Hai điểm vướng mắc lớn nhất khiến cho doanh nghiệp chưa mặn mà với việc đầu tư cải tạo chung cư cũ là giá bồi thường quá cao và bị bó buộc về quy hoạch.

Nhà nước kham không nổi

Từ năm 1998 đến nay, quận 10 (Tp.HCM) đã tháo dỡ, xây dựng mới được 7 lô chung cư xuống cấp của chung cư Nguyễn Kim. Với tốc độ như hiện nay thì không biết đến bao giờ quận 10 mới có thể xoá toàn bộ 37 chung cư sắp "rụng" này?

Theo tính toán của quận 10, nguồn vốn để xây mới 1.727 căn hộ là hơn 1.600 tỉ đồng, vượt quá khả năng của quận. Trong khi đó, mục tiêu thành phố đặt ra là đến năm 2015 phải hoàn thành cải tạo toàn bộ 138 chung cư, với gần 15.000 hộ dân đang sinh sống.

Khi Nhà nước không kham nổi việc đầu tư cải tạo chung cư cũ, nát, thì việc xã hội hoá là điều tất nhiên. Thế nhưng trên thực tế, tiến trình xã hội hoá cải tạo chung cư cũ cũng không hề đơn giản.

Hầu hết các chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 thuộc địa bàn các quận nội thành, nhiều nhất là quận 10, kế đến là các quận 1, quận 3, quận 5...

Trong đó, phần nhiều các chung cư cũ toạ lạc tại các vị trí đắc địa, mặt tiền các trục đường lớn, trung tâm của các quận nội thành... Về mặt lý thuyết, đối với các chung cư cũ đều có thể hoàn toàn áp dụng phương thức "lấy mỡ nó rán nó" để cải tạo xây dựng mới, thế nhưng trên thực tế, đã có nhiều doanh nghiệp lúc đầu hăm hở lao vào nhưng sau đó phải bật ra.

Chung cư 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa là một điển hình. chung cư này có 60 hộ dân sinh sống chính thức và 24 hộ thuộc diện lấn chiếm. Khu đất này đã được UBND thành phố giao cho Công ty Thương mại Sài Gòn 5 từ 16 năm nay để xây dựng cao ốc. Đến trước tháng 8/2008, chủ đầu tư của dự án mới chỉ bồi thường và di dời được 30 hộ, số còn lại hai bên không thể đạt được các thoả thuận, chủ yếu là giá bồi thường.

Chóng mặt với giá bồi thường

Trở lại với dự án xây dựng cao ốc trên nền chung cư cũ 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, do vướng cơ chế không thể tự đứng ra bồi thường vượt khung giá quy định, Công ty Thương mại Sài Gòn 5 phải cậy đến Tổng công ty Cổ phần Đền bù giải toả thực hiện. Ngày 26/8/2008 việc giải phóng mặt bằng chính thức được giao cho tổng công ty này thực hiện.

Theo ông Phạm Ngọc Lâm - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tổng công ty Cổ phần Đền bù giải toả, chỉ sau chưa đến một tháng, đến ngày 24/9, toàn bộ 29 hộ còn lại (một hộ trả nhà cho Nhà nước để nhận nơi ở mới) và Tổng công ty đã đạt được thoả thuận về mức bồi thường.

Tổng mức đền bù cho 29 hộ dân là 161 tỉ đồng, bình quân là hơn 140 triệu đồng/m2. Những hộ thuộc diện lấn chiếm sẽ được nhận hỗ trợ 50 triệu đồng/hộ. Giá bồi thường cho các hộ dân thuộc chung cư 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa chưa phải là cái giá cao nhất trên địa bàn thành phố.

Trước đó, đã có những dự án cải tạo các chung cư thành cao ốc văn phòng giá bồi thường được duyệt lên đến 370 triệu đồng/m2. Sự tham gia mạnh mẽ của các công ty đã khiến mặt bằng giá bồi thường chung cư cũ được đẩy lên một mức khó tin, với mặt bằng giá này liệu Nhà nước có thể tham gia cải tạo chung cư cũ được hay không?

Trong khi đó, không phải chung cư cũ nào cũng có vị trí đắc địa, điều kiện quy hoạch đủ sức thu hút các nhà đầu tư.

Bên cạnh vướng mắc giá bồi thường cao thì chỉ tiêu quy hoạch cũng là một rào cản có tính chất quyết định đến tính hấp dẫn của các dự án cải tạo chung cư cũ. Hầu hết các chung cư cũ trên địa bàn thành phố đều có vị trí đắc địa nhưng đây cũng chính là điểm yếu chết người.

Các chỉ tiêu quy hoạch mới không cho phép làm gia tăng dân số cục bộ tại những khu vực đã phát triển ổn định. Vì vậy, cho dù có xây dựng mới thì việc nâng tầng, tăng diện tích sử dụng là không đáng kể.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng sở dĩ không đầu tư cải tạo chung cư cũ bởi giá bồi thường quá cao trong khi hệ số sử dụng đất hầu như không thay đổi so với hiện trạng, bài toán kinh tế không có hiệu quả.

Thực tế đã chứng minh điều này, những chung cư cũ đã và đang được cải tạo lại trên địa bàn thành phố chủ yếu thuộc các khu vực có các chỉ tiêu quy hoạch cho phép xây dựng cao tầng.

Ngọc Huân (Lao Động)