện tích còn lại làm trường học, công viên, các tiện ích xanh hay làm đường…

"Cũng lô đất 1 ha đó, nếu cho xây toà nhà cao 25 tầng, mỗi tầng 4 căn hộ để chứa đủ 100 căn, với diện tích 200 m2/căn hộ thay vì 80 m2 nhà ống, thì chúng ta sẽ chỉ cần một tòa tháp có diện tích mỗi sàn chừng 1.150 m2 bao gồm hành lang, thang bộ và thang máy, tức là chiếm hơn 10% một chút của lô đất 1 ha. Diện tích còn lại là gần 9.000m2, chúng ta sẽ dành cho thiết kế vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe và các tiện ích khác, thậm chí có thể dùng để mở rộng đường", ông Dũng nói.

"Rõ ràng qua đây thấy được, nhà cao tầng sẽ mang lại không gian sống tốt hơn và giải quyết vấn các vấn đề đô thị hiện nay. Tất nhiên, để giải bài toán đô thị, chúng ta cần tính đến một mô hình đầu tư bền vững để các doanh nghiệp có thể tham gia đầu tư thay vì dựa vào nguồn vốn của Nhà nước", ông ví dụ.

Vai trò quy hoạch

Nhiều ý kiến tại hội thảo nhận xét, bản thân kiến trúc cao tầng không tạo ra nhược điểm cho đô thị. Thực tế, với công nghệ ngày càng hiện đại, nhà cao tầng ngày càng phát huy vai trò, an toàn hơn, tiện nghi hơn, tiết kiệm đất và hiệu quả sử đụng đất cao hơn.

Nhưng vấn đề là, các đô thị cần có một cấu trúc rõ rệt để cho các kiến trúc cao tầng hình thành và phát huy được vai trò của nó. Nhà cao tầng không có lỗi, nhà cao tầng không đồng bộ với hạ tầng mới có lỗi.

"Quyền chủ động thiết lập cấu trúc không gian chỉ có từ các nhà quy hoạch, nếu quy hoạch đó gắn liền với các chiến lược phù hợp. Nếu không, sẽ đẩy thành phố vào sự hỗn loạn không gian không có hồi kết", ông Phạm Hùng Cường (Đại học Xây dựng) nói.

Đồng quan điểm, ông Trần Ngọc Chính khẳng định, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, việc phát triển các công trình cao tầng phù hợp với chiến lược phát triển đô thị là một trong những giải pháp khai thác hiệu quả đất đai. Cách làm này vừa phù hợp với việc tái cấu trúc không gian đô thị mà vẫn không làm thay đổi hệ số sử dụng đất và quan trọng là không gây áp lực lên hệ thống hạ tầng, đặc biệt là giao thông.

Nhiều chuyên gia quốc tế tại hội thảo cũng cho rằng, cần phải có chiến lược phát triển đồng bộ nhà cao tầng cho các đô thị Việt Nam theo hướng bền vững và sinh thái môi trường, tạo dựng hình ảnh đô thị và tăng hiệu quả sử dụng đất cho các thành phố ở Việt Nam trong tương lai.