Hà Nội có 456 chung cư cũ với tổng diện tích khoảng 1 triệu m2 cần cải tạo xây dựng lại. Hiện tiến độ triển khai của hầu hết các dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ đều rất chậm.

Việc hoàn thành đúng tiến độ chương trình cải tạo nhà chung cư cũ vào năm 2015 của thành phố là rất khó nếu không có những biện pháp thích hợp mang tính đột biến.

Tính đến cuối tháng 6 vừa qua mới có chưa tới 10 tòa nhà chung cư cũ tại Hà Nội được khởi công xây dựng lại. Hiện nay các doanh nghiệp được thành phố giao làm chủ đầu tư các dự án chủ yếu vẫn trong quá trình khảo sát, điều tra xã hội, lập quy hoạch. Nhiều doanh nghiệp được giao còn chưa triển khai.

Trước thực trạng trên, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất đổi các chủ đầu tư chậm triển khai, giao cho các đơn vị khác thực hiện dự án. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng “thay ngựa giữa dòng” chưa chắc đã là một giải pháp tốt. Vấn đề mấu chốt là cần có những thay đổi trong công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng cũng như đền bù, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án cải tạo chung cư cũ. Làm sao tìm được điểm dung hòa lợi ích giữa các bên liên quan. Nếu phương án sớm được ngã ngũ, dự án sẽ được triển khai rất nhanh.

Lý do được đưa ra là mỗi khu chung cư đều có những đặc thù về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, quản lý đất đai, xây dựng khác nhau nên cùng với việc áp dụng cơ chế chính sách khung là QĐ 48, thành phố cần ban hành những cơ chế, chính sách đặc thù cho từng khu.

Ví dụ như có những khu trung tâm, doanh nghiệp nhìn vào đó là thấy lợi và sẵn sàng, thậm chí là tranh nhau xin làm chủ đầu tư. Nhưng có những khu như Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Mai, Nghĩa Tân hay Thanh Xuân... diện tích cơi nới lấn chiếm rất lớn, rất khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, đền bù, nếu đáp ứng chỉ tiêu quy hoạch thì chủ đầu tư sẽ bị lỗ. Như vậy cần phải có cơ chế đặc thù như thế nào vừa để thu hút nhà đầu tư, vừa bảo đảm lợi ích cho người dân.

Đối với những khu, do yêu cầu quy hoạch, không thể nâng cao thêm tầng hoặc hạ tầng kỹ thuật, xã hội kém, không thu hút được nhà đầu tư thì thành phố cần có giải pháp triển khai đầu tư trực tiếp để bảo đảm mục tiêu chỉnh trang đô thị cũng như cải thiện cuộc sống cho người dân. Việc linh hoạt các chỉ tiêu quy hoạch, đưa ra những chỉ tiêu hợp lý về chiều cao sẽ là giải pháp để giúp các chủ đầu tư tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án, đáp ứng yêu cầu về tái định cư, cải thiện chỗ ở mới cho người dân cũng như khả năng cân đối tài chính cho dự án.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam chia sẻ: bài toán kinh tế của doanh nghiệp rất nan giải. Nếu tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn quốc gia thì không thể cân đối tài chính cho doanh nghiệp. Nhưng nếu đáp ứng được lợi ích tài chính của doanh nghiệp bằng cách nâng tầng cao của tòa nhà thì lại hỏng mất hạ tầng xã hội. Cho dù có được cải tạo, nâng cấp thì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng không thể đáp ứng nổi áp lực dân cư gia tăng theo cấp số nhân. Do đó, khi triển khai xây dựng, cải tạo lại các chung cư cũ, vấn đề tái định cư tại chỗ cũng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng.

Thực tế thì tái định cư tại chỗ là điều kiện tiên quyết để tạo nên sự đồng thuận trong cư dân tại chung cư cũ. Hầu hết người dân không muốn thay đổi chỗ ở vì thói quen trong sinh hoạt, lối sống và chuyện học hành của con em, công ăn việc làm... Nhưng nếu cứ giữ mãi quan niệm tái định cư tại chỗ theo kiểu “bất di, bất dịch”, ở nhà nào, phá đi xây mới rồi lại quay lại chính nhà đó, thì không thể thật sự tạo ra sự thay đổi cho toàn bộ khu ở.

Và chính người dân cũng rất băn khoăn về thực tế các doanh nghiệp thường chỉ lo cho bản thân của dự án, không tính đến chuyện hạ tầng của khu vực sẽ ra sao khi mật độ dân số tăng gấp nhiều lần.

Hơn nữa, các khu tập thể cũ của Hà Nội được xây dựng cách đây vài chục năm, khi đó nhà ở chỉ đơn thuần là một chốn để ở. Hiện nay khi xã hội đã phát triển vượt bậc, đi kèm với nhà ở cần phải có những công trình dịch vụ, hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Nhà ở sẽ tăng thêm nhiều % giá trị khi nằm trong một khu ở tiện nghi.

Để tạo ra những giá trị, lợi thế kể trên, khu ở cũ cần phải được quy hoạch lại tổng thể, chứ không như trước đây chỉ quy hoạch từng nhà chung cư. Vậy, làm thế nào có thể sắp đặt lại vị trí công trình sao cho hiệu quả, hợp lý nhất. Cũng ngần ấy đất nhưng phải có thêm các công trình dịch vụ, thương mại, công cộng, cây xanh. Các công trình này làm tăng thêm giá trị cho khu ở nhưng lại không làm tăng áp lực dân số, đồng thời cũng để các doanh nghiệp có điều kiện cân đối về kinh tế, bù đắp cho chi phí đầu tư xây mới quỹ nhà ở đã cũ nát, xuống cấp.

Do đó, vẫn trên tinh thần tôn trọng giải pháp “định cư tại chỗ”, nhiều chuyên gia cho rằng thay vì định cư tại chỗ theo kiểu “nhà nào về nhà nấy” thì có thể dịch chuyển toàn bộ dân cư của nhiều khu ở cũ đến một khu vực mới khang trang hơn, đồng bộ hơn về cơ sở hạ tầng, giá trị đất ở tương đương với nơi ở cũ (nhờ cơ sở hạ tầng tốt hơn). Quỹ đất ở dôi dư có thể chuyển đối mục đích sử dụng sang dịch vụ, thương mại...