Vụ The Manor và những lỗ hổng pháp lý

Vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư xung quanh việc nộp phí giữ xe ở tầng hầm chung cư The Manor chỉ là một minh chứng điển hình cho nhiều bất hợp lý đang tồn tại ở một số nhà chung cư mới

.

Nêu ra quan điểm này trong cuộc trao đổi với VnEconomy, Luật sư Trần Đình Triển, Phó chủ tịch Trung tâm Trọng tài Thương mại Hà Nội cho rằng, nhìn vào những vụ tranh chấp tại nhiều khu chung cư hiện nay, có thể thấy đang tồn tại những lỗ hổng về mặt pháp lý, với phần thiệt nghiêng hẳn về phía người dân.

"Chủ đầu tư đã lợi dụng lỗ hổng pháp lý để ép người dân"

Nhìn từ khía cạnh pháp lý, quan điểm của ông về sự bất đồng xung quanh phí giữ xe mà suốt hai năm không giải quyết được

tại chung cư The Manor, mà thực chất là tranh chấp về quyền sở hữu chung, riêng diện tích này?

Trong trường hợp này chủ đầu tư có mấy điểm sai. Thứ nhất là nâng phí trông xe vượt quá khung giá của nhà nước quy định, ép người dân phải ký hợp đồng trông giữ xe.

Thứ hai, chủ đầu tư thiếu trách nhiệm. Vì khi xây dựng nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm xây tầng hầm phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của người dân ở chung cư đó.

Thứ ba, khi tự ý nâng giá lên, không được sự hợp tác của người dân, chủ đầu tư đơn phương không cho người dân gửi xe nữa. Hành động này khác gì đuổi người dân đi nơi khác sống. Hơn nữa việc làm này lại dẫn đến những hệ luỵ khác, người dân phản đối để xe lộn xộn, gây mất trật tự xã hội.

Theo ông, trong trường hợp chủ đầu tư cần thiết phải tăng phí xe để phục vụ bộ máy vận hành, lẽ ra chủ đầu tư nên làm gì?

Lẽ ra trong trường hợp này chủ đầu tư cứ tính theo giá của các chung cư khác. Còn việc nâng giá lên hay không phải thông qua chính quyền địa phương, cùng họp bàn với người dân để đưa ra mức giá hợp lý. Tôi nghĩ, nếu chủ đầu tư đưa ra những bằng chứng xác thực cho thấy việc tăng giá là cần thiết thì sẽ thuyết phục người dân hơn.

Phải chăng lợi dụng lúc thị trường sốt giá, người mua không quan tâm tới hợp đồng, chủ đầu tư đã lập lờ đưa ra những điều khoản bất lợi cho người mua. Khi nhà chung cư đi vào vận hành , chủ đầu tư đặt người mua vào thế "sự đã rồi", đẩy cái khó cho người mua?

Tôi phải nói rằng, hiện nay người ta đang mua bán nhà dưới dạng hợp đồng thoả thuận dân sự. Chủ đầu tư hoàn toàn có quyền cho rằng, chủ đầu tư yêu cầu như thế, việc mua hay không là quyền của người mua. Chủ đầu tư đưa ra những điều kiện mà pháp luật chưa điều chỉnh, chưa quy định cụ thể nên người mua bị thiệt cũng phải chịu. Chủ đầu tư đã lợi dụng lỗ hổng pháp lý để ép người dân

Nhưng cũng phải nhìn nhận thế này, trong những tranh chấp như thế, người mua cũng có lỗi. Tôi biết nhiều trường hợp khi mua nhà, dù biết rằng trong hợp đồng có những điều khoản bất lợi cho mình mà người mua vẫn "liều".

Có thể một phần nguyên nhân là do thời điểm trước đây thị trường thiếu nguồn cung nên người mua chỉ quan tới việc có mua được nhà hay không?

Đúng là có nguyên nhân do thị trường thiếu nguồn cung dẫn đến tranh nhau suất mua. Thị trường do chủ đầu tư cầm cương. Nhưng nguyên nhân cơ bản là do những lỗ hổng về mặt pháp lý dẫn đến rất nhiều tranh chấp trong nhà chung cư.

Với kinh nghiệm của một luật sư, ông thấy ở những khu đô thị, khu chung cư hiện nay thường xảy ra những loại tranh chấp như thế nào?

Có loại tranh chấp liên quan đến tiền đặt cọc, tức là người mua đặt cọc rồi nhưng khi xem xét dự án lại không thấy như quảng cáo của chủ đầu tư. Có tranh chấp về hợp đồng khi chủ đầu tư đưa ra bản hợp đồng với những điều khoản bất lợi cho người mua nhưng người mua buộc phải ký vì đã trót đặt cọc rồi.

Lại có tranh chấp khi người mua không đồng tình với thiết kế và tiêu chuẩn của căn nhà vì nó không giống với thiết kế ban đầu đã đươc phê duyệt. Rồi tranh chấp về chất lượng chung cư không đảm bảo, về cơ sở hạ tầng mấy năm sau vẫn chưa được hoàn thiện. Và đặc biết là kiểu tranh chấp diện tích chung riêng như thế này.

Có một thực tế, chủ đầu tư tự ý tăng giá vì mục tiêu lợi nhuận nhưng khi có sự cố xảy ra gây thiệt hại cho cư dân (như trận lụt lịch sử tại Hà Nội cuối tháng 10 gây ngập hầm để xe của nhiều chung cư) thì chủ đầu tư lại tìm mọi cách thoái thác trách nhiệm?

Cũng là do lỗ hổng pháp lý thôi. Nếu có quy định cụ thể thì làm sao chủ đầu tư thoái thác được.

Tôi lấy thêm một ví dụ thể hiện sự vô trách nhiệm của chủ đầu tư và lỗ hổng pháp lý trong việc mua bán chung cư. Có trường hợp chủ đầu tư đã làm hợp đồng với người mua. Nhưng khi thị trường lên cơn sốt giá, chủ đầu tư tìm cách "bắt" mọi lỗi nhỏ của người mua để đòi lại nhà, bán cho người khác với giá cao hơn.

Thử nghĩ xem, nếu thị trường sụt giảm như hiện nay, người mua làm hợp đồng rồi, liệu có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng mà lấy lại tiền cọc được không?

"Không nên để chủ đầu tư vừa đá bóng vừa thổi còi"

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 01/2009/TT-BXD, bên cạnh những quy định về trách nhiệm của tổ chức kinh doanh nhà ở đối với bên mua, Bộ Xây dựng yêu cầu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nêu rõ và đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư. Ông có cho rằng thông tư này sẽ mở ra một hướng đi mới, giải quyêt hợp lý những tranh chấp nêu trên?

Những tranh chấp liên quan đến sở hữu chung, riêng kéo dài lâu này đều do chưa có quy định cụ thể. Ngay cả với thông tư hướng dẫn này, tôi nghĩ vẫn chưa giải quyết được triệt để vấn đề. Bộ Xây dựng yêu cầu hợp đồng phải nêu đầy đủ diện tích phần sở hữu chung trong nhà chung cư như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung.

Trong trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ, ví dụ như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác.

Nhưng nếu chủ đầu tư "quên" không liệt kê đủ những phần diện tích sở hữu chung ví dụ như hầm để xe thì mọi việc sẽ ra sao? Nói như ông thì có vẻ như người mua chung cư phải chủ động tự bảo vệ mình để không bị mất tiền oan?

Đúng thế. Theo tôi, khi chưa có một hành lang pháp lý chặt chẽ, đủ sức bảo vệ người mua nhà thì tốt nhất là nên cẩn trọng, xem kỹ hợp đồng và đừng có bỏ trứng vào cùng một giỏ. Trong thời điểm thị trường nhà đất xuống thấp như hiện nay, người mua càng có cơ hội chọn lọc, không nên để chủ đầu tư vừa đá bóng vừa thổi còi trên cùng một sân chơi.

Cụ thể trong vụ tranh chấp tại khu chung cư The Manor, theo ông trước mắt cần phải làm gì để ổn định sớm tình hình?

Chính quyền địa phương cùng các sở, ngành cần yêu cầu chủ đầu tư giải quyết ngay cho người dân được gửi xe. Dựa vào mức giá gửi xe theo khung giá của UBND tỉnh, thành phố quy định, trên cơ sở đó xem xet thực tế, yêu cầu chủ đầu tư ký ngay hợp đồng gửi xe với các hộ dân ở đó, cân nhắc giữa lợi nhuận của doanh nghiệp và quyền lợi của người dân.